【正文】 從環(huán)境保護角度而言 ,該項目是可行的。 《工業(yè)企業(yè) 廠界噪聲標準》 (GB123481990)Ⅲ類標準 : 晝間≤ 65dBA 夜間≤ 55dBA 其它 在施工期 ,要求施工單位對施工產(chǎn)生的揚塵、噪聲、廢水等進行嚴格管理和控制 ,在營運期 ,業(yè)主應(yīng)對生活污水、生產(chǎn)噪聲、食堂油煙、焊煙、危廢品等進行有效的控制和管理 ,達到國家相應(yīng)的污染物排放標準。 (5)生態(tài)環(huán)境影響 本項目生產(chǎn)過程基本不排放有毒有害物質(zhì) ,因此本項目對當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境無明顯不良影響。 (4)聲學(xué)環(huán)境影響 項目在生產(chǎn)過程中 ,噪聲源主要為沖床、剪板機、折彎機、空壓機等設(shè)備 ,產(chǎn)生的噪聲大約在 7080 分貝之間。金屬廢料將全部回收外賣 。因此 ,本項目生產(chǎn)過程中不會對水環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。生活污水經(jīng)化糞池處理后再進入一套地埋式污水處理裝置 ,處理達標后排入市政污水管網(wǎng) ,最終由園區(qū)內(nèi)將修建的污水處理廠處理。因此 ,本項目生產(chǎn)過程不會對大氣環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。 運營期影響 分析 (1)大氣環(huán)境影響 項目在生產(chǎn)過程中 ,職工生活食堂將產(chǎn)生少量的油煙 ,可以設(shè)置油煙凈化裝置對其進行處理后排放。本工程施工期固體廢棄物不會對環(huán)境造成影響。在工程實施的過程中施工的挖方及填方基本上可以做到平衡 ,不會對環(huán)境造成影響 。采取上述處理措施后 ,本工程施工期對水環(huán)境不會產(chǎn)生顯著影響。對于施工泥漿廢水可設(shè)置集水池集中收集 ,經(jīng)過沉淀池沉淀處理后再回用 。 (3)水環(huán)境影響 施工期的廢水主要是施工廢水和生活污水。根據(jù)經(jīng)驗 ,這些揚塵在空氣中的傳播與風速以及大氣穩(wěn)定度有關(guān) ,一般而言 ,當風速小于 4 米 /秒時 ,揚塵的產(chǎn)生量較小 ,而且傳播距離較小 ,而南京溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)年平均風速 米 /秒 ,揚塵的產(chǎn)生量非常小 ,按照《中華人民共和國大氣污染物防治法》 ,遵照國家環(huán)?？偩帧⒔ㄔO(shè)部《關(guān)于有效控 制城市揚塵污染的通知》 ,結(jié)合溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)具體特點 ,對施工工地實施有效的管理、文明施工 ,可以顯著減少揚塵的產(chǎn)生。采取保護措施后 ,可以將施工期對聲環(huán)境的影響減至最小。推土機、挖掘機在工作中產(chǎn)生的噪聲經(jīng)過一定的距離 510米傳播后 ,其噪聲強度在 8085 分貝 ,按照自由聲場衰減模式進行計算 ,距離聲源10 米處 ,聲級強度的減少值在 20 分貝。 (5)南京市環(huán)保局規(guī)定的清潔生產(chǎn)控制指標。 (2)GB162971996《大氣污染物綜合排放標準》二級標準 (3)GB393888《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》 IV 類水域 。 (5)建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例 (國務(wù)院令第 253 號 )。 (3)中華人民共和國噪聲污染防治法 。 建設(shè)條件 自然條件 技術(shù)支持條件 基礎(chǔ)設(shè)施條件 水、電、汽、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件 項目建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案 工藝方案 設(shè)備方案 工程方案 主要原材料、燃料供應(yīng) 總平面布置和運輸 節(jié)能、節(jié)水與安全生產(chǎn) 節(jié)能 節(jié)能措施 能源指標分析 節(jié)水 節(jié)水措施 水耗指標分析 安 全生產(chǎn) 生態(tài)與環(huán)境保護 設(shè)計依據(jù) (1)中華人民共和國大氣污染防治法 。公司 單擊此處輸入文字。公司 單擊此處輸入文字。另外 ,由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率 ,抗風險能力強 ,完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng) ,在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款 ,加快建設(shè)進度 ,以獲取更高的投資回報。 以上指標顯示 ,本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益 ,又由于本項目含報酬率較高 ,投資回收期較短 ,投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽 ,所以本項目的抗風 險能力較強。 財務(wù)分析 (見附表 ) (珠江僑都項目單位成本、售價估算表 ) (僑都項目總體成本估算表 ) (僑都項目利潤估算表 ) (僑都項目現(xiàn)金流量表 ) (僑都項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 ) 結(jié)論 本項目總投資成本約 ,總收入約 92億元 ,稅前利潤約 億 ,稅后利潤約 億元 ,銷售利潤率為 %,投資利潤率為 36%。 第五期 :至 2021 年 ,住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積 萬 m2,僑都項目全面建成。 第三期 :至 2021 年 ,實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè) ,完成土建面積 35 萬 m2 預(yù)售商品房。 第一期 :至 2021 年止 ,完成土地 平整 ,三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè) ,部分建筑投入施工 ,完成土建面積約 20 萬 m2 預(yù)售商品房。 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2,總建筑面積約為 1567000 m2,項目可銷售面積 1,535,650 平方米 ,開發(fā)期為 4 年。 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發(fā) ,項目的總開發(fā)成本約 億元 ,開發(fā)啟動資金約為 9 億 ,目前股東已投入自有資金 億元 ,仍可自籌 1 億 ,尚需 3億元啟動資金向銀行借貸。目前 ,臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000升至 10000元 /M2,中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000升至 6000元 / M2,都呈勁升趨勢。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌 ,通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素 ,但可以肯定 ,隨著消費理念的成熟 ,健 康的生活方式將越來越為人們所重視。認購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。于是人們便接受了光大花園 ,銷售也滿堂紅。其樓盤四周皆為老榕樹 ,空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園 ,把科學(xué)指導(dǎo)運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起 ,熱賣一期又一期 ,“運動就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。 形象設(shè)計 現(xiàn)代都市 ,居民生活忙碌而緊張 ,生活素 質(zhì)不斷提高 ,對居住環(huán)境亦要求越來越高 ,已不只是滿足于幾塊草坪 ,幾棵樹的綠化家園。 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè) ,基本上都是住宅區(qū) ,空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的 ,適宜居住 ,適合層次較高、注重享受的客戶 ,故做成高素質(zhì)亦在情理之中。故高素質(zhì)的樓盤會逐漸成為市場主導(dǎo)?，F(xiàn)樓市尚處谷底 ,豪宅市場較為疲軟 ,如此大規(guī)模的項目 ,在客戶群相對狹窄的條件下 ,市場肯定承受不了 ,本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域 ,景觀較差 ,亦不宜做成高檔盤。 如定為中檔 ,那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在 價值 ,顯得浪費 ,且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 ,這些樓盤雖處江邊 ,其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點 ,而本項目作為大型社區(qū) ,在這方面的優(yōu)勢較為明顯 ,具有很強的競爭力。定位原因 : 定位為中、高檔兼容市場目標客戶群較為廣闊 ,有利于銷售。小區(qū)的密度越小 ,則住宅小區(qū)的舒適性越高。許多購房者在價格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境 ,希望能在一個舒適安逸的環(huán)境安居樂業(yè) ,但大多數(shù)購房者 (包括部分發(fā)展商 )并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開 ,只是認為設(shè)有高級會所 ,泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好 ,從而忽略日后維護該類設(shè)施的成本 ,實用率、管理維護和自身能力等因素。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價”為置業(yè)者最關(guān)心的問題。 市場主體需求 區(qū)位選擇 : 調(diào)查發(fā)現(xiàn) ,欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。近年來 ,市政府正全力完善城市規(guī)劃 ,為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本 ,開發(fā)商和消費者將直接得益 ,而新城市中軸線的確立 ,將在本世紀形成新的城市中心。 約 13 萬戶左右 780 萬 m2)。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購房等利好 ,預(yù)計成交量會比前 8 個月有所提高 ,達到今年的新高。數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》以上數(shù)據(jù)表明 ,刺激消費的政策己初步顯示出效果 ,居民的消費意欲增強 ,而由于實行房改政策 ,住房更成為居民投資與消費的熱點。居民用于購建房的支出有所升溫 ,8月份城鎮(zhèn)居民人均購房與建房支出 ,同比增長 %,居今年各月增幅首位。另一方面加緊了對土地供應(yīng)量的限制 ,在土地批出方面實行拍賣、招標 ,提高透明度 ,同時加大回收土地的力度 ,99 年 18 月商品房成交量比批準預(yù)售面積略高 ,與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變 ,為促進供求平衡起了積極的作用。 盡管廣州市房地產(chǎn)市場存在一些不利因素 ,但我們可以看到 ,今年以來 ,廣州市政府采取了許多措施來活躍房地產(chǎn)業(yè) ,降低企業(yè)負擔 ,加大力度刺激商品房消費。 政策鼓勵消化空置房 ,對新樓盤的開發(fā)造成壓力。政府職能部門的咨詢服務(wù)公司 ,以其有利地位吸引客戶 ,收取較高的中介費 ,加重了企業(yè)及購房者的負擔 ,各類的按金、保證金、押金給企業(yè)造成重負。國有企業(yè)的虧損 還在繼續(xù)增大 ,下崗職工數(shù)量增加 ,社會福利制度的不完善 ,直接減弱了消費者的消費動力。 從我國來說 ,金融形勢比較嚴峻 ,適度從緊的貨幣政策 ,一系列有關(guān)社會福利制度的改革政策的出