【正文】 綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設，同時還探索投資教育產業(yè)和信息產業(yè)。 倚靠集團的實力，在內地投資創(chuàng)業(yè)。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產界之翹楚。 i處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸 本項目處于天河新城市中軸線，和未來廣州市金融、文化、商業(yè)中心珠江新城隔江相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當好的發(fā)展?jié)摿Α?i本項目靠近領事館區(qū) 本項目西部為廣州領事館區(qū)，雖然領事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 2. 交通方便 i未來交通網絡極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號線相近，地鐵三號線在本區(qū)東部經過與一號線、二號線形成網絡，交通十分方便。 3. 配套完善，生活便利 i配套設施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設施。 4. 附件優(yōu)勢： 從附件營銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經濟持續(xù)發(fā)展，隨著國家取消福利分房，轉入貨幣分房，市民消費欲望己逐步增強，住房更成為居民投資與消費熱點。 本項目投資商己在市內成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實力有目共睹，這種無形資產有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。層數(shù)以13層為主，18—20層為次，局部點綴32層。 i物業(yè)管理：擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質素的服務。 i單位面積與比例：(以下面積均為關門面積) A．65一一80m2，占總面積的20％； B．80一一100 m2，占總面積的45％； C．100一一120 m2，占總面積的20％； D．120一一150 m2，占總面積的10％； E．150 m2以上復式單位，占總面積的5％。 i硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項目特色及品位、具前瞻性的材料； i通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質、高品味的樓盤形象。 售價潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤分析 i濱江西與濱江東，價格約在7000元／平方米。 i廣州大橋東側開始至本項目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱，區(qū)內物業(yè)價位皆在6000元左右／平方米。 廣州市改革開放后，經濟迅速發(fā)展，其國際地位進一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經濟原有的華僑新村己3．滿足不了僑務工作的需要，因此，建設一個華僑新村是當前形勢發(fā)展的需要?？紤]了海外華人、華僑的生活習慣需求。 5．目前盡管我國處在經濟調控期，廣州市房地產業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群，無疑給投資者增強了信心?，F(xiàn)在，廣州大道南段的擴建工程己全面完成，路面擴寬至雙向10車道80米寬，中央為6米寬綠化帶，兩側的機動車道人行道之間分別用13米綠化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。 在二沙島東段建設濱江公園和二沙島軸線廣場。在海沁沙建生態(tài)公園，同時擬作為廣州燃放煙花的所在地。 由于本項目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設工程特有利于本項目周邊環(huán)境形象的提升，增強客戶對該項目的心理認同度。根據市政規(guī)劃，新港路將擴寬為60米，現(xiàn)正進行拆遷工作。而地鐵二號線工程正在進行緊張施工，預計完成時間為2004年。新港路更是整個海珠區(qū)東西向的交通大動脈，更能經廣州大道直駁天河中心區(qū)交通網，無疑會大大增強本項目對都市白領階層的吸引力。 最關鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進行施工，開通后的濱江大道與下渡路將會連成廣州一道新的風景線。 （三）設計單位資質 廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設計有限公司是國家建設部批準的建設工程甲級企業(yè)，具備有眾多的經驗豐富的優(yōu)秀設計技術人員，曾獨立完成多個開發(fā)項目的設計任務，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。 （四）施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設部批準的二級總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。 （五）環(huán)境保護 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質量指數(shù)在廣州市來說是比較好的。 一.市場分析 (一)1999年廣州市經濟情況 1999年在投資需求快速增長拉動下，17月份廣州市經濟繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，為房地產發(fā)展提供強而有力的經濟支柱。 1．1社會生產穩(wěn)定增長。 1．2投資快速增長，消費需求穩(wěn)定。其中，房地產投資(至6月止)92．26億元，同比增長7．40%。 1．3居民收入增長放緩，居民消費支出略有增長。居民用于購房的支出增加，由于實行房改“末班車政策”，居民購買住房增多，房地產成為居民投資與消費的熱點。、居民消費指數(shù)的反彈、表明，居民的謹慎性消費心理逐步減輕。 (一)政府出臺刺激房地產消費政策 眾所周知，今年政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至30年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對樓市的走旺確實起一定作用。各商業(yè)銀行住房貸款的最長期限由現(xiàn)行的20年延長達到30年。（數(shù)據摘自《人民日報》） 2. 降息、征收利息所得稅 根據《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，儲蓄存款1999年11月1日后孳生的利息所得，應當征收個人所得稅。（摘自廣東省經濟委員會) 3. 房地產稅費獲減免 財政部、國家稅務局發(fā)出通知，從8月1日起對房地產市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。 （三）廣州市房地產市場綜述 經歷了九十年代中期房地產市場的低迷之后，廣州市房地產業(yè)進入了一個快速、有序發(fā)展的階段，市場成交活躍，市場發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。 2. 1999年廣州市城市建設的投入是歷史上最高的，約達到171億元，包括地鐵、內環(huán)路、新機場、九運會場館等大型基礎設施工程開工建設，不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商品房的需求增長。 2. 樓市的總體情況 雖然1999年的總體經濟并不十分明朗，但每月均保持過百個項目進行宣傳和展銷，特別是8月進入樓市