【正文】 析，保障性住房進(jìn)一步深入由于2009年底房價上漲過快，本輪調(diào)控大勢所趨，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期和土地供應(yīng)關(guān)系，供需關(guān)系的影響和土地財政原因，本輪調(diào)控時間還會延長。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)一方面會影響市場短期走勢，但是保障性住房的進(jìn)一步完善必將推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城市功能完善，對實際商品房產(chǎn)品的替代性較差，遠(yuǎn)期不會影響到市場需求。2．未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向從現(xiàn)在到2011年年底會是持續(xù)向下的過程，這個向下的幅度目前無法判斷，根據(jù)目前中國銀監(jiān)會要求，全國各地銀行業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績r變動做相應(yīng)的壓力測試。就此估計，按照中央決策層的預(yù)計一線城市房價下降可能不會低于20%，根據(jù)這個預(yù)測分析，二三線城市，對于前期漲價較大的地區(qū)會出現(xiàn)較大調(diào)整，而對于前期漲價較小的城市，由于下探空間較小，剛性需求占整個市場比例較高，降幅不大。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的因素包括：環(huán)境、品質(zhì)、區(qū)位等不同方面。鑒于未來形勢的發(fā)展，二三線城市，特別是三線城市可能會出現(xiàn)因資金鏈問題（小型開發(fā)商）、尾盤清倉等原因而降價的行為，不同出資的合作方式也成為可能。所以我們建議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家區(qū)域發(fā)展的走向?qū)ふ野l(fā)展機(jī)遇，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的視野往更寬廣的地域發(fā)展，在確定相關(guān)地域后，根據(jù)項目規(guī)劃特點或者選擇地選取合適的具有區(qū)位優(yōu)勢的地塊，或者選擇具有快速兌現(xiàn)的地塊，或者選擇具有特定人群的地塊，努力打造特色地產(chǎn)，發(fā)展具有本企業(yè)特色的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力是立于市場競爭不敗的根本。以上五個方面都構(gòu)成了*房地產(chǎn)近年的剛性需求。因此，建議業(yè)主把項目中的鋪面均價定為5000元/㎡,磚混住宅樓1500元/㎡，框架住宅樓2000元/㎡，車庫2500元/㎡為宜。因此，以上市場定價合理、科學(xué)并具有市場競爭力。武襄鐵路、316國道、304省道穿境而過。（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢近幾年，*鎮(zhèn)先后引進(jìn)*設(shè)備有限公司、*科技有限公司、**生態(tài)食品有限公司等企業(yè)。已建成木魚湖、*湖、云臺山莊、雙龍泉、四海漁莊等7處農(nóng)家樂。項目建成后，*鎮(zhèn)年接待游客將達(dá)到100萬人次，創(chuàng)旅游收入1000萬元。集鎮(zhèn)規(guī)模由以前不到1平方公里拓展到現(xiàn)在的2平方公里，個體工商戶達(dá)405戶。（3）交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢*交通十分發(fā)達(dá)。在*市率先實現(xiàn)了“村村通”水泥路，總里程近百公里，通灣公路硬化正在實施。本項目所在地文化路東側(cè)有*鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北200米有*中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好。（1）由于項目建設(shè)對公司資金流有較大要求，而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。本項目距市中心城區(qū)28公里，區(qū)域位置十分明顯。新一輪的開發(fā)*鎮(zhèn)的熱潮已經(jīng)形成，投資本項目一次難得的投資發(fā)展機(jī)遇。截止到目前，國際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。從根本上說，沒有一個營銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。對此建設(shè)業(yè)主對此要引起高度重視。目前，我國樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時期，由于我國人口基數(shù)龐大，再加上過去幾年，隨著我國城鎮(zhèn)化率提高很快，大量人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，形成了對房地產(chǎn)市場旺盛的需求，是拉動房地產(chǎn)市場最根本的動力。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場對住房依然存在剛性需求。在大力建設(shè)武漢城市圈和鄂西文化生態(tài)旅游圈的背景下，*市的房地產(chǎn)市場也在快速崛起，而對致力于打造“武漢后花園”的*而言，其房地產(chǎn)市場將備受矚目，未來市場前景十分看好。第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容根據(jù)當(dāng)前*特別是*市房地產(chǎn)市場供需情況及發(fā)展趨勢、目標(biāo)市場及目標(biāo)人群的需求喜好，結(jié)合項目建設(shè)場址的形狀及占地面積、《*市城市總體規(guī)劃》（20092020）的要求以及建設(shè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實力，確定項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為:3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和1棟17層框架結(jié)構(gòu)商住樓，臨街景綠化地帶、停車、臨街道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施。 ㎡。，%，%。 第四章 項目建設(shè)地址和有利條件本項目建設(shè)地點位于*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西, 交通便捷，生活方便。該項目在選址上具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和無法替代的開發(fā)前景。項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，項目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB l 8306—2001)，*市*市地震動峰值加速度0．05(相當(dāng)于原地震烈度小于六度)，地質(zhì)條件良好，適于項目建設(shè)。 供電線路已覆蓋本建設(shè)項目所處區(qū)域，完全能滿足項目建設(shè)的要求。 本項目地處*市的交通要道,且三面臨道路，交通十分便利,運輸條件滿足建設(shè)需要。 因項目場址周圍為城市道路和住宅等建筑物,環(huán)境保護(hù)條件較為欠缺,建議業(yè)主制訂出較為完善的環(huán)境保護(hù)措施并加以嚴(yán)格執(zhí)行,以求把影響環(huán)境的不利因素降到最低。 本項目用地現(xiàn)已被規(guī)劃成住宅樓建設(shè)用地，各項工作都在相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行，和法律無抵觸之處。第五章 項目總體布置㎡，整個建設(shè)用地內(nèi)均無建筑,本項目擬建3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和1棟17層框架結(jié)構(gòu)商住樓,圍繞地形規(guī)劃1層的商業(yè)用房,在西、南及東面形成商業(yè)內(nèi)街，聚集商業(yè)氛圍。由于地塊整體北高南低，地下室南面外墻可直接露出地面，東、南、西三側(cè)商業(yè)按放坡處理，合得車輛可直接入庫，不對小區(qū)內(nèi)部人行造成影響。地塊設(shè)置環(huán)道及內(nèi)部小區(qū)道路，滿足消防及住戶日常使用要求。㎡，㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，㎡，㎡，物業(yè)用房251㎡。設(shè)計以人的行為、心理、視覺等多方面的感受為出發(fā)點，滿足人們對城市環(huán)境和居住空間多方位、多層次的需要，同時也注意環(huán)境空間的組織和設(shè)施的安排，以人的視覺、觸覺及心理感受為參照，在功能、形式、質(zhì)感、色彩等方面，強(qiáng)調(diào)精品意識。 臨街區(qū)域道路交通組織以簡潔方便、實用及人車分流為原則，在建設(shè)場址四周設(shè)置6m寬環(huán)形車道，和各住宅樓銜接，并與主入口相連，形成一封閉回路，原則上以順時針單向行駛，以解決車輛交通及消防之需。 由于臨路用地面積的限制，環(huán)境綠化宜以精致點綴為主，設(shè)計中注意與周圍環(huán)境的融合協(xié)調(diào)及充分利用，使臨路環(huán)境的綠地與架空層綠地有機(jī)結(jié)合成一個整體。 建筑造型采用現(xiàn)代化亞熱帶建筑風(fēng)格，以富于時代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，體現(xiàn)出地方特色及時尚的建筑風(fēng)格。建筑色彩摒棄繁雜裝飾，以灰白色、灰色為主色調(diào)，配以局部的暖色調(diào)，給人以整潔而又不缺乏溫情的觀感,采用簡約和富于動感的手法體現(xiàn)建筑本身的美感及親切感，凸顯出亞熱帶風(fēng)情建筑特色?？拐鹪O(shè)防列度：6度（）。此建設(shè)區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有明顯斷裂構(gòu)造存在，場地內(nèi)鉆孔發(fā)現(xiàn)地下水,但對地基中的鋼筋混凝土影響不大。1. 結(jié)構(gòu)造型 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。根據(jù)《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB502232006確定，本工程抗震設(shè)計基本烈度小于6度，抗震等級為Ⅱ級。由*市中線自來水管網(wǎng)引入二路DN100供水管與住宅臨街供水管網(wǎng)連接，臨街內(nèi)設(shè)給水環(huán)管供生活及消防用水，并設(shè)水表計量。用水項目使用數(shù)量單位用水量標(biāo)準(zhǔn)單位使用時間時變化系數(shù)用水量最高日（m179。/h)最大時(m179。所有給水配件及潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品。 排水系統(tǒng) ，糞便污水及洗滌廢水分別收集，糞便污水經(jīng)化糞池外理后再排放到市政管網(wǎng)中。，清淘周期按半年設(shè)計。，粘接。 消防給水系統(tǒng)本項目設(shè)置三種滅火系統(tǒng)。 ：各層均設(shè)帶消防卷盤消火栓箱，配SN65消火栓、QZ19鋁合金水槍、長25m麻織水帶、消防按鈕、指示燈、消防軟管盤各一個。室內(nèi)消火栓充實水柱按10m設(shè)計，布置在建筑內(nèi)明顯易于取用的地點，其間距保證有2支水槍的充實水柱同時達(dá)到室內(nèi)任何部位。在消火栓栓口設(shè)置減壓孔板。閉式自動噴淋滅火系統(tǒng)采用臨時高壓消防給水系統(tǒng)。 每個防火分區(qū)的噴淋管道自成系統(tǒng)，在每層和每個防火分區(qū)的總水平干管上設(shè)水流指示器及信號閥門，消防控制中心的控制屏上顯示出供水總管閥門的啟閉狀態(tài)，以及噴頭動作時火災(zāi)所在的層數(shù)和區(qū)域。吊頂房間采用68℃溫級閉式玻璃球吊頂型噴頭，非吊頂房間采用68℃溫級閉式玻璃球直立型噴頭。室外便于消防車取用水處設(shè)置自噴系統(tǒng)水泵接合器四座。 （2）排煙風(fēng)機(jī)入、出口處均設(shè)有280℃時關(guān)閉的電動防火閥，并能聯(lián)動排煙風(fēng)機(jī)停止運行。防排煙系統(tǒng)控制設(shè)計成可就地也可由消防監(jiān)控中心控制。 供電電源及供配電系統(tǒng)由*市網(wǎng)電引一路10kV電源向消防設(shè)備等重要負(fù)荷及事故照明供電。（2）供電方式：采用放射式與樹干式相結(jié)合的供電方式，消防負(fù)荷采用放射式供電，住宅用電采用樹干式供電；對加壓風(fēng)機(jī)、消防電梯及公共照明等一級負(fù)荷采用雙電源末端互投。（4）應(yīng)急照明采用鎘鎳蓄電池?zé)艟撸溥B續(xù)工作時間不小于30min。（2）；。（3）；。電氣豎井內(nèi)垂直敷設(shè)在洞口中的電纜橋架待設(shè)備安裝完畢后，預(yù)留的洞口均應(yīng)逐層用無機(jī)防火材料封堵。 照明系統(tǒng)（1）滿足安全/安保的要求，保證燈具對住戶的安全性。商品房內(nèi)應(yīng)營造寧靜，舒適，安全的照明環(huán)境，樓梯間及樓道走廊應(yīng)給人簡潔明快的感受，商業(yè)區(qū)應(yīng)創(chuàng)造色彩斑斕的氛圍，區(qū)內(nèi)道路照明應(yīng)塑造莊重大氣的風(fēng)格，提高整個住宅臨街的檔次。（1）防止光污染：主要防止手段有采用截光型燈具等。（3）節(jié)能：通過分級標(biāo)準(zhǔn)，能耗標(biāo)準(zhǔn)，自動控制，選擇高光效的光源以及各種高科技手段，適時適量的使用能源，達(dá)到節(jié)能照明。標(biāo)志照明——臨街主出入口局部照明——臨街景綠化地帶重點照明——商業(yè)鋪面區(qū)特殊照明——平日照明處理淡化，特殊活動或節(jié)日時強(qiáng)調(diào)（5）利用燈桿建立臨街的道路導(dǎo)向系統(tǒng)：把相關(guān)的標(biāo)志懸掛在燈桿上，使人們不論在白天還是夜晚都能確定自己的位置，標(biāo)志在燈桿上既漂亮又美觀而且又不需要增加額外的費用，真正體現(xiàn)了人文關(guān)懷，提高了臨街的生活質(zhì)量。本工程按三類防雷進(jìn)行設(shè)計，在屋脊和屋頂周邊設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主鋼筋作防雷引下線，利用基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)鋼筋組成接地網(wǎng)，采用供電接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1Ω。 火災(zāi)自動報警與消防控制系統(tǒng)。：火災(zāi)時，自動或手動報警后，聯(lián)鎖啟動排煙系統(tǒng)的送風(fēng)閥、加壓送風(fēng)機(jī)等；設(shè)有水噴淋的樓層，由水流指示器及壓力開關(guān)等信號的作用，聯(lián)鎖控制啟動噴淋泵；消水栓啟泵按鈕動作后聯(lián)鎖控制啟動消火栓泵；消防控制室亦可控制切斷本大樓非消防電源、使電梯降到底層。消防電梯轎箱內(nèi)設(shè)專用電話，并在首層設(shè)供消防隊員使用的專用操作按鈕。弱電設(shè)計主要內(nèi)容：電視、電話和寬帶網(wǎng)管線。固話網(wǎng)通過設(shè)在一層弱電小間的交接箱，按弱電井明敷至各層分線箱，再由分線箱以四芯電話線引至各用戶電話插座。3. 寬帶網(wǎng)系統(tǒng)信號引自外部通信網(wǎng)絡(luò)，各樓層設(shè)寬帶網(wǎng)插座若干，設(shè)計僅埋管，具體由專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計施工。負(fù)荷估算表名稱建筑面積負(fù)荷密度（瓦/㎡）裝機(jī)容量（千瓦）需用系數(shù)（KC）tga有功功率（千瓦）工作時間用電量（萬千瓦時）照明動力插座（h/d）(d/a)地上95208360 第七章 節(jié)水節(jié)能措施施工單位所用的機(jī)械及工器具采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，將能源損耗降到最低，此外，還要加強(qiáng)項目工作人員對新形勢節(jié)能思想的教育和學(xué)習(xí)，增強(qiáng)其節(jié)能降耗意識，在工作和生活中，自覺的從身邊點滴小事做起。例如：1. 墻體 外墻采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。2. 門窗適當(dāng)控制窗墻比，安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照。3. 材料 本項目建議使用保溫隔熱、隔聲、防火性能好，具有良好力學(xué)性能、使用壽命長的節(jié)能型雙玻塑鋼窗，提高門窗的氣密性。 根據(jù)當(dāng)?shù)氐哪耆照諘r長和建筑采光條件，合理利用自然光，降低能源消耗，并且選用節(jié)能型的燈具和開關(guān)?？照{(diào)采用變頻調(diào)速裝置，根據(jù)不同需要，隨時調(diào)節(jié)工作狀況，既滿足供能要求，又達(dá)到了節(jié)省能源的目的。同時，從硬件設(shè)施上做好節(jié)水工作，首先，建筑物內(nèi)的所有用水設(shè)備以及設(shè)施均選用新式節(jié)水型產(chǎn)品；其次，要合理選用管材、管徑、閥門，以防路、冒、滴、漏；再次，要做好再生水循環(huán)利用的工作，此外，還要合理布局污水處理設(shè)施。第八章 環(huán)境影響分析