【正文】 同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營對(duì)周邊區(qū)域的影響大多體現(xiàn)為正面，因項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營而利益受損群體幾乎沒有。建議采取以下三方面的措施來應(yīng)對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)：（1）在項(xiàng)目立項(xiàng)或動(dòng)工建設(shè)初期，同時(shí)著手組建一支具有專業(yè)知識(shí)的營銷策劃公關(guān)團(tuán)隊(duì)，制訂一整套行之有效的營銷策略、營銷模式和促銷手法，廣為宣傳，使之在當(dāng)?shù)丶矣鲬魰?，婦孺皆知。風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)嚴(yán)重下降，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚小? 工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計(jì)本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長，從而影響到項(xiàng)目的及時(shí)交付使用及推遲運(yùn)營所造成的損失。 根據(jù)測算的銷售收入和成本費(fèi)用，詳見下表132：表132 利潤及利潤分配表單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年1銷售收入2經(jīng)營成本3648155411978973經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額 15546所得稅 7稅后利潤 根據(jù)前述給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行現(xiàn)金流量表133（全部投資）計(jì)算分析。詳見下表表125：表125 其他費(fèi)用估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估計(jì)說明1工程保險(xiǎn)　2規(guī)劃竣工測繪費(fèi)2元/㎡3建設(shè)工程審價(jià)費(fèi)3元/㎡4工程合同編制費(fèi)　　合計(jì)　財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)期無貸款，故財(cái)務(wù)費(fèi)用。第十二章 投資估算 投資估算的范圍本投資估算內(nèi)容為項(xiàng)目建設(shè)全過程所發(fā)生的費(fèi)用，即土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)。是民事活動(dòng)的基本原則之一，招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期 項(xiàng)目建設(shè)周期為3年。：項(xiàng)目建設(shè)期各類機(jī)械設(shè)備及運(yùn)輸工具應(yīng)切實(shí)控制好作業(yè)面積和車輛行駛線路，噪聲值控制在低于《城市區(qū)域環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》Ⅲ類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)以下。空調(diào)采用變頻調(diào)速裝置，根據(jù)不同需要，隨時(shí)調(diào)節(jié)工作狀況，既滿足供能要求，又達(dá)到了節(jié)省能源的目的。弱電設(shè)計(jì)主要內(nèi)容：電視、電話和寬帶網(wǎng)管線。商品房內(nèi)應(yīng)營造寧靜，舒適，安全的照明環(huán)境，樓梯間及樓道走廊應(yīng)給人簡潔明快的感受，商業(yè)區(qū)應(yīng)創(chuàng)造色彩斑斕的氛圍，區(qū)內(nèi)道路照明應(yīng)塑造莊重大氣的風(fēng)格，提高整個(gè)住宅臨街的檔次。防排煙系統(tǒng)控制設(shè)計(jì)成可就地也可由消防監(jiān)控中心控制。 ：各層均設(shè)帶消防卷盤消火栓箱，配SN65消火栓、QZ19鋁合金水槍、長25m麻織水帶、消防按鈕、指示燈、消防軟管盤各一個(gè)。用水項(xiàng)目使用數(shù)量單位用水量標(biāo)準(zhǔn)單位使用時(shí)間時(shí)變化系數(shù)用水量最高日（m179。 由于臨路用地面積的限制，環(huán)境綠化宜以精致點(diǎn)綴為主，設(shè)計(jì)中注意與周圍環(huán)境的融合協(xié)調(diào)及充分利用，使臨路環(huán)境的綠地與架空層綠地有機(jī)結(jié)合成一個(gè)整體。 因項(xiàng)目場址周圍為城市道路和住宅等建筑物,環(huán)境保護(hù)條件較為欠缺,建議業(yè)主制訂出較為完善的環(huán)境保護(hù)措施并加以嚴(yán)格執(zhí)行,以求把影響環(huán)境的不利因素降到最低。 ㎡。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點(diǎn)。本項(xiàng)目距市中心城區(qū)28公里，區(qū)域位置十分明顯。（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢近幾年，*鎮(zhèn)先后引進(jìn)*設(shè)備有限公司、*科技有限公司、**生態(tài)食品有限公司等企業(yè)。就此估計(jì)，按照中央決策層的預(yù)計(jì)一線城市房價(jià)下降可能不會(huì)低于20%，根據(jù)這個(gè)預(yù)測分析，二三線城市，對(duì)于前期漲價(jià)較大的地區(qū)會(huì)出現(xiàn)較大調(diào)整，而對(duì)于前期漲價(jià)較小的城市，由于下探空間較小，剛性需求占整個(gè)市場比例較高，降幅不大。15月，㎡，%，比 ?？傮w來看，2004年2010年，中國購物中心無論是在開業(yè)量還是開發(fā)體量以及投資額方面，這七年內(nèi)都得到了快速的發(fā)展，與03年之前相比，一線與二線城市的增幅差距不大。這一輪調(diào)控的長期化，促使行業(yè)內(nèi)部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續(xù)增長，競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，從而推動(dòng)標(biāo)桿房企市場份額不斷提升，企業(yè)集中度繼續(xù)加強(qiáng)。據(jù)中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，從銷售金額來看，2010年，銷售前三的房企分別是萬科、保利和中海，其銷售金額分別為963億元、756億元、747億元。第二章 房地產(chǎn)市場需求分析 2010年中國房地產(chǎn)市場概況為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，上海、北京、山東等省市重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大。項(xiàng)目所在地文化路東側(cè)有*鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北200米有*中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好。已建成木魚湖、*湖、云臺(tái)山莊、雙龍泉、四海漁莊等7處農(nóng)家樂。按照科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，大規(guī)模進(jìn)行城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商力度，特別是房地產(chǎn)行業(yè)得到長足發(fā)展，為*房地產(chǎn)開發(fā)帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，一方面隨著*市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村人中大量涌入城鎮(zhèn)，其快速增加，產(chǎn)生了旺盛的住房需求；另一方面隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民群眾物質(zhì)生活水平的穩(wěn)步提高，人們對(duì)居住的要求已開始向面積大，功能設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化人居方向發(fā)展。在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面也具有很多便利條件，這必然會(huì)將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項(xiàng)目順利建設(shè)的優(yōu)勢。國土資源部發(fā)布公告稱，%，但與歷年實(shí)際計(jì)劃完成相比，仍遠(yuǎn)超歷史最高水平。從銷售金額上來看，這些房企平均完成了全年八成的任務(wù)，其中恒大地產(chǎn)在銷售面積上位居第一。大多數(shù)中小型房企還是以跑量為主，以價(jià)換量。而三線城市的增幅非常明顯，由于三線城市購物中心起步較晚，雖然近年來放量較之過去明顯，但開業(yè)總量上依然低于以二線城市。%。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的抗跌性比較明顯，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的可替代性、可復(fù)制較差，同時(shí)，作為資源性產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的稀缺性造成其抗跌性較高，隨著改善性住房占新購住房比例增加，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的可投資性就顯現(xiàn)出來。*鎮(zhèn)現(xiàn)有9家旅游接待單位，1000多個(gè)床位，已開發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚島、梅花鹿島、民俗島等景點(diǎn)。*鎮(zhèn)是*發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。其中，㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，㎡，㎡，物業(yè)用房251㎡。本項(xiàng)目建設(shè)得到了*市*鎮(zhèn)政府的大力支持和配合,并且符合*鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求,項(xiàng)目建設(shè)符合各方利益，無利益受損方。綠化植物配置上以少數(shù)熱帶植物成組團(tuán)種植，配上適當(dāng)?shù)墓嗄?，周邊以草皮滿鋪，達(dá)到精致和富有地方熱帶特色的效果。/d)平均時(shí)(m179。 。1.《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053942.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057943.《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T 1692 設(shè)計(jì)范圍臨街住宅樓的供配電、照明、防雷接地、電視、電話、寬帶網(wǎng)及臨街道路照明。（3）環(huán)保節(jié)能。各樓層電話外線直接接*市電話網(wǎng)。水資源是極其寶貴的，保護(hù)水資源是目前人類一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)，要使人們從思想上樹立起節(jié)約用水的良好習(xí)慣。：項(xiàng)目排放的廢水需經(jīng)污水處理站處理，達(dá)到GB897896的標(biāo)準(zhǔn)要求后，方可排入市政排污管網(wǎng)。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，建設(shè)單位嚴(yán)格按照國家對(duì)各項(xiàng)工程的有關(guān)規(guī)定和程序，積極開展工作。 估算的原則及依據(jù)1.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。1不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按上述費(fèi)用的5%估算。表133 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入銷售收入出租收入0　自營收入0　凈轉(zhuǎn)售收入0　其他收入0　回收固定資產(chǎn)余值0　回收經(jīng)營資金0　2現(xiàn)金流出1554建設(shè)開發(fā)投資364815541197897經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量15544累計(jì)凈現(xiàn)金流量15545所得稅前凈現(xiàn)金流量15546累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量1554計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（IRR）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）￥得出如下經(jīng)濟(jì)效果動(dòng)態(tài)指標(biāo)： 稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）FNPV=根據(jù)利潤及利潤分配表計(jì)算得出如下靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)： 投資收益率=利潤總額/項(xiàng)目總投資100%=%由以上動(dòng)態(tài)和靜態(tài)效果指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目投資回報(bào)率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于行業(yè)基準(zhǔn)值，財(cái)務(wù)盈利能力可行。 投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資大小及資金成本密切相關(guān)。（5）嚴(yán)重影響。（2）在市場營銷戰(zhàn)略上，推出各種購買住房和鋪面租賃優(yōu)惠條件, 設(shè)立銷售點(diǎn)或委托代理點(diǎn)和看房直通車活動(dòng)。,而*省房地產(chǎn)市場價(jià)位穩(wěn)中有升且有向三四線城市開發(fā)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī)，投資房地產(chǎn)業(yè)，可以獲得較高的投資回報(bào)效益，投資建設(shè)完全可行。，對(duì)需要地方提供的交通、電力、通信和供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件給予了極大的幫助和支持。因此，必須予以高度重視。（4）較大影響。如果選用不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致成本提高、產(chǎn)品質(zhì)量降低，檔次降低、競爭力不強(qiáng)等一系列問題，從而影響到銷售、運(yùn)營期的收入和利潤等，達(dá)不到當(dāng)初預(yù)期目的。土地增值稅在計(jì)算期內(nèi)按每年銷售面積計(jì)扣。 開發(fā)期稅費(fèi)表124 開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說明1土地使用稅 包括在土地費(fèi)中2耕地占用稅　 未占用更多3契稅包括在土地費(fèi)中4城市公用設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)76 建筑面積20元/㎡ 5土地登記、管理費(fèi) 包括在土地費(fèi)中　合 計(jì)76　其他費(fèi)用項(xiàng)目其他費(fèi)用由臨時(shí)用地，規(guī)劃竣工測繪費(fèi)，建設(shè)工程審價(jià)費(fèi)等組成。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出答復(fù)。，簡稱誠信原則。項(xiàng)目在經(jīng)營方式上采取銷售策略,住宅樓全部對(duì)外銷售。：建筑垃圾及時(shí)運(yùn)往指定的建筑垃圾堆放場地填埋，生活垃圾可集中收集納入市政垃圾處理中心。選用無功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置，保證在大量感性負(fù)荷下，自動(dòng)調(diào)整無功功率，降低無功損耗。（2）創(chuàng)造舒適的室內(nèi)外光環(huán)境。 （1）本項(xiàng)目風(fēng)管均采用鍍鋅鋼板制作，或者采用消防部門許可的新型復(fù)合材料（2）通風(fēng)豎井用磚或混凝土砌筑，其內(nèi)壁要求平整光滑無漏縫，排煙風(fēng)管隔振接頭采用不燃或難燃材料。室外生活給水管網(wǎng)與室外消防給水管網(wǎng)合用，并成環(huán)狀，室外設(shè)地上式消火栓，其間距不大于120m，設(shè)置在距離建筑外墻540m范圍內(nèi)。項(xiàng)目用水主要為生活用水，年生活360天，每天8小時(shí)。臨街居民出入經(jīng)臨街中央的景觀地帶中間的人行通道通過出入口進(jìn)出。 有線通信設(shè)施和無線通信信號(hào)已經(jīng)覆蓋項(xiàng)目建設(shè)場址全區(qū)域,通信條件具備。 ㎡，建筑占地面積5382㎡。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。（2）項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主知名度有待提高，營銷能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。*鎮(zhèn)是省級(jí)八大旅游度假區(qū)之一，是省40個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之一。 楊少俊在陸家嘴金融論壇新聞發(fā)布會(huì)上回答記者提問時(shí)指出，各地對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策的“彈性”各不相同，上漲和下降的幅度不一，銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)變動(dòng)做相應(yīng)的壓力測試。 　　自4月份商品房銷售增速回落后，15月*商品房市場銷售勢頭繼續(xù)下滑。2003年之前，三線城市購物中心開業(yè)量僅為42家，而二線城市為415家，一線城市為218家。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月以來，包括龍湖、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等4家房企，合計(jì)推出的境外意向融資額已超過150億元。 2010年中國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體好轉(zhuǎn)。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對(duì)本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。 本項(xiàng)目位于*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，交通方便、快捷，項(xiàng)目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。*鎮(zhèn)現(xiàn)有9家旅游接待單位，1000多個(gè)床位，已開發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚島、梅花鹿島、民俗島等景點(diǎn)。該公司開發(fā)建設(shè)的*紫騰灣*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，㎡()，㎡，投資3648萬元，該項(xiàng)目超前規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型布局合理，外觀時(shí)尚，精致典雅，全封閉式的陽光平臺(tái)，外墻瓷貼面，該項(xiàng)目于2011年1月開工建設(shè)，2014年12月交付使用。、通訊、給排水條件本項(xiàng)目所在地屬于*市的*鎮(zhèn)，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已齊全。（1）穩(wěn)增長背景下，中央及各