【正文】 期項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》、洪經(jīng)經(jīng)計(jì)字【2011】87號(hào)《關(guān)于新力 監(jiān)理單位：江西省恒信建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司，該公司獲甲級(jí)資質(zhì)。以上公司為工程設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)。本項(xiàng)目緊緊抓住以下要素：一、 景觀優(yōu)先；二、 以人為本；三、 產(chǎn)品均好。五、 項(xiàng)目建設(shè)原則本項(xiàng)目堅(jiān)持社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的均好性原則。（2） 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)南昌市人民政府頒發(fā)的《江西新力置地投資有限公司國(guó)有土地使用證》（3） 可行性研究結(jié)論本報(bào)告從江西新力置地投資有限公司的現(xiàn)狀及發(fā)展前景著手，分析了當(dāng)前新力帝泊灣工程的重要性及必要性。目前企業(yè)資金流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2，因此企業(yè)償債能力很強(qiáng)。8516500＝負(fù)債率=%2011年流動(dòng)比率=247。流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)存貨待攤費(fèi)用）247。 借款人近期財(cái)務(wù)狀況詳見下列財(cái)務(wù)報(bào)表資 產(chǎn) 負(fù) 債 表編制單位: 江西新力置地投資有限公司 　　　　　　　 2011年 8月31日 　　　 單位: 資 產(chǎn)行次年 初 數(shù)期 末 數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年 初 數(shù)期 末 數(shù)流動(dòng)資產(chǎn):　　　流動(dòng)負(fù)債:　　　 貨幣資金1473,434, 短期借款30　　 短期投資2　　 應(yīng)付票據(jù)31　　 應(yīng)收票據(jù)3　　 應(yīng)付帳款32　534, 應(yīng)收帳款4　　 預(yù)收帳款33　　 減:壞帳準(zhǔn)備5　　 其他應(yīng)付款348,516,1,929, 應(yīng)收帳款凈額6　　 應(yīng)付工資35　　 預(yù)付帳款7168,631,191,060, 應(yīng)付福利費(fèi)36　　 應(yīng)收補(bǔ)貼款8　　 未交稅金37　10, 其他應(yīng)收款945,179,24,323, 未付利潤(rùn)38　　 存貨102,161,346,746, 其他未交款39　　 待攤費(fèi)用11　　 預(yù)提費(fèi)用40　　 待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失12　　 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債41　　 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資13　　 其他流動(dòng)負(fù)債42　　 其他流動(dòng)資產(chǎn)14　　　　　　流 動(dòng) 資 產(chǎn) 合 計(jì)15216,445,562,565,流 動(dòng) 負(fù) 債 合 計(jì)438,516,2,474,長(zhǎng)期投資:　　　長(zhǎng)期負(fù)債:　　　 長(zhǎng)期股權(quán)投資16　3,000, 長(zhǎng)期借款44　　固定資產(chǎn):　　　 應(yīng)付債券45　　 固定資產(chǎn)原價(jià)17147,869, 長(zhǎng)期應(yīng)付款46　　 減:累計(jì)折舊1875, 其他長(zhǎng)期負(fù)債47　　 固定資產(chǎn)凈值19146,794, 其中:住房周轉(zhuǎn)金48　　 固定資產(chǎn)清理20　　 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)49 在建工程21　　遞延稅項(xiàng):　　　待處理固定資產(chǎn)凈損失22　　 遞延稅款貸項(xiàng)50　　 固定資產(chǎn)合計(jì)23146,794,　　　　無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：　　　 負(fù)債合計(jì)518,516,2,474, 無(wú)形資產(chǎn)51　　所有者權(quán)益:52　　 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用52924,2,315, 實(shí)收資本53100,000,100,000, 其他長(zhǎng)期資產(chǎn)53　　 資本公積54109,000,466,200,無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)60924,2,315, 盈余公積55　　　　　　 未分配利潤(rùn)56　　遞延稅項(xiàng):　　　 所有者權(quán)益合計(jì)57209,000,566,200, 遞延稅款借項(xiàng)28　　　　　資 產(chǎn) 總 計(jì)29217,516,568,674,負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)58217,516,568,674, 利 潤(rùn) 表編制單位:江西新力置地投資有限公司　　　　　　　　 2011年8月 　　 單位:元項(xiàng) 目行數(shù)本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1　　 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本4　　 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加5　　二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列)10　　 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列） 11　　 減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用14　　 管理費(fèi)用15　　 財(cái)務(wù)費(fèi)用16　　三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“”號(hào)填列） 18　　 加：投資收益（損失以“”號(hào)填列）19　　 補(bǔ)貼收入22　　 營(yíng)業(yè)外收入23　　 減：營(yíng)業(yè)外支出25　　四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“”號(hào)填列）27　　 減：所得稅28　　五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“”號(hào)填列）30　　現(xiàn) 金 流 量 表單位名稱:江西新力置地投資有限公司 2011 年8 月 　 單位:元項(xiàng) 目行次金 額項(xiàng) 目行次金 額銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1　 匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響30　收到的稅費(fèi)返還2　 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額3138,收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金3　補(bǔ)充資料：32　 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)4凈利潤(rùn)33　購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金5366,171,計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備34　支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金6682,固定資產(chǎn)折舊3574,支付的各項(xiàng)稅費(fèi)71,無(wú)形資產(chǎn)攤銷36　支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金819,926,長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷371,391, 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)9346,929,待攤費(fèi)用減少38　 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~10346,929,預(yù)提費(fèi)用增加39　收回投資所收到的現(xiàn)金11　處置固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的損失40　取得投資收益所收到的現(xiàn)金12　固定資產(chǎn)報(bào)廢損失41　處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額13　財(cái)務(wù)費(fèi)用42　收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金14　投資損失43　 投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)15遞延稅款貸項(xiàng)44　購(gòu)建固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金16722,存貨的減少45344,585,投資所支付的現(xiàn)金173,000,經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收項(xiàng)目的減少461,572,支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金18　經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付項(xiàng)目的增加47544, 投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)193,722,其他48　 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~203,722, 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~49346,929,吸收投資所收到的現(xiàn)金21　債務(wù)轉(zhuǎn)為資本50　借款所收到的現(xiàn)金22　一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券51　收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金23350,613,融資租入固定資產(chǎn)52　 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)24350,613,其他53　償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金25　現(xiàn)金的期末余額54434,分配股利、利潤(rùn)或償付利息所支付的現(xiàn)金26　現(xiàn)金的期初余額55473,支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金27　現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額56　 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)28現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額　　 籌集活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~29350,613, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額5738,（2） 新力置地的商業(yè)項(xiàng)目除引入來(lái)自世界各地的優(yōu)質(zhì)租戶外，亦計(jì)劃設(shè)有公司經(jīng)營(yíng)的酒店、會(huì)所和禮品店等，為客戶帶來(lái)多樣化的消費(fèi)體驗(yàn)。產(chǎn)品也將成為南昌豪宅新標(biāo)桿。公司目前在南昌主要城市的中心地段及周邊（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1處、朝陽(yáng)新城2處）擁有3個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，總建筑面積近100萬(wàn)平方米。二、企業(yè)概況 江西新力置地投資有限公司成立于2010年，注冊(cè)資金壹億元。 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新力帝泊灣項(xiàng)目（南昌）可研報(bào)告第一章 總論一、項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展要求，江西新力置地投資有限公司通過(guò)競(jìng)價(jià)方式取得位于南昌市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)宗地。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。在開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項(xiàng)目及綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目方面擁有卓越的成績(jī)。新力置地是南昌最具創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求項(xiàng)目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色融入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中，并致力于打造南昌高端豪宅。每時(shí)每刻，每個(gè)環(huán)節(jié)，新力都盡力帶給客戶極致體驗(yàn)，全力創(chuàng)建舒適的社區(qū)環(huán)境。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況（1） 財(cái)務(wù)報(bào)表的分析流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)247。8516500＝速動(dòng)比率=（）247。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)分析，企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)比率大于2，速動(dòng)比率大于1顯示其較強(qiáng)的短期償債能力。項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容及規(guī)模：新力帝泊灣工程總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米（地上建筑面積278346平米），總投資（不含土地款）約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、1棟商業(yè)、配套公建和地下車庫(kù)組成。項(xiàng)目估算總投資約為11億元。考慮開發(fā)建設(shè)的需求，協(xié)調(diào)解決建設(shè)容量、水系、生態(tài)、交通、市政等系統(tǒng)的技術(shù)控制問(wèn)題。六、項(xiàng)目合作單位介紹建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位： 上海天華設(shè)計(jì)研究院、江西省建筑設(shè)計(jì)研究院。 建筑施工單位及樁基施工單位：江西省第五建筑工程有限公司，系國(guó)家房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)，市政公用工程施工總承包壹級(jí)。
七、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)洪經(jīng)經(jīng)計(jì)字【2011】75號(hào)《關(guān)于新力九、研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。控制房?jī)r(jià)目標(biāo)高端產(chǎn)品與普通住宅——限購(gòu)后高端產(chǎn)品成交量下跌，普通住宅4月份成交量回暖，以剛性需求為主就成交量而言，普通住宅比高端產(chǎn)品銷售得更好，普通住宅的4月份成交量回升，表明市場(chǎng)剛性需求旺盛；高端產(chǎn)品的成交量下降趨勢(shì)明顯，限購(gòu)?fù)薮?。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析昌北開發(fā)區(qū)：外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要置業(yè)需求來(lái)自于區(qū)域內(nèi)工作人士，制造業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較多機(jī)會(huì)。項(xiàng)目集歐式多層、小高層、花園洋房為一體。由3個(gè)層次的景觀系統(tǒng)組成，分別為中央集中水景系統(tǒng)、入口景觀系統(tǒng)及道路隔離景觀系統(tǒng)。綠騰雅苑2011年9月底銷售價(jià)格60006500元/平方米新建縣：縣城與南昌市紅谷灘區(qū)域無(wú)縫對(duì)接，給區(qū)域房地產(chǎn)帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)，后期別墅體量較大；區(qū)域價(jià)值n 資源：n 規(guī)劃：縣城長(zhǎng)堎屬南昌城市規(guī)劃的核心區(qū)，樂(lè)化、望城兩鎮(zhèn)為南昌市“一核五片”中的兩個(gè)組團(tuán)，全縣有70余平方公里面積 ，另長(zhǎng)堎外商投資工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積15平方公里 n 配套/交通：配套缺乏，長(zhǎng)堎鎮(zhèn)以新八一大橋、南昌大橋跨贛江與南昌城區(qū)緊密相連 市場(chǎng)特點(diǎn)n 中小開發(fā)商為主，實(shí)力有限n 目前普通住宅供應(yīng)量較少，后期有較大別墅體量n 各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn)產(chǎn)品特征n 個(gè)別項(xiàng)目品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層和小高層為主，花園洋房為輔，有一些別墅項(xiàng)目n 主力面積：2房88104，三房120135n 價(jià)格：高層：60006500；別墅：10000左右n 銷售情況較好客戶特征n 來(lái)源：紅谷灘，本縣，周邊n 置業(yè)目的：自住為主，少量投資客戶n 職業(yè)：長(zhǎng)堎工業(yè)區(qū)人員，本縣泛務(wù)員，個(gè)體戶n 特征：購(gòu)買力一般，多數(shù)為工作地購(gòu)房未來(lái)走勢(shì)n 由于南昌限購(gòu)以及價(jià)高等原因，南昌市客戶外溢；n 后期別墅項(xiàng)目將有較多將要入市，客戶輻射全市，提升區(qū)域品質(zhì)感；由于不受限