【正文】 珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告書 珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 二 00 二年八月 目 錄 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地點(diǎn) 項(xiàng)目發(fā)展商 項(xiàng)目概況 投資商概況 發(fā)展商概況 項(xiàng)目建設(shè)條件 市場分析 市場定位及形象設(shè)計(jì) 資金籌措 基本數(shù)據(jù)說明 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目評估結(jié)果 珠江帝景項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 項(xiàng)目名稱 珠江帝景 項(xiàng)目地點(diǎn) 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 項(xiàng)目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目用地根據(jù)市規(guī)劃局 (92)城地批字 第 39 號、 55 號文 ,位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 ,南連新港路 ,西至廣州大道。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約 1000 畝 ,總建筑面積 萬平方米 ,容積率為 ,項(xiàng)目建設(shè)有住宅三千余套 ,建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特 ,格調(diào)典雅 ,公建配套設(shè)施完善 ,設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部 ,古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等 ,是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體 ,置業(yè)安居的理想住宅區(qū) ,擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望 ,市場前景是良好的。 投資商概況由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司 (下稱甲方 )和廣東珠江 投資公司(下稱乙方 )及英屬處女島廣大投資有限公司 (下稱丙方 )合作開發(fā)經(jīng)營。 甲方 :中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級綜合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址 :中國廣州市麓景路 123 號華僑賓館 41 414418 室 ,法定代表 :林廣志 乙方 :廣東珠江投資有限公司法定地址 :廣州市中山大道 105 號華景新城龍門閣三樓 法定代表人 :何國華 丙方 :(英屬處女島 )廣大投資有限公司 ,聯(lián)系地址 :香港跑馬地山光道 7 號山光大廈八樓 E 座 ,代表 :謝世東 公司各股東出資比例如下 : 甲方提供廣州市 92城地批字第 39號、 55 號批文及廣州市土地開發(fā)中心 1993年 11 月 17 日補(bǔ)充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共 654107 平方米土地的使用權(quán) ,并提供政府給予本項(xiàng)目的購房入廣州市戶口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。 乙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的 %的注冊資金 ,即 萬元人民幣。丙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的 %的注冊資金 ,即相當(dāng)于 萬元人民幣的等值外匯。 發(fā)展商概況 發(fā)展商介紹 成立時(shí)間 :一九九八年一月十六日 注冊資金 :53400 萬人民幣 注冊地址 :廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號樓B503 室 經(jīng)營范圍 :在經(jīng)市規(guī)劃局 (92)城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。 公司歷史 :是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè) ,主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況 : 法人代表 : 林廣志 總經(jīng)理 : 蔡春萌 發(fā)展商素質(zhì) 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理 ,獨(dú)具特色。公司董事會是決策機(jī)構(gòu) ,下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營班子。全公司設(shè)置五個(gè)職能部門 ,分別為 : 辦公室 :負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。 財(cái)務(wù)部 :負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 開發(fā)部 :負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。 工程部 :負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān) ,包括各種管線的申報(bào) ,協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。 銷售部 :負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置 ,目標(biāo)是為建立一個(gè) 配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 公司注重功能綜合的管理方式 ,對項(xiàng)目進(jìn)行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理 ,使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求 ,更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。 公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才 ,采取以崗定人、以崗定責(zé) ,擇優(yōu)選用 ,采用“能者上 ,庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員 45 人 ,95%以上具有大專文化以上水平 ,其中本科學(xué)歷占 30%,職員年齡普遍年輕化。 公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管 理體制 ,使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循 ,各部門遵章守法 ,上行下效 ,公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào) ,有較高的工作效率。 產(chǎn)品素質(zhì) :“珠江帝景”是沿江最大規(guī)模 ,功能最齊全之項(xiàng)目 ,地理環(huán)境十分優(yōu)越 ,高起點(diǎn)、高要求、高品位 ,超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品 ,成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 本項(xiàng)目投資總額約 64 億元人民幣 ,由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全部投資 ,注冊資金 億元 (出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行 ), 項(xiàng)目銷售總收入預(yù) 計(jì)為 86 億元。 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司 ,為僑都項(xiàng)目提供 654107 平方米的國有土地使用權(quán) ,并提供政府給予本項(xiàng)目購房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員 ,在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢 ,并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢 ,從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整 ,原材料大批量采購 ,加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式 ,有效地降低開發(fā)成本 ,使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售 ,從而取得價(jià)格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢 ,有效地 提高了在市場的競爭力。 近年來 ,廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,良好的施工質(zhì)量 ,不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢。兩公司合作 ,組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園 ,逸景翠園等大中型住宅小區(qū) ,在廣州市各具特色、燦爛一方 ,堪稱典范。 至 2021 年 6 月 ,廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15 個(gè) ,建設(shè)用地面積約 212 萬平方米 ,總建筑面積約 萬平方米 ,已建成面積 356 萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好 ,已建樓盤平均銷售率達(dá) 95%以上 ,市場反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中 ,與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng) ,公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外 ,還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè) ,同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 ,產(chǎn)品銷售實(shí)力 ,具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。 司 ,倚靠集團(tuán)的實(shí)力 ,在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自 93 年在內(nèi)地投資以來 ,擁有在內(nèi)地注冊的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益 ,其總注冊資金為 68054 萬元 ,總建筑樓面面積約為 2621300 平方米。 98 年公司股票在香港聯(lián) 交所上市 ,籌集資金達(dá) 64300 萬元 ,加上集團(tuán)對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識 ,使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) (一 )項(xiàng)目優(yōu)勢分析 : 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿? 天然環(huán)境勝人一籌 本項(xiàng)目有很長的江岸線 ,北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城 ,區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔 ,己規(guī)劃為赤崗塔公園 ,周邊均為住宅區(qū) ,空氣清新怡人 ,自然環(huán)境得天獨(dú)厚 ,與擁擠的喧囂都市相比 ,實(shí)在稱得上是世外桃源 ,真正做到“離塵不離城”。 處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸 本項(xiàng)目處于天河新城市中軸線 ,和未來廣州市金融、 文化、商業(yè)中心珠江新城隔江相望 ,地理位置十分優(yōu)越 ,具有相當(dāng)好的發(fā)展?jié)摿Α? 本項(xiàng)目鄰近廣州會展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會展中心 ,作為廣州市未來的商貿(mào)中心 ,其發(fā)展必將帶動(dòng)周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。 本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū) ,雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化 ,但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 本項(xiàng)目為廣州市觀光塔的所在地 ,規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面臨江拔起 ,作為廣州市的標(biāo)志 ,也有利提高本項(xiàng)目的知名度。 交通方便 未來交通網(wǎng)絡(luò)極為完善 ,規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通 ,項(xiàng) 目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通 ,與地鐵二號線相近 ,地鐵三號線在本區(qū)東部經(jīng)過與一號線、二號線形成網(wǎng)絡(luò) ,交通十分方便。 附近設(shè)有 204 路公交車 ,可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。 配套完善 ,生活便利 配套設(shè)施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個(gè)大型會所 ,與之對應(yīng)的入 口廣場市民廣場面積約 l 公頃 ,沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場 ,東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂部 ,西南有赤崗塔公園、歷史博物館 ,區(qū)內(nèi)設(shè)有