【正文】 務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行?？刂品績r(jià)目標(biāo)【金融政策】金融政策越來越收緊，房地產(chǎn)貸款日趨艱難，開發(fā)商回款難，后續(xù)推盤謹(jǐn)慎；2011年內(nèi)央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，%,創(chuàng)歷史新高；2011年內(nèi)央行三次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，%，% ；央行年內(nèi)第三次加息， 央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其他檔期利率相應(yīng)調(diào)整，央行上調(diào)貸款利率優(yōu)惠，國有四大商行及招商、民生銀行提高準(zhǔn)備金率，國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，工作未滿一年非本地居民暫停發(fā)放購房貸款央行上調(diào)準(zhǔn)備金率，二、南昌市房地產(chǎn)市場n 高壓政策將被持續(xù)，調(diào)控將成為常態(tài)；n 南昌樓市雖然未出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，但客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，市場剛需及首改占據(jù)主流；n 客戶在置業(yè)選擇方面更為謹(jǐn)慎，高舒適性及高性價(jià)比產(chǎn)品相對(duì)來說更受市場親睞；2011年南昌市商品房市場—量微跌價(jià)上漲從2011年18月份來看，南昌市商品房成交近200萬平米，和去年同期相比基本持平。高端產(chǎn)品與普通住宅——限購后高端產(chǎn)品成交量下跌，普通住宅4月份成交量回暖，以剛性需求為主就成交量而言，普通住宅比高端產(chǎn)品銷售得更好，普通住宅的4月份成交量回升，表明市場剛性需求旺盛；高端產(chǎn)品的成交量下降趨勢明顯，限購?fù)薮?。城市原有區(qū)域老城區(qū)、紅谷灘區(qū)的住宅用地資源已日漸枯竭，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以其臨近老城區(qū)、紅谷灘區(qū)的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢日漸受道眾多品牌開發(fā)商關(guān)注，從近年經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地成交量、土地成交金額逐年遞增的趨勢，可以斷言經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為南昌房產(chǎn)市場的又一熱點(diǎn)版塊。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析昌北開發(fā)區(qū)：外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要置業(yè)需求來自于區(qū)域內(nèi)工作人士，制造業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來較多機(jī)會(huì)。項(xiàng)目位于南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，毗鄰新建縣繁華中心，南望市政府、紅谷灘中心區(qū)，北靠南昌高校園區(qū)，沿解放路過橋直上廣蘭大道，驅(qū)車數(shù)分鐘即可到達(dá)南昌大橋、八一大橋。項(xiàng)目集歐式多層、小高層、花園洋房為一體。㎡，是一個(gè)由多層住宅、高層住宅、酒店式公寓及商業(yè)組成的全新樓盤。由3個(gè)層次的景觀系統(tǒng)組成，分別為中央集中水景系統(tǒng)、入口景觀系統(tǒng)及道路隔離景觀系統(tǒng)。 綠騰雅苑戶型主要有75㎡兩房、8589㎡小三房、95105㎡三房、120㎡標(biāo)準(zhǔn)三房及少量復(fù)式。綠騰雅苑2011年9月底銷售價(jià)格60006500元/平方米新建縣：縣城與南昌市紅谷灘區(qū)域無縫對(duì)接，給區(qū)域房地產(chǎn)帶來了很大的機(jī)會(huì)，后期別墅體量較大；區(qū)域價(jià)值n 資源：n 規(guī)劃：縣城長堎屬南昌城市規(guī)劃的核心區(qū)，樂化、望城兩鎮(zhèn)為南昌市“一核五片”中的兩個(gè)組團(tuán)，全縣有70余平方公里面積 ，另長堎外商投資工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積15平方公里 n 配套/交通：配套缺乏，長堎鎮(zhèn)以新八一大橋、南昌大橋跨贛江與南昌城區(qū)緊密相連 市場特點(diǎn)n 中小開發(fā)商為主，實(shí)力有限n 目前普通住宅供應(yīng)量較少，后期有較大別墅體量n 各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn)產(chǎn)品特征n 個(gè)別項(xiàng)目品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層和小高層為主，花園洋房為輔，有一些別墅項(xiàng)目n 主力面積：2房88104，三房120135n 價(jià)格：高層：60006500；別墅：10000左右n 銷售情況較好客戶特征n 來源：紅谷灘，本縣，周邊n 置業(yè)目的：自住為主，少量投資客戶n 職業(yè)：長堎工業(yè)區(qū)人員，本縣泛務(wù)員，個(gè)體戶n 特征：購買力一般，多數(shù)為工作地購房未來走勢n 由于南昌限購以及價(jià)高等原因，南昌市客戶外溢；n 后期別墅項(xiàng)目將有較多將要入市，客戶輻射全市，提升區(qū)域品質(zhì)感；由于不受限購影響，新建縣成交量并沒有受到太大的影響，但由于2011年以來新開盤項(xiàng)目較少，市場供應(yīng)量不多，但是成交量在5月份之后穩(wěn)步上升，均價(jià)隨著紅谷十二庭等項(xiàng)目的價(jià)格上揚(yáng)也是一路上漲；典型個(gè)案恒茂紅谷新城 恒茂紅谷新城是全國百強(qiáng)、江西龍頭地產(chǎn)企業(yè)恒茂地產(chǎn)與2009年在紅角洲大學(xué)城旁開發(fā)的一大型復(fù)合型地產(chǎn)，離南昌大學(xué)前湖主校區(qū)僅一路之隔，步行十分鐘。規(guī)劃總戶數(shù)約5500戶。多功能會(huì)所，游泳池，室內(nèi)羽毛球場，超級(jí)大賣場，電影院等全方位配套設(shè)施。最大程度的尊重自然，讓每棟樓都有最好的通風(fēng)和采光，同時(shí)又有恰好的景觀。小區(qū)正中間為高6米、面積達(dá)300多㎡的豪華社區(qū)入戶大堂，彰顯非同一般的豪宅風(fēng)范。而東西兩側(cè)為車行出入口，最大程度的方便車輛進(jìn)出的效率和科學(xué)準(zhǔn)確管理。一期、二期已售罄，現(xiàn)開發(fā)為法式組團(tuán)，現(xiàn)正開發(fā)三期由11棟 1015層小高層 3棟1718層高層組成，全部為板式電梯花園洋房。出入口采用人車分門而入的科學(xué)管理，為步行進(jìn)出社區(qū)的業(yè)主提供最大程度的便利。通過高附加值和大面積的贈(zèng)送輕松可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)炕騼煞孔兯姆康目臻g提升。紅谷十二庭是由汪氏集團(tuán)旗下子公司江西尤金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司攜手城發(fā)投資共同開發(fā)的精品社區(qū)。出則繁華，入則幽靜，是現(xiàn)代人居的理想地段。是新建軍縣目前唯一一個(gè)零距離親水的水岸公園生活城。 11202121222223501等20多輛公交車在本項(xiàng)目社區(qū)門前停靠，通過已全線貫通的翠苑路直接進(jìn)入紅谷灘中心區(qū)。它位于新建縣長堎大道文化大道口,靠近心怡廣場，建筑面積35萬平方米。萊卡小鎮(zhèn)追求的是鄉(xiāng)村自然和都市化形態(tài)之間的新古典主義風(fēng)格，它超越了傳統(tǒng)“歐陸風(fēng)”的粗俗和“現(xiàn)代簡約”的平乏，以細(xì)節(jié)打動(dòng)進(jìn)一步滿足人們對(duì)高品質(zhì)文化生活的需求和對(duì)多元文化取向的期待。坡地建筑設(shè)計(jì)，建筑物依山而建，高低錯(cuò)落，既保持了原有地形地貌，又豐富了小區(qū)的空間形態(tài)。同時(shí)利用該景觀帶為山地和多層住宅的天然屏障。 可乘坐204內(nèi)線、204外線 、2223212150503等8路公交車。定位為純正英倫風(fēng)格的高端居住樓盤，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)在南昌首個(gè)采用完全人車分流、全地下車庫設(shè)計(jì)，每戶業(yè)主都能從地下車庫直接乘電梯到達(dá)居所。建筑物立面采用英倫風(fēng)格，裙樓部份采用豪華進(jìn)口花崗巖干掛，建筑上部采用類仿古紅磚真石噴涂，凸顯出奢華貴氣。小區(qū)配備功能齊全的多功能會(huì)所，內(nèi)設(shè)羽毛球館、桌球室、書吧、健身館、酒吧等，為小區(qū)業(yè)主提供高端休閑、娛樂場所。整個(gè)項(xiàng)目無論從建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)，還是建筑裝飾材料選材上都精益求精，力求達(dá)到完美。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；追求高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西理工大學(xué)、東華理工大學(xué)、江西科技師范大學(xué)、江西農(nóng)業(yè)大學(xué)等眾多高等教育學(xué)府云集，高校內(nèi)眾多教師、行政管理人員都高收入群體，購買能力較強(qiáng)，為“新力帝泊灣”潛在購買客戶群?！靶铝Φ鄄礊场敝苓吔逃涮淄晟?，昌北二小、財(cái)大附中、昌北一中，江西師范科技學(xué)院、江西財(cái)大開發(fā)區(qū)校區(qū)、東華理工大學(xué)、南昌理工學(xué)院等從小學(xué)至大學(xué)教育完整配系。途經(jīng)公交車線路有21309 ，交通出行都較為方便通暢。南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1992年，是江西省唯一一家經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)位于美麗的贛江之濱，與繁華的老城區(qū)僅一江之隔，與南昌市新的行政中心連成一體，現(xiàn)有新八一大橋、南昌大橋、贛江大橋、生米大橋四座橋梁將新老城區(qū)緊緊相連。開發(fā)區(qū)堅(jiān)持“吸收外資為主，興辦工業(yè)為主，出口為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)”的方針，按照南昌市“一江兩岸”城市發(fā)展戰(zhàn)略，將努力建成具有自身特色和優(yōu)勢的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，大產(chǎn)業(yè)、大公司配套制造業(yè)轉(zhuǎn)移基地，大專院校、科研機(jī)構(gòu)科技成果轉(zhuǎn)化基地，科技人才、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)基地。截止2001年，到開發(fā)區(qū)投資的國家和地區(qū)近20個(gè)，內(nèi)外商投資項(xiàng)目300余個(gè)，總投資50億元，形成了一批以清華科技園、光電科技園、信息科技園、煤炭科技園和國際汽車城為支柱和特色的高科技和外向型企業(yè)。京九鐵路越境而過，并建有客貨運(yùn)站；昌九高速、105國道、320國道在區(qū)內(nèi)交匯，6小時(shí)即可直達(dá)上海、廣州、武漢等周邊9個(gè)城市，構(gòu)筑起涵蓋中國三分之一人口、二分之一GDP的6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 　　南昌經(jīng)開區(qū)不僅是座新型工業(yè)區(qū)，同時(shí)也是一座濱江園區(qū)、綠色園區(qū)和生態(tài)園區(qū)。 　　為了滿足企業(yè)建設(shè)發(fā)展的各種需求，開發(fā)區(qū)未雨綢繆投入巨資，高標(biāo)準(zhǔn)、高品味地規(guī)劃建設(shè)好基礎(chǔ)設(shè)施，園區(qū)道路、水電等“七通一平”已基本實(shí)現(xiàn)。 　　“做強(qiáng)企業(yè)，以人為本”。區(qū)內(nèi)建有江西財(cái)大、華東交大、江西農(nóng)大、江西科技師范學(xué)院、南昌理工學(xué)院、中德職工技術(shù)培訓(xùn)中心等大專院校和科研機(jī)構(gòu)36所，擁有教師3萬余人，科研人員4000余人，平均每年有畢業(yè)生5萬余人。 　　發(fā)展和繁榮區(qū)內(nèi)商貿(mào)業(yè)、餐飲業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等高附加值服務(wù)產(chǎn)業(yè)，建立多功能的服務(wù)體系，不僅是開發(fā)區(qū)著力降低企業(yè)商務(wù)成本的方法，也是完善園區(qū)生產(chǎn)生活配套功能，實(shí)現(xiàn)全面、健康、可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。 一流的投資環(huán)境，一流的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，不僅是吸引投資的重要法碼，也是南昌經(jīng)開區(qū)放眼全球、融入世界的重要平臺(tái)。一批批投資規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈長、集聚效益好的企業(yè)紛紛落戶。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則“新力帝泊灣”項(xiàng)目，位置屬于南昌市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南面沿新建縣行政地界、東面沿龍?zhí)端?、北面沿?guī)劃路、西面沿海棠南路。依據(jù)總體規(guī)劃要求，因地制宜，通過景觀設(shè)計(jì)將基地東側(cè)的現(xiàn)狀水渠和綠地變成社區(qū)的入口公園，以城市生態(tài)綠地，景觀綠帶為軸，將自然生態(tài)環(huán)境引入社區(qū)空間，強(qiáng)化社區(qū)門戶形象，使建筑與環(huán)境和諧共生；以社區(qū)使用者為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，充分考慮人的尺度與行為流線，力求在設(shè)計(jì)中突破傳統(tǒng)規(guī)劃平淡的場所，創(chuàng)造出一步一景，步移景異的豐富空間。新力帝泊灣工程總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米（地上建筑面積278346平米），總投資（不含土地款）約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、。（三）、總平面布局項(xiàng)目景觀效果圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)列表：指標(biāo)單位總用地面積185565m2總建筑面積363834m2計(jì)容積率面積278346m2住宅建筑面積（不含架空層）273697m2商業(yè)建筑面積3514m2配套設(shè)施建筑面積1135m2車位數(shù)2194個(gè)容積率%建筑占地面積28981m2建筑密度%住宅總套數(shù)2414戶總居住人口7725人綠地率35%三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位（1） 建筑設(shè)計(jì)1）設(shè)計(jì)依據(jù)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》 房屋建筑部分 （2009年版）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50352—2005《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50096—1999《住宅建筑規(guī)范》 GB50368—2005《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)定》 GB50045—95（2005年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016—2006《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ50—2001《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ134—2010《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50189—2005《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50038—2005《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ—48—88《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50067—972）建筑設(shè)計(jì) 南昌市作為江西省的首府，一直都是省內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，本項(xiàng)目地處的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)又是近幾年整個(gè)南昌市的發(fā)展重心，小區(qū)的建筑形象體現(xiàn)了現(xiàn)代生活及現(xiàn)代人的精神面貌、價(jià)值取向和欣賞品味。立面上頗有節(jié)奏的開窗形式及陽臺(tái)、欄桿、屋頂構(gòu)件等的細(xì)部設(shè)計(jì)既著重于整體又不失細(xì)膩。本工程分多層（6層）住宅、小高層（11層）住宅、高層（18層）住宅。并按照規(guī)范要求做無障礙設(shè)計(jì)。主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全等級(jí)二級(jí)。50年重現(xiàn)期的基本風(fēng)壓值Wo=㎡，50年重現(xiàn)期的基本雪壓值So=㎡。地基基礎(chǔ)：住宅擬采用樁基礎(chǔ)，擬采用人工挖孔樁，基礎(chǔ)形式擬采用獨(dú)立或梁式樁基承臺(tái)+基礎(chǔ)拉梁，底層地坪為建筑剛性地坪。配套公建擬采用天然地基，基礎(chǔ)形式擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)+基礎(chǔ)拉梁，底層地坪為建筑剛性地坪。（3）強(qiáng)電設(shè)計(jì) 1） 設(shè)計(jì)依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（2005年版）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ162008《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500522009《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999（2003年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162006《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50057—94（2000年版）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ10098《省電力公司關(guān)于規(guī)范新建住宅配套供電設(shè)施建設(shè)及管理意見的通知》各專業(yè)提供條件及業(yè)主提供的技術(shù)要求。3） 負(fù)荷等級(jí)本工程地下車庫應(yīng)急照明、消防動(dòng)力等消防負(fù)荷用電、Ⅰ類汽車庫按一級(jí)負(fù)荷供電；二類高層住宅的公共照明、電梯用電、潛水泵用電及其他單體消防負(fù)荷用電按二級(jí)負(fù)荷供電；其余負(fù)荷按三級(jí)負(fù)荷供電。擬在小區(qū)靠近負(fù)荷中心設(shè)置一座10KV高壓開閉所，此外在小區(qū)內(nèi)另設(shè)6座10KV電業(yè)公變配電室（2X1000KVA）；兩座10KV專變配電室（2X800KVA）。 5） 低壓配電高層住宅在各單元地下室設(shè)置總配電間，并經(jīng)橋架引至各層強(qiáng)電井內(nèi)電表箱，電表箱分層集中設(shè)置；地下車庫內(nèi)設(shè)有低壓配電間，車庫內(nèi)所有用電負(fù)荷均由配電間采用電纜放射式供電，供電電壓220/380V。燈具內(nèi)使用的光源均采用節(jié)能光源。 7）防雷接地小區(qū)內(nèi)各建筑物按三類建筑設(shè)置防雷措施。低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TNCS系統(tǒng)，并作總等電位聯(lián)結(jié)。衛(wèi)生間需做局部等電位聯(lián)結(jié)。A、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)均接入電信機(jī)房，機(jī)房內(nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，交接設(shè)備與窄帶