【正文】 另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。十三. 財(cái)務(wù)分析（見(jiàn)附表） （珠江僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表） （僑都項(xiàng)目總體成本估算表） （僑都項(xiàng)目利潤(rùn)估算表） （僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表） （僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）十四. 結(jié)論 ，總收入約92億元，%，投資利潤(rùn)率為36%。 第五期：至2004年，僑都項(xiàng)目全面建成。 第三期：至2002年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積35萬(wàn)m2預(yù)售商品房。 第一期：至2000年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約20萬(wàn)m2預(yù)售商品房。十一. 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 本項(xiàng)目占地面積654107m2，總建筑面積約為1567000 m2，項(xiàng)目可銷售面積 1,535,650平方米，開(kāi)發(fā)期為4年。十. 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金約為9億，仍可自籌1億，尚需3億元啟動(dòng)資金向銀行借貸。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價(jià)由8000升至10000元/M2，中檔樓盤愉景雅苑售價(jià)由5000升至6000元/ M2，都呈勁升趨勢(shì)。逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過(guò)品牌策略在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。雖然人們喜愛(ài)某個(gè)樓盤不會(huì)僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨著消費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視。認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。于是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。 1999年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。形象設(shè)計(jì)現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對(duì)居住環(huán)境亦要求越來(lái)越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。1．6海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來(lái)說(shuō)是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。故高素質(zhì)的樓盤會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場(chǎng)較為疲軟，如此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對(duì)狹窄的條件下，市場(chǎng)肯定承受不了，本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。i如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯得浪費(fèi)，且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤均做成高檔(如中海、珠江廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒)，這些樓盤雖處江邊，其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而本項(xiàng)目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 定位原因： 1．1定位為中、高檔兼容市場(chǎng)目標(biāo)客戶群較為廣闊，有利于銷售。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。許多購(gòu)房者在價(jià)格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)境安居樂(lè)業(yè)，但大多數(shù)購(gòu)房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開(kāi)，只是認(rèn)為設(shè)有高級(jí)會(huì)所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護(hù)該類設(shè)施的成本，實(shí)用率、管理維護(hù)和自身能力等因素。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。（六） 市場(chǎng)主體需求1. 區(qū)位選擇：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，欲購(gòu)房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。近年來(lái)，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀(jì)形成新的城市中心。約13萬(wàn)戶左右(780萬(wàn)m2）。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好，預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前8個(gè)月有所提高，達(dá)到今年的新高。(數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》) 以上數(shù)據(jù)表明，刺激消費(fèi)的政策己初步顯示出效果，居民的消費(fèi)意欲增強(qiáng)，而由于實(shí)行房改政策，住房更成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。 居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫，8月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出64．38元，同比增長(zhǎng)89．4%，居今年各月增幅首位。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至30年，降低交易契稅等，改變了辦事作風(fēng)，提高了辦事效率，對(duì)一些不合理的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了糾正；另一方面加緊了對(duì)土地供應(yīng)量的限制，在土地批出方面實(shí)行拍賣、招標(biāo)，提高透明度，同時(shí)加大回收土地的力度，99年18月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高，與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機(jī)會(huì)減少。4. 壟斷行業(yè)的收費(fèi)及工程建設(shè)問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有解決，特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價(jià)格、指定材料設(shè)備，開(kāi)發(fā)商不能提出異議，沒(méi)法進(jìn)行招投標(biāo)，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)過(guò)多，負(fù)擔(dān)重。1. 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇，而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣，勢(shì)必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 綜觀99年，市郊和市中心項(xiàng)目的高層售出情況均經(jīng)歷過(guò)大波動(dòng)，升降幅度超過(guò)30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢(shì)，售出率徘徊在20%30%之間。在區(qū)位分布上，除中心區(qū)外，其余各區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價(jià)，希望通過(guò)犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q市場(chǎng)。 價(jià)格分析 在各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的跡象下，去年9月份在售高層住宅一次性付款均價(jià)為5786元／m2，較8月同期略降3%。以9月份為例，全月在售樓盤高達(dá)190個(gè)，廣告費(fèi)總額為5184．4萬(wàn)元，分別較8月增長(zhǎng)19％及16％，且均達(dá)99年月統(tǒng)計(jì)額的最高值，樓市進(jìn)入推盤高峰期。3. 房改房上市政策正式出臺(tái)和藍(lán)印戶口政策在一定程序上將擴(kuò)大商品房的需求。1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)