【正文】 環(huán)境保護 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè) ,基本上都是住宅區(qū) ,空氣質量指數在廣州市來說是比較好的。 市場分析 1999 年廣州市經濟情況 1999 年在投資需求快速增長拉動下 ,17 月份廣州市經濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢 ,為房地產發(fā)展提供強而有力的經濟支柱。 社會生產穩(wěn)定增長。 投資快速增長 ,消費需求穩(wěn)定。其中 ,房地產投資至 6 月止 億元 ,同比增長%。1至 7月累計 ,全市完成社會消費品零售總額 億元 ,同比增長 %,增幅比去年大。 1 至 7 月累計 ,城市居民人均可支配收入 ,同比增長 %,城市居民人均消費性支出 ,增長 %。數據來自廣東省經濟委員會社會經濟環(huán)境總體趨好。調查表明 ,居民對提高居住環(huán)境的愿望很強烈 ,對房地產的投資將是居民未來的主要消費。 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起 ,延長個人住房貸款期限 ,并降低利率 ,以支持城鎮(zhèn)居民購房。個人住房貸款利率最高水平由現行年利率 %降為 %。調查表明 ,8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 元 ,同比增長 35%,增幅居今年各月份之首 ,提款額比居第二位的 7 月份高 %,比最低的 4 月份高 %,比 1?7月份人均月提款 元高 %。廣州房地產稅費減免前后對比 項目 現行稅收 減免后稅收 契稅 3% %自用 0 空置 交易管理費 % 不變 印花稅 % 不變 土地出讓金 地段地價 10% 不 變 土地增值稅 3% 0 數據摘自《廣州日報》 廣州市去年出臺減免交易稅費的政策后 ,二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ,相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發(fā)展 ,從而促進一手市場的活躍。 中央確定了以住宅產業(yè)為主拉動經濟增長 ,廣州市確定住宅房地產業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產業(yè)之一 ,在政策上給予積極的支持。 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大商品房的需求。以 9 月份為例 ,全月在售樓盤高達 190個 ,廣告費總額為 ,分別較 8月增長 19%及 16%,且均達 99 年月統計額的最高值 ,樓市進入 推盤高峰期。 價格分析 在各項社會經濟逐步復蘇的跡象下 ,去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價為 5786 元 /m2,較 8 月同期略降 3%。 造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加 ,競爭激烈 ,導致售出率偏低等因素有關 ,不少發(fā)展商被迫降價 ,希望通過犧牲利潤來換市場。在區(qū)位分布上 ,除中心區(qū)外 ,其余各區(qū)位售出率也表現不同程度下滑。 綜觀 99年 ,市郊和市中心項目的高層售出情況均經歷過大波動 ,升降 幅度超過 30%,而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況 ,則保持平穩(wěn)趨勢 ,售出率徘徊在 20%30%之間。 世界經濟尚未從亞洲金融風暴的影響中恢復 ,港澳地區(qū)經濟尚在復蘇 ,而廣州的經濟與港澳地區(qū)密切相關 ,港澳經濟的不景氣 ,勢必影響到廣州房地產業(yè)的發(fā)展。98 年特大水災帶來的巨大損失對農業(yè)發(fā)展的影響重大 。 房地產開發(fā)經營的稅費過多 ,負擔重。 壟斷行業(yè)的收費及工程建設問題 ,長期以來沒有解決 ,特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價格、指定材料設備 ,開發(fā)商不能提出異議 ,沒法進行招投標 ,增加了企業(yè)的負擔。 取消福利分房制度 ,令大盤的銷售機會減少。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年 ,降低交易契稅等 ,改變了辦事作風 ,提高了辦事效率 ,對一些不合理的經營行為進行了糾正 。 、 廣州市居民消費行為特征 1?9 月份社會需求增長主要來自非商品性消費 ,如購房、旅游、教育等消費。另外 ,日常消費的支出也有所回升 ,8 月份城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 ,同比增長 9 %,增長幅度是近幾個月來最高的。 ,1999年 1?8月份批準的商品房預售量為 329萬平方米 ,其中住宅 ,登記的總成交星為 346 萬平方米 ,因此 ,今年廣州樓市的總趨勢是商品房成交量高于上市量 ,樓盤的產銷比例較合理。 (數據摘自《廣州日報》 ) 購房人員的比例 調查顯示 :廣州市區(qū)的 100 多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半 ,按每個家庭 60m2 潛在需求量達 3500 萬 m2,景近兩年打算購房的人占 %。 (數據摘自《廣州日報》 ) 廣州市房地產發(fā)展方向 廣州市的未來城市發(fā)展的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。 隨著廣州在國際上地位進一步提高 ,大批海外華僑返歸故里 ,投資置業(yè) ,需有大量適合其生活習慣、配套設施完善的大型住宅區(qū) ,以滿足海外人士的購房需求。地段是 房地產的生命元素 ,從人們對其偏好的程度上可判斷該地段房地產的前景。 綠化及配套設施 : 隨著廣州人生活質素地不斷提升 ,就越發(fā)覺居住環(huán)境的重要性。要求居住環(huán)境舒適是購房者的本意 ,舒適性 主要表現在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。 市場定位及形象設計 形象定位 :充分利用本項目優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設計及發(fā)展商的實力營造一個健康的、有自己獨特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū) ,提倡“生活就是享受”的概念 ,充分體現投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質生活 ,完美體現”的經營理念。 本項目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。 單純定位為高檔 ,客戶群會非常狹窄。 經濟較為穩(wěn)定 ,居民的生活條件、素質逐漸提高 ,眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維 ,逐漸向享受型 住宅過渡。 珠江兩邊地段經過近幾年的 ,開發(fā)建設 ,資源越來越少 ,越來越稀罕 ,而本項目作為臨江的大型項目在廣州市尚是第一個。 入關后 ,珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心 ,隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園 ,必定成為白領、高層人士的置業(yè)首選。 從近期廣州熱賣幾個住宅項目 ,均把人們引向健康概念為主題的生活方式 ,通過營造生態(tài)環(huán)境引入運動概念 ,以實在而又充滿想象手法 ,為購房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 1999 年 11 月新推的大型住宅項目光大花園 ,從其形象宣傳開始在市場露面時 ,使人們的視覺中留下“健康”的影子 ?！按髽涞紫?,健康人家”因其綠色 ,環(huán)保而使購房者深受吸引。 白云區(qū)另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個健康的項目 ,雖然小區(qū)自身配套環(huán)境還未出場 ,但項目所處白云山風景區(qū)先天的良好環(huán)境 ,加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化 ,體現高貴與健康。 當一種現象呈多個例子出現的時候 ,我們就有理由把之當作趨勢來研究。因此本項目在形象設計上亦順應消費者的消費心理及新生活的趨勢。通過對環(huán)境設計 ,建筑風格及社區(qū)文化活動的具體表現 ,以實在又充滿想象的手法 ,為購房者描繪出誘人的“享受健康生活的藍圖”。 售價定位 僑都在地理位置上 ,南毗新港西路 ,北靠珠江 ,以廣州大道為中線 ,與中海錦苑、愉景雅苑對稱 ,有同樣的地理優(yōu)越條件。僑都規(guī)劃設計為臨江高檔住宅區(qū) ,臨街中檔建筑群 ,兼具高、中檔特色 ,因此 ,在售價上也可比較中海錦苑和愉景雅苑 ,根據比較分析后 ,僑都初售均價定為 6000元 / M2,比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優(yōu)勢和轉大的增值潛力。預計從 2021 年 7 月份開始有銷售收入 ,全部用于項目的滾動 開發(fā)建設。 土地出讓金 46,069 萬元 征地費、拆遷補償費 56,051 萬元 建安成本按每平方米 2300 元造價計 借款利率為 7% 折現率為 10% 行政管理費用按銷售額的 2%計 稅金按銷售收入的 %計 銷售價格 6000 元 /平方米 所得稅以 33%計 項目開發(fā)進度珠江僑都開發(fā)期控制在五年內建成 ,共 60 個月時間 ,分期開發(fā)實施。 第二期 :至 2021 年止 ,實施七通一平市政建設、房屋建設 ,完成土建面積 35 萬 m2 預售商品房。 第四期 :至 2021 年 ,實施七通一平市政建設、房屋建設 ,完成土建面積 35萬 m2 預售商品房。以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接 ,交叉進行。內含報酬率 %,動態(tài)投資回收期 年?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊 ,投資收益高 ,回報豐厚 ,投資價值十分誘人 ,是一個值得投資的好項目。 單擊此處輸入文字。項目 可行性研究報告 編制單位 :北京 xxxxxxxxx 有限責任公司 法人代表 : 工程咨詢資質等級 :甲級 工程咨詢資質證書編號 :工咨甲 xxxxxxxxx 二 ?一二年七月 單擊此處輸入文字。項目 可行性研究報告 項目負責人 : xxxx 注冊咨詢工程師 (投資 ) 編寫人員 : xxx 高級工程師 xxx 注冊咨詢工程師 (投資 ) xxx 注冊咨詢工程師 (投資 ) xxx 注冊咨詢工程師 (投資 )