【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地段地價(jià) 10% 不 變 土地增值稅 3% 0 數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》 廣州市去年出臺(tái)減免交易稅費(fèi)的政策后 ,二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ,相信國(guó)家新出臺(tái)的減免退還政策會(huì)進(jìn)一步刺激二手樓市的發(fā)展 ,從而促進(jìn)一手市場(chǎng)的活躍。 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷之后 ,廣州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序發(fā)展的階段 ,市場(chǎng)成交活躍 ,市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟 ,前景廣闊樂(lè)觀。 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ,廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一 ,在政策上給予積極的支持。 1999年廣州市城市建設(shè)的投 入是歷史上最高的 ,約達(dá)到 171億元 ,包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場(chǎng)、九運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工建設(shè) ,不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境 ,還直接刺激商品房的需求增長(zhǎng)。 房改房上市政策正式出臺(tái)和藍(lán)印戶口政策在一定程序上將擴(kuò)大商品房的需求。 樓市的總體情況 雖然 1999 年的總體經(jīng)濟(jì)并不十分明朗 ,但每月均保持過(guò)百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和展銷(xiāo) ,特別是 8 月進(jìn)入樓市高峰期后 ,樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。以 9 月份為例 ,全月在售樓盤(pán)高達(dá) 190個(gè) ,廣告費(fèi)總額為 ,分別較 8月增長(zhǎng) 19%及 16%,且均達(dá) 99 年月統(tǒng)計(jì)額的最高值 ,樓市進(jìn)入 推盤(pán)高峰期。全月樓市表現(xiàn)并不平衡 ,月初推盤(pán)活動(dòng)并不十分活躍 ,一周推盤(pán)數(shù)量只有 50 多個(gè) ,但隨著月中中秋節(jié)及月底國(guó)慶節(jié)的到來(lái) ,推盤(pán)活動(dòng)一浪高過(guò)一浪 ,國(guó)慶節(jié)前一周推盤(pán)數(shù)量高達(dá) 92 個(gè) ,推盤(pán)廣告費(fèi)也突破 1483 萬(wàn)元 ,樓市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入新一輪高潮。 價(jià)格分析 在各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的跡象下 ,去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價(jià)為 5786 元 /m2,較 8 月同期略降 3%。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價(jià)均有不同程度下降 ,中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū) 9 月在售高層住宅一次性付款均價(jià)分別為 7508 元 /m 5889 元 /m2 及 4712 元 /m2。 造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加 ,競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān) ,不少發(fā)展商被迫降價(jià) ,希望通過(guò)犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q市場(chǎng)。 高層住宅售出率的變化 自 98年底高層住宅銷(xiāo)量開(kāi)始下滑后 ,到目前為止在售高層住宅售出率繼續(xù)走低 ,未見(jiàn)起色。在區(qū)位分布上 ,除中心區(qū)外 ,其余各區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。中心區(qū)、一般市區(qū)本項(xiàng)目所在區(qū)域及郊區(qū)的在售高層住宅售出率分別為 %、 %及 %。 綜觀 99年 ,市郊和市中心項(xiàng)目的高層售出情況均經(jīng)歷過(guò)大波動(dòng) ,升降 幅度超過(guò) 30%,而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況 ,則保持平穩(wěn)趨勢(shì) ,售出率徘徊在 20%30%之間。 其次 ,在肯定廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)利好因素的同時(shí) ,對(duì)目前存在的 一些不利因素不能忽視。 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù) ,港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇 ,而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān) ,港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣 ,勢(shì)必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 從我國(guó)來(lái)說(shuō) ,金融形勢(shì)比較嚴(yán)峻 ,適度從緊的貨幣政策 ,一系列有關(guān)社會(huì)福利制度的改革政策的出臺(tái) ,城市居民普遍持幣觀望 ,儲(chǔ)蓄備用 。98 年特大水災(zāi)帶來(lái)的巨大損失對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響重大 。國(guó)有企業(yè)的虧損 還在繼續(xù)增大 ,下崗職工數(shù)量增加 ,社會(huì)福利制度的不完善 ,直接減弱了消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)力。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)過(guò)多 ,負(fù)擔(dān)重。政府職能部門(mén)的咨詢服務(wù)公司 ,以其有利地位吸引客戶 ,收取較高的中介費(fèi) ,加重了企業(yè)及購(gòu)房者的負(fù)擔(dān) ,各類(lèi)的按金、保證金、押金給企業(yè)造成重負(fù)。 壟斷行業(yè)的收費(fèi)及工程建設(shè)問(wèn)題 ,長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有解決 ,特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價(jià)格、指定材料設(shè)備 ,開(kāi)發(fā)商不能提出異議 ,沒(méi)法進(jìn)行招投標(biāo) ,增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 政策鼓勵(lì)消化空置房 ,對(duì)新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)造成壓力。 取消福利分房制度 ,令大盤(pán)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)減少。 盡管廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些不利因素 ,但我們可以看到 ,今年以來(lái) ,廣州市政府采取了許多措施來(lái)活躍房地產(chǎn)業(yè) ,降低企業(yè)負(fù)擔(dān) ,加大力度刺激商品房消費(fèi)。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年 ,降低交易契稅等 ,改變了辦事作風(fēng) ,提高了辦事效率 ,對(duì)一些不合理的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了糾正 。另一方面加緊了對(duì)土地供應(yīng)量的限制 ,在土地批出方面實(shí)行拍賣(mài)、招標(biāo) ,提高透明度 ,同時(shí)加大回收土地的力度 ,99 年 18 月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高 ,與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變 ,為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。 、 廣州市居民消費(fèi)行為特征 1?9 月份社會(huì)需求增長(zhǎng)主要來(lái)自非商品性消費(fèi) ,如購(gòu)房、旅游、教育等消費(fèi)。居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫 ,8月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出 ,同比增長(zhǎng) %,居今年各月增幅首位。另外 ,日常消費(fèi)的支出也有所回升 ,8 月份城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 ,同比增長(zhǎng) 9 %,增長(zhǎng)幅度是近幾個(gè)月來(lái)最高的。數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》以上數(shù)據(jù)表明 ,刺激消費(fèi)的政策己初步顯示出效果 ,居民的消費(fèi)意欲增強(qiáng) ,而由于實(shí)行房改政策 ,住房更成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。 ,1999年 1?8月份批準(zhǔn)的商品房預(yù)售量為 329萬(wàn)平方米 ,其中住宅 ,登記的總成交星為 346 萬(wàn)平方米 ,因此 ,今年廣州樓市的總趨勢(shì)是商品房成交量高于上市量 ,樓盤(pán)的產(chǎn)銷(xiāo)比例較合理。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好 ,預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前 8 個(gè)月有所提高 ,達(dá)到今年的新高。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》 ) 購(gòu)房人員的比例 調(diào)查顯示 :廣州市區(qū)的 100 多萬(wàn)個(gè)家庭有潛在住房需求的接近一半 ,按每個(gè)家庭 60m2 潛在需求量達(dá) 3500 萬(wàn) m2,景近兩年打算購(gòu)房的人占 %。 約 13 萬(wàn)戶左右 780 萬(wàn) m2)。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》 ) 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展方向 廣州市的未來(lái)城市發(fā)展的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。近年來(lái) ,市政府正全力完善城市規(guī)劃 ,為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本 ,開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益 ,而新城市中軸線的確立 ,將在本世紀(jì)形成新的城市中心。 隨著廣州在國(guó)際上地位進(jìn)一步提高 ,大批海外華僑返歸故里 ,投資置業(yè) ,需有大量適合其生活習(xí)慣、配套設(shè)施完善的大型住宅區(qū) ,以滿足海外人士的購(gòu)房需求。 市場(chǎng)主體需求 區(qū)位選擇 : 調(diào)查發(fā)現(xiàn) ,欲購(gòu)房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。地段是 房地產(chǎn)的生命元素 ,從人們對(duì)其偏好的程度上可判斷該地段房地產(chǎn)的前景。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。 綠化及配套設(shè)施 : 隨著廣州人生活質(zhì)素地不斷提升 ,就越發(fā)覺(jué)居住環(huán)境的重要性。許多購(gòu)房者在價(jià)格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境 ,希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)境安居樂(lè)業(yè) ,但大多數(shù)購(gòu)房者 (包括部分發(fā)展商 )并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開(kāi) ,只是認(rèn)為設(shè)有高級(jí)會(huì)所 ,泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好 ,從而忽略日后維護(hù)該類(lèi)設(shè)施的成本 ,實(shí)用率、管理維護(hù)和自身能力等因素。要求居住環(huán)境舒適是購(gòu)房者的本意 ,舒適性 主要表現(xiàn)在該樓盤(pán)的間距、綠化和污染這幾方面。小區(qū)的密度越小 ,則住宅小區(qū)的舒適性越高。 市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì) 形象定位 :充分利用本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展商的實(shí)力營(yíng)造一個(gè)健康的、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū) ,提倡“生活就是享受”的概念 ,充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生活 ,完美體現(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)理念。定位原因 : 定位為中、高檔兼容市場(chǎng)目標(biāo)客戶群較為廣闊 ,有利于銷(xiāo)售。 本項(xiàng)目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。 如定為中檔 ,那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在 價(jià)值 ,顯得浪費(fèi) ,且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤(pán)均做成高檔如中海、珠江廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒 ,這些樓盤(pán)雖處江邊 ,其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn) ,而本項(xiàng)目作為大型社區(qū) ,在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯 ,具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 單純定位為高檔 ,客戶群會(huì)非常狹窄。現(xiàn)樓市尚處谷底 ,豪宅市場(chǎng)較為疲軟 ,如此大規(guī)模的項(xiàng)目 ,在客戶群相對(duì)狹窄的條件下 ,市場(chǎng)肯定承受不了 ,本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域 ,景觀較差 ,亦不宜做成高檔盤(pán)。 經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定 ,居民的生活條件、素質(zhì)逐漸提高 ,眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維 ,逐漸向享受型 住宅過(guò)渡。故高素質(zhì)的樓盤(pán)會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)。 珠江兩邊地段經(jīng)過(guò)近幾年的 ,開(kāi)發(fā)建設(shè) ,資源越來(lái)越少 ,越來(lái)越稀罕 ,而本項(xiàng)目作為臨江的大型項(xiàng)目在廣州市尚是第一個(gè)。 海珠區(qū)沿江樓盤(pán)由于周?chē)^少工廠等污染大的企業(yè) ,基本上都是住宅區(qū) ,空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來(lái)說(shuō)是比較好的 ,適宜居住 ,適合層次較高、注重享受的客戶 ,故做成高素質(zhì)亦在情理之中。 入關(guān)后 ,珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心 ,隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園 ,必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代都市 ,居民生活忙碌而緊張 ,生活素 質(zhì)不斷提高 ,對(duì)居住環(huán)境亦要求越來(lái)越高 ,已不只是滿足于幾塊草坪 ,幾棵樹(shù)的綠化家園。 從近