【正文】 口 萬人， 2021 年住宅銷售面積 萬 m178。按重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃，到 2021 年人均居住面積將為 14 m178。 2021 年末主城區(qū)人口為 萬人，到 2021 年主城區(qū)因人均面積而增加的住宅需求量應(yīng)為 萬 m178。 渝中區(qū)房地產(chǎn)市場 渝中區(qū)是重慶的過去與現(xiàn)在的政治經(jīng)濟、商業(yè)文化中心，人均居住面積在重慶市的平均水平位置較低。對于渝中區(qū)的中心地段 ——解放碑區(qū)域來說，解放碑地段為重慶市的商業(yè)、貿(mào)易中心；吸引了大批國內(nèi)外客商云集此地，已形成了成熟的商業(yè)市場。根據(jù) 2021 年重慶市國土房管局的調(diào)查分析，按渝中區(qū) 2021 年末 萬人口計，因人均居住面積提高、人口增長、經(jīng)濟收入提高等三重因素而形成的名義住宅需求量，在 2021 年可增長到 萬 m178。的幅度增加。有資料報道，在北京和廣州，一般的江景樓盤比非江景樓盤的房價要高出8001000 元 / m178。東和江景工程（暫名）作為朝天門的臨江江景樓，位置優(yōu)越、江景景觀開闊，其江景樓盤市場前景非同一般。在渝中區(qū)之朝天門、解放碑一帶，新開發(fā)的住宅樓盤由于急于追逐市場的開發(fā)熱潮，許多樓盤急功近利，在產(chǎn)品的設(shè)計上沒有創(chuàng)新，功能設(shè)計不太合理，環(huán)境塑造較差，配套不齊全、設(shè)施較差。東和江景工程（暫名）從建筑規(guī)劃、住宅性質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計、智能化設(shè)施的綜合運用，還是綠化生態(tài)、江景利用，都做到了最佳。 東和江景樓項目的優(yōu)勢分析 本項目位于渝中區(qū)千廝門，北為嘉陵江濱江路，南為朝千路。本項目交通條件優(yōu)越，有多路公交路線直達市區(qū)各處。本項目設(shè)計方案優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，采取戶戶朝江，盡觀兩江美景，是渝中區(qū)離江最近的江景房。 經(jīng)濟環(huán)境： 2021 年，重慶全市完成 GDP1751 億元，增幅為 9%，高于全國 個百分點，較上年增加 162 億元，經(jīng)濟增長速度位居全國 14位，西部第 3 位。 收入與消費： 2021 年末城市居民可支配收入 員，比上年增長 %，人均消費支出 5475 員，扣除價格因素，每年實際增長 %。 2021 年 12 月城市居民可支配收入達 元，較同期增長 個百分點，人均消費支出 元同比增長 %。 ?調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費。 ?清理收費項目，降低住宅開發(fā)成本。 ?加強管理，完善配套設(shè)施。 ?加強 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收工作。 ?強化企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時加強物業(yè)管理，使消費者放心購房。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 16頁 共 52 頁 總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā)東和江景工程，有一定的規(guī)避風(fēng)險的能力；投資的安全性和價值的增值性會得到保證。這些樓盤都是東和江景工程項目的潛在競爭對手。 四、市場定位 客戶定位 主力客戶群：渝中區(qū)的富裕階層和重慶市的中高級白領(lǐng)階層、商人。 ?具體為： “渝中情結(jié)”的老城居民 居住在渝中區(qū)舊城住宅區(qū)的居民，這 一類群體在該區(qū)域內(nèi)占有一定比例，但從他們現(xiàn)有的居住現(xiàn)狀來看，大多數(shù)的居住功能都已老化，居住環(huán)境不佳，他們當(dāng)中大多數(shù)為老城區(qū)居民，經(jīng)濟積蓄已較為豐厚，隨著居住東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 17頁 共 52 頁 形態(tài)的變化，對新的住宅需求有熱切的向往，對老朝天門、解放碑以及渝中區(qū)的懷戀（渝中情結(jié)）。既了卻住在渝中的“渝中情結(jié)”，又能享受現(xiàn)代景觀（江景）生活。由于重慶市內(nèi)道路交通問題較多，故為便于工作和商業(yè)往來，他們會選擇在此居住。此部分人士年齡跨度較大，收入較為穩(wěn)定及可觀；另外，一部分隱性收入會增強其整體經(jīng)濟實力。 白領(lǐng)人士 白領(lǐng)人士階層是一新的社會階層。從目前渝中區(qū)的社會經(jīng)濟地位和企業(yè)檔次及規(guī)模來看，都會使白領(lǐng)人數(shù)進一步擴大，從而為項目帶來更多的潛在客戶。隨著工作節(jié)奏與強度的加快和增加，這一階層的無房戶將會選擇離辦公地點較近的位置作為居所。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 18頁 共 52 頁 投資群體 由于本項目所處區(qū)域及周邊都是市區(qū)內(nèi)難得的商業(yè)旺鋪地帶，如朝天門的服裝批發(fā)市場，解放碑的零售商圈 ，是重慶流動人口的主要集散地，住宅租賃市場的前景非?？春茫纱藢⒖赡芪糠钟型顿Y意向的投資人士作為住宅投資的選擇。一方面，部分來渝經(jīng)商和辦事人員為了方便經(jīng)商和工作，他們有可能會選擇城市的商業(yè)經(jīng)濟中心作為辦公加居所的辦事機構(gòu)。 戶型、價格定位 ?項目定位：中檔高尚江景樓盤 ?規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑 住宅（一 期） ? A、 B 座均為 33 層?！? m178。— m178。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 19頁 共 52 頁 第四章 規(guī)劃設(shè)計 一、設(shè)計思路 指導(dǎo)思想 東和江景工程的規(guī)劃指導(dǎo)思想是：充分利用基地的地形和嘉陵江江景資源 ，在保證一定的容積率的基礎(chǔ)上力求創(chuàng)造更優(yōu)美、舒適的環(huán)境。樹立建筑風(fēng)格的個性化，又同時要求和諧融合于 城市現(xiàn)代建筑； 解決好 地塊 與濱江高架橋之 過境車道帶來的一系列不利因素 ； 在規(guī)劃及 建筑設(shè)計中貫穿 “ 市場觀念 ” 和 “ 品牌戰(zhàn)略 ” ，以實現(xiàn)社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機結(jié)合。 二、規(guī)劃布局 總體布局 ? 重慶東和江景工程項目分兩期完成，一期工程項目由 A、 B 座塔式建筑依嘉陵江蝶形展開，呈雙塔建筑。其上面的雙塔樓平行置于用地兩端，蝶形平面面向嘉陵江，以獲得最佳景觀朝向。=，在兩塔之間由朝千路通過大臺階進入，此為住宅與景觀人流之主入口。在東端標(biāo)高 處，設(shè)有地下車庫出入口，其右側(cè)為進入二碼頭的梯道，保持原狀。 總平面布局 基地沿東西向呈狹長地形，南北寬僅 30 余米，東西長 100 余米，長面向嘉陵江暢開，這為布置江景房提供了得天獨厚的條件。由于地形高差的原 因，塔樓入口層和朝千路中段基本相平，朝千路以下還有近 20 米的自然高度，被設(shè)計為車庫、庫房的設(shè)備房等。實際上，城市市民通過架空層和 A、 B 座之間的間距能充分的領(lǐng)略嘉陵江的風(fēng)景。 建筑風(fēng)格 東和江景工程項目為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。 ? 在架空層的環(huán)境處理下，設(shè)計者更是重在體現(xiàn)地域文化， A、 B 座下部著重體現(xiàn)重慶碼頭文化和火鍋文化。 A、 B 座塔樓檐口和機房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。布置部分小品，構(gòu)成濱江開闊空間。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚會的良好場所，其環(huán)境設(shè)計至關(guān)重要。 A 座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 22頁 共 52 頁 坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)碼頭文化。 綠化 為創(chuàng)造南國園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時代氣息。 交通組織 嘉濱路是高架的城市快速干道，雖從基地北面穿過，但和區(qū)內(nèi)建筑不直接相接。 朝千路與基地直接相接，社區(qū)人流從朝千路中段直接上至架空層，再由架空層到 A、 B 座電梯廳；商業(yè)人流也從朝千路上經(jīng)過上或下的階梯入第五層的商場；車流從朝千路東端經(jīng)過螺旋形車道進入車庫，螺旋形車道可一直下至 m 標(biāo)高，為下部人車流提供便利。 地下部分，在東 部和中部各設(shè)一部客貨兩用樓梯，并設(shè)四座樓梯供疏散用。實現(xiàn)多方通話，樓宇對講、圖象監(jiān)視、綜合報警、中心綜合管理。 三、功能設(shè)計 項目（一期） A、 B 座主要功能如下： ?負四層：設(shè)備房、車庫 ?負三層：庫房、車庫 ?負二層：車庫 ?負一層：商場 ?負一層夾層：商場 ?一層 ：架空層：架空綠化、兒童、老年活動場所 ?二 ~~三十三層：住宅 ?三十四層：屋面、機房、水箱 電力、給排水、天然氣等市政管網(wǎng)均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。 戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，戶型面積最小的 平方米，最大的 余平方米，躍層 — 平方米；設(shè)計上盡量讓更多的房間朝向嘉陵江。/戶 3 房 2 廳 2 衛(wèi) % 125— m178。/戶 ?車位： 124 個 （平均每 4 戶 1 個） 五、市政設(shè)施 給排水系統(tǒng) A、給水系統(tǒng) a、水源：由水廠供給。在供水管上設(shè)兩個接口供大樓使用，接口管徑 DN200，并沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)， 供生活及消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。地下生活用儲水容積 50m179。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污 水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達《污水綜合處理標(biāo)準》后排入嘉陵江。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。 電氣系統(tǒng) A、負荷級別： 該建筑架空層（一層）以上 30 層、架空層以下 5 層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級用電戶。 B、電源電壓： 主電源為市電 10KV，由城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或 10KV 開閉所引入，電纜進線。采用 10KV高壓總計量及 、東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 26頁 共 52 頁 照明分開計量相結(jié)合的方式計量，同時在照明計量住宅、商場等又分開計量，便于供電部門計費。 B、廣播電視 有線電視由有線電視部門設(shè)計。 通風(fēng)、防排煙系統(tǒng) A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng) P1， P2。各層排風(fēng)管在接入土建豎風(fēng)井處均設(shè) 70℃防火調(diào)節(jié)閥。 C、不能自然排煙 的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 D、加壓送風(fēng)口：在防煙樓梯間內(nèi)為隔層設(shè)置，采用自垂式百葉風(fēng)口。 E、失火時，樓梯間的加壓送風(fēng)口全開，前室的加壓送風(fēng)口開啟著火層及其上下層。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 27頁 共 52 頁 消防系統(tǒng) A、分區(qū)及消防措施 a 半地下車庫為一個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 4000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。 c 半地 下商店每層為一個防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 4000m2，設(shè)自動噴淋滅火裝置。 b 塔樓每幢設(shè)有一臺消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。 c 裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往朝千路。 C、防火構(gòu)造 防火墻、防煙樓梯間、管道及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各類防火門。 D、消防給水 a 消防水源 根據(jù)建設(shè)單位提供的資料， 建筑正面朝千路下有一根市政供水干管，管徑 DN500 供水標(biāo)高 270 米，大樓供水接口兩個，接口管徑 DN200 分別設(shè)在大樓兩端。一次火災(zāi)用水量 864m3。根據(jù)重慶市和國家有關(guān)規(guī)定，必須進行有效的控制和處理。 、在建筑沿城市道路一面，均留有 35 米綠化帶；在底層留有集中的大片綠地，以改善環(huán)境。 、垃圾袋裝化處理。 污水處理 大廈內(nèi)排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。 、水泵基礎(chǔ)作減振墊，四周墻壁及頂棚均作隔聲吸聲處理。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 30頁 共 52 頁 第五章 項目建設(shè)與管理 東和江景工程項目是東和公司進軍渝中區(qū)的重