【正文】 ，形成惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，惠東縣三角形的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心。遠(yuǎn)期大力開(kāi)發(fā)稔平半島，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 交通條件 對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò) 1) 公路 至 2020 年底，惠州市公路通車?yán)锍踢_(dá) 公里，其中高速公路 公里；一級(jí)公路 公里，二級(jí)公路 公里，三級(jí)公路 公里，四級(jí)公路 公里，等外路 公里。全市所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)已通公路， 1048個(gè)行政村中除 2 個(gè)海島村外均已通公路。 目前，已建成的有廣汕、惠鹽、廣惠汕、深惠汕、惠河一期、惠深、惠澳等道路組成惠州市高速公路主骨架。京九鐵路在惠州市設(shè)有客貨運(yùn)站場(chǎng) 7 個(gè)，分別為陳江、惠州、惠州北、博羅東、泰美、楊村、麻陂。京九復(fù)線惠州段已動(dòng)工。 東江特大鐵路橋已完成主體工程；惠州至花都（廣州北站）鐵路的前期工作也正在進(jìn)行。至 2020 年底 ，惠州市沿海港口按“一港八區(qū)三點(diǎn)”的規(guī)劃布局，已建成萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 5 個(gè)， 800～ 10000 噸級(jí)泊位 27 個(gè)。近期重點(diǎn)建設(shè)改造水門(mén)路，打通橋東大道、整治下角中路、南岸路等；改造內(nèi)街小巷，完善路燈、綠化等。 3）完善市區(qū)的靜態(tài)交通體系，緩解停車難的問(wèn)題。 4）完善公交站場(chǎng)的建設(shè)，整頓公交運(yùn)營(yíng)線路，合理配置公共交通資源，提高公共交通服務(wù)能力和水平。至 2020 年底，惠州電網(wǎng)供電能力是現(xiàn)有用電負(fù)荷的 倍，電網(wǎng)調(diào)度自動(dòng)化已基本實(shí)現(xiàn)。到 2020 年達(dá)到城市建成區(qū)面積為 平方公里。 2) 人口規(guī)模： 到 2020 年惠州市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 5558 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)常住人口為3839 萬(wàn)人，暫住人口為 1719 萬(wàn)人。建設(shè)重點(diǎn)以新 建為主。其中江北片區(qū)（ 13 號(hào)、 18 號(hào)地塊所在區(qū)域） 195240 公頃（含公共設(shè)施規(guī)劃用地 5565 公頃），約占用地總量的 30%；金山湖片區(qū)（ C C2 地塊所在區(qū)域） 120160 公頃，約占用地總量的 18%。其中江北片區(qū)為 5565 公頃；金山湖片區(qū)為 105130 公頃；河南岸片區(qū)為 2023公頃；東平、大湖溪片區(qū) 815 公頃；斜下片區(qū) 1215 公頃；其它片區(qū) 510 公頃。 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 調(diào)整存量資源，改革衛(wèi)生機(jī)構(gòu)設(shè)置，按可及性原則，每個(gè)層次醫(yī)療機(jī)構(gòu)在空間布局、服務(wù)半徑上力求合理，方便病人就疹。 行政辦公 近期行政辦公設(shè)施集中在江北南區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)江北 21小區(qū)、 16小區(qū)、 5小區(qū)等行政辦公區(qū)。改造老城區(qū)內(nèi)不達(dá)標(biāo)的中小 學(xué)校，新建中學(xué) 6 間，小學(xué)11 間，緩解中小學(xué)校學(xué)位不足矛盾。建設(shè)惠州學(xué)院新區(qū)，建設(shè)用地約 平方公里；引進(jìn)國(guó)內(nèi)46 所大學(xué)并通過(guò)與國(guó)內(nèi)或國(guó)外名校聯(lián)合辦學(xué)，整合現(xiàn)有中等專科學(xué)校，建設(shè)惠州“教育科學(xué)園區(qū)”，預(yù)留建設(shè)用地 68 平方公里，其中規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地 23 平方公里。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 10 小結(jié) 在新一輪城市發(fā)展中，惠州有足夠的資本以獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)融入珠三角核心區(qū)，成 為珠三角乃至廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極之一。 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 惠州大部分地區(qū)位于在中國(guó)最發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，毗鄰港深，是珠三角連接粵東和閩贛的樞紐，而且是臨海，有天然深水良港； ? 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 惠州以成熟的電子信息產(chǎn)業(yè)和新興的石化產(chǎn)業(yè)為支撐，在廣東省內(nèi)形成獨(dú)特而強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。 ? 旅游資源和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 惠州是歷史文化名城，并擁有珠三角東部最優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，旅游資源極為豐富?；葜菔械某鞘型恋卦谶@個(gè)階段差不多全部出讓完。 第二階段： 19941997 年 。 第三階段； 1998至今； 房地產(chǎn)投資重新升溫，惠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了一個(gè)新的春天。今年 16 月，全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %，成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大增長(zhǎng)點(diǎn)。 惠州市歷年房地產(chǎn)投資變化圖0500001000001500002020002500003000001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020萬(wàn)元 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 12 20202020 年惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況表 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局 2）土地資源加強(qiáng)盤(pán)整 由于惠州市的絕大多數(shù)土地在十年前的土地開(kāi)發(fā)熱的時(shí)候已經(jīng)出讓，現(xiàn)在留在政 府 手中的土地不多，惠州市國(guó)土管理 部門(mén) 加大 力度 盤(pán)整那些沒(méi)有開(kāi)發(fā)的閑置土地。 3）商品房銷售增長(zhǎng)平穩(wěn)快速，整體市場(chǎng)處于增長(zhǎng)期 0100200300400佛山 珠海 東莞 惠州 中山2020202020202020 20202020 年惠州市房地產(chǎn)供需情況表 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局 2020 年 16 月，累計(jì)商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；累計(jì)商品房銷售金額 億元，增長(zhǎng) %。 2020 年 2020 年 2020 年 絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng) % 絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng) % 絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng) % 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 2020 年 2020 年 2020 年 絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng) % 絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng) % 絕對(duì)數(shù) 增長(zhǎng) % 商品房銷售面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷售額（億元） 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 13 由于前期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品綜合素質(zhì)不能滿足消費(fèi)需求，出現(xiàn)有錢(qián)買不到好房子的情況，不少樓盤(pán)一推出就受到市場(chǎng)的歡迎，排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，很快售罄，像惠州市早期開(kāi)發(fā)的東湖花園、金寶從 2020 年起，隨著惠州的居住環(huán)境和投資環(huán)境顯著提升了一個(gè)檔次，市場(chǎng)上好的產(chǎn)品供應(yīng)就明顯跟不上消費(fèi)的需求。買方市場(chǎng)要求開(kāi)發(fā)商必須與時(shí)俱進(jìn)，努力開(kāi)拓，供應(yīng)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。隨著惠州經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，以及居住環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，凈遷入人口仍將保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，歷年來(lái)的新遷入人口和今年的新遷入人口將成為潛在的購(gòu)房者。 近幾年城區(qū)內(nèi)結(jié)婚人數(shù)為年均 20200 對(duì)（包括再婚 人數(shù)），多數(shù)新婚夫婦愿意與家人分開(kāi)居住，是住房市場(chǎng)的有效需求者。而在 2020 年項(xiàng)目投產(chǎn)前，工程施工最高峰時(shí)現(xiàn)場(chǎng)工人將有 2 萬(wàn)至 萬(wàn)人，這些都可能成為惠州樓市的潛在客戶。此外還有舊房拆遷需購(gòu)新房等方面的住房需求。恩格爾系數(shù)在 3040%之間，生活水平為富裕，與之相應(yīng)的是居住支出應(yīng)該占總支出的比重將有所提高，購(gòu)房潛力會(huì)進(jìn)一步被挖掘。以市區(qū)住宅均價(jià)每平方米元，每套住房 按 100 平方米 計(jì)算 ，家庭人口 人，年戶均收入 元，可計(jì)算出房?jī)r(jià)收入比為 ，這表明惠州市區(qū)居民基本上具備了購(gòu)買普通住房的經(jīng)濟(jì)承受的能力。隨著經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展 ， 今后幾年外來(lái)人口在惠州置業(yè)安居的趨勢(shì)將更加明顯，需求的 快速 增加 將促使 房?jī)r(jià)上升。 2020 年惠州的平均房?jī)r(jià)為 1939元 /平方米，但到 2020 年第一季度，房?jī)r(jià)已上升到 2158 元 /平方米。但是由于惠州良好的發(fā)展前景，這個(gè)落差便形成了今后房?jī)r(jià)上漲的空間。 住宅市場(chǎng)整體發(fā)展水平 住宅市場(chǎng)處于中低檔住宅拉動(dòng)型向成熟均衡型過(guò)渡發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，有較大的發(fā)展空間。目前在惠州已建成的物業(yè)中綜合素質(zhì)較高的小區(qū)屈指可數(shù)。 3) 樓市不規(guī)范現(xiàn)象仍然存在，產(chǎn)業(yè)化水平不高 目前 惠州 住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高，住宅的工程質(zhì)量、 功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量還不能適應(yīng)居民收入提高后的住宅需求；住宅消費(fèi)環(huán)節(jié)的不規(guī)范，在一定程度上也影響著居民的購(gòu)房積極性。其中江北的樓市是整個(gè)惠州城區(qū)較為高檔、價(jià)格較高、配套較為完善的區(qū)域。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 16 江北板塊樓盤(pán)概況 城市花園 碧水灣 江畔花園 金城廣場(chǎng) 占地面積 20 多萬(wàn)平方米 40 萬(wàn)平方米 9248 平方米 / 建筑面積 26 萬(wàn) 平方米 萬(wàn)平方米 44721 平方米 63000 平方米 地理位置 與 13 號(hào)小區(qū)相鄰 文昌二路與云山西路交匯處 江北 11 號(hào)小區(qū) 惠州大道 14 號(hào)小區(qū) 配套 住戶會(huì)所、餐廳、便利店、泳池、健身、直通巴士站 泛會(huì)所、地下停車場(chǎng)，中心廣場(chǎng)、小學(xué)、幼兒園 小學(xué)、會(huì)所、超市、泳池、酒店健身 會(huì)所、超市、銀行、云山幼兒園市一小 價(jià)格 31003500 3500 3300 3350 戶型面積 71105 平方米 142173 平方米 / 115171 平方米 物業(yè)管理費(fèi) . 元 元 元左右 元 樓宇類型 多層 多層 8 棟 ,小高層20 棟 ,高層 12 棟 多層 23 棟，帶電體小高層 14 棟 高層 工程進(jìn)度 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 現(xiàn)樓 銷售率 已經(jīng)售馨 —— 約已售八成以上 已售 50%左右 數(shù)據(jù)來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 惠州商業(yè)市場(chǎng)概況 惠州市的商業(yè)物業(yè)基本上是集中在東江以南的老城區(qū)內(nèi)，幾條商業(yè)街主要布局在惠州西湖的沿岸，主要有商業(yè)步行街、南壇南路街、南門(mén)商業(yè)街、數(shù)碼街一帶。 由于其經(jīng)營(yíng)模式先進(jìn)，服務(wù)到位，管理完善，品種齊全，迅速獲得惠州市民的 認(rèn)可。 其他商場(chǎng)有國(guó)美電器、大富貴廣場(chǎng)、鳳凰廣場(chǎng)、聯(lián)興廣場(chǎng)、天成商場(chǎng)、黃金廣場(chǎng)購(gòu)物中心、萬(wàn)福隆連鎖超市等。銷售均價(jià)為4600 元 /平方米。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 17 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 惠州市的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈?，F(xiàn)在只有香港的新世界等企業(yè)又項(xiàng)目。據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士介紹，粵海集團(tuán)和奧園集團(tuán)均有準(zhǔn)備進(jìn)軍惠州市場(chǎng)的打算。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 18 4 投資惠州房地產(chǎn)的 SWOT 分析 惠州優(yōu)越的地理環(huán)境及工業(yè)基礎(chǔ)，尤其是在電子產(chǎn)業(yè)、大亞灣石化項(xiàng)目的帶動(dòng)下，為外來(lái)投資提供了堅(jiān)強(qiáng)的基礎(chǔ)條件。盡早、低價(jià)地獲取建設(shè)用地，對(duì)日后開(kāi)拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有戰(zhàn)略性的重要意義。詳見(jiàn)后圖。以下將對(duì) 13 號(hào)地塊的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性分析。項(xiàng)目地塊 13 號(hào)地處于江北中心地段，該區(qū)域規(guī)劃成為集惠州的行政、教育、文化、辦公、高尚居住、醫(yī)療衛(wèi)生、完備的休閑設(shè)施為一體的區(qū)域。 地塊緊鄰市政府、體育廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)，并且瀕臨東江，具有極佳的地域優(yōu)勢(shì)，有惠州市地王之稱。 近期規(guī)劃修建在目標(biāo)地塊 13 號(hào)周邊的市政設(shè)施包括：江北水廠二期（日供水能力：20 萬(wàn)平方米 /日）；江北郵政綜合大樓；垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)碼頭（占地 公頃 ,預(yù)計(jì) 2020 年竣工 ） ；仲愷污水處理廠、江北濱江公園、期湖塘公園、江北體育公園等等。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 條件 13 號(hào)地塊處于江北南區(qū)地域范圍內(nèi)，占地面積為 194600 平方米，共 292 畝。規(guī)劃為居住區(qū)用地，地塊已由政府負(fù)責(zé)拆遷。西面是云山西路，連接到惠州大橋。該公園和道路建成后，將為 13 號(hào)居住區(qū)提供更為便捷的交通條件。 由于該地塊原來(lái)是農(nóng)用地，附近的生活配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施很少，只是在項(xiàng)目附近的樓盤(pán) ，如：城市花園、金寶江畔花園、碧水灣等存在一些簡(jiǎn)單的社區(qū)生活配套。政府負(fù)責(zé)惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 20 的“七通一平”還沒(méi)有完成，用地條件相對(duì)成熟。 13 號(hào)地塊的居住社區(qū)建設(shè)是惠州全市關(guān)注的項(xiàng)目，政府已經(jīng)公示了該項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案，征求市民的意見(jiàn)。 2）成熟性：臨近城市核心區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。 3）增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上，市政配套設(shè)施逐漸完善，地塊增值性明顯。 5）知名性：項(xiàng)目是掛牌地塊，被譽(yù)為 “惠州地王 ”，備受各界矚目，拿下該地塊將使公司成為 惠州各界關(guān)注焦點(diǎn)，對(duì)于提高公司在惠州的知名度具有重要戰(zhàn)略意義。 產(chǎn)品定位： 建議以小高層和高層為主，可以適當(dāng)開(kāi)發(fā)少量別墅。 住宅以本地化產(chǎn)品為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)出適于本地又具有差異化優(yōu)勢(shì)的為項(xiàng)目，同時(shí)必須高于周邊項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。 目標(biāo)客戶群定位： 以惠州市大中型企業(yè)中高層管理人士、國(guó)家機(jī)關(guān)的中高級(jí)管理人員、高層退休干部、惠州市周邊城市的投資人士。 惠州房地產(chǎn)投資可行性分析報(bào)告 22 7 投資效益與風(fēng)險(xiǎn)分析 技術(shù)參數(shù) 根據(jù)有關(guān)資料，設(shè)定對(duì)成本有直接影響的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)： ? 用地面積： 194， 600 m2（ 292 畝） ? 容積率：住宅 （按 建設(shè)用地計(jì)），根據(jù)地塊區(qū)位條件及政府的規(guī)劃調(diào)整，有提高建筑容量之可能。 ? 總建筑面積（含公共配套及不計(jì)算容積率建筑面積）：約為 650000 m2 ? 項(xiàng)目的出讓價(jià)格為用地面積 2020 元 /平方米，合計(jì)每畝 萬(wàn) /畝，折合樓面地價(jià) 1000 元 /平方米。 各項(xiàng)指標(biāo)及成本收益詳見(jiàn)后表《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)預(yù)測(cè)表》。