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紫騰灣建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)

2025-05-06 07:28本頁面
  

【正文】 60。,加大宣傳安全施工力度,增強(qiáng)安全防護(hù)意識,認(rèn)真落實(shí)好相關(guān)安全措施,并將項(xiàng)目施工給附近居民正常的工作、學(xué)習(xí)和生活所帶來的各種干擾(比如噪聲)降至最低限度。,而*省房地產(chǎn)市場價(jià)位穩(wěn)中有升且有向三四線城市開發(fā)轉(zhuǎn)移的時(shí)機(jī),投資房地產(chǎn)業(yè),可以獲得較高的投資回報(bào)效益,投資建設(shè)完全可行。,對需要地方提供的交通、電力、通信和供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件給予了極大的幫助和支持。,大部分所用的建筑材料和部分設(shè)備將由項(xiàng)目所在地(或周邊地區(qū))供應(yīng),這將給當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)帶來一定的利潤和發(fā)展機(jī)遇。第十五章 研究結(jié)論與建議《*市城市總體規(guī)劃》(20092020)的要求,且項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)破壞生態(tài),對環(huán)境不會(huì)造成不良影響。5.建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。要制訂全程的施工操作規(guī)程,嚴(yán)格執(zhí)行,規(guī)范操作。要建立建全各種施工規(guī)章制度和安全制度,落實(shí)到人,責(zé)任到人。,并具體落實(shí)到人,嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)行,避免資金的來源中斷或供應(yīng)不足。(2)在市場營銷戰(zhàn)略上,推出各種購買住房和鋪面租賃優(yōu)惠條件, 設(shè)立銷售點(diǎn)或委托代理點(diǎn)和看房直通車活動(dòng)。因此,必須予以高度重視。本可研針對這些風(fēng)險(xiǎn)因素提出如下防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對策,供業(yè)主及項(xiàng)目相關(guān)單位參考。針對本項(xiàng)目,通過以上分析可以知道:市場風(fēng)險(xiǎn)方面的市場(公寓住宅、商業(yè)鋪面等)需求量、市場(公寓銷售、鋪面出租)價(jià)格、工程風(fēng)險(xiǎn)方面的工程量、資金供應(yīng)等因素是影響本項(xiàng)目順利進(jìn)行的最主要風(fēng)險(xiǎn),需要加以防范控制,制訂出具有針對性的措施。(5)很高:風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率在81%~100%,意味風(fēng)險(xiǎn)很有可能發(fā)生。(3)中等:風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率在41%~60%,意味可能在項(xiàng)目預(yù)期中發(fā)生。風(fēng)險(xiǎn)因素和發(fā)生概率分析表序號風(fēng)險(xiǎn)因素名稱發(fā)生概率說明很高較高中等較低很低1市場風(fēng)險(xiǎn)市場需求量√競爭能力√價(jià)格√2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性√適用性√可靠性√可得性√3工程風(fēng)險(xiǎn)工程地質(zhì)√水文地質(zhì)√工程量√4資金風(fēng)險(xiǎn)利率√匯率√資金來源中斷√資金供應(yīng)不足√5外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)供水√供電√交通運(yùn)輸√6社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√7其他風(fēng)險(xiǎn)政治條件變化√經(jīng)濟(jì)條件變化√政策變化√自然災(zāi)害√勞動(dòng)安全√ 注:(1)很低:風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率在0%~20%,意味非常不可能發(fā)生。按照風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性,將風(fēng)險(xiǎn)概率劃分為五個(gè)檔次。(5)嚴(yán)重影響。(4)較大影響。(3)中等影響。(2)較小影響。風(fēng)險(xiǎn)因素和影響程度分析表序號風(fēng)險(xiǎn)因素名稱影響程度說明嚴(yán)重較大中等較小可忽略1市場風(fēng)險(xiǎn)市場需求量√競爭能力√價(jià)格√2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)先進(jìn)性√適用性√可靠性√可得性√3工程風(fēng)險(xiǎn)工程地質(zhì)√水文地質(zhì)√工程量√4資金風(fēng)險(xiǎn)利率√匯率√資金來源中斷√資金供應(yīng)不足√5外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)供水√供電√交通運(yùn)輸√6社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√7其他風(fēng)險(xiǎn)政治條件變化√經(jīng)濟(jì)條件變化√政策變化√自然災(zāi)害√勞動(dòng)安全√ 注:(1)可忽略影響。 其他風(fēng)險(xiǎn) 其他風(fēng)險(xiǎn)包括國內(nèi)、國際政治經(jīng)濟(jì)條件及政策發(fā)生重大變化給項(xiàng)目所帶來的損失等。當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件、社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化,如社會(huì)治安、土地權(quán)屬、征地補(bǔ)償?shù)葐栴}給項(xiàng)目建設(shè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在資金來源中斷或供應(yīng)不足,利率變化導(dǎo)致融資成本升高,給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營造成的損失。 投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資大小及資金成本密切相關(guān)。如果選用不當(dāng),會(huì)導(dǎo)致成本提高、產(chǎn)品質(zhì)量降低,檔次降低、競爭力不強(qiáng)等一系列問題,從而影響到銷售、運(yùn)營期的收入和利潤等,達(dá)不到當(dāng)初預(yù)期目的。對于本項(xiàng)目來說,它的風(fēng)險(xiǎn)主要存在于商品公寓住宅銷售方面和商業(yè)鋪面出租率方面,具體體現(xiàn)在公寓住宅銷售不暢或滯銷以及商業(yè)鋪面出租情況不佳或達(dá)不到預(yù)期出租目標(biāo)等。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和具體特點(diǎn),綜合起來主要有:市場風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)競爭性項(xiàng)目中常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性是所有建設(shè)項(xiàng)目的固有的內(nèi)在特性。綜上所述,該項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可以接受的,是可行的。由于某些因素的不確定性和一些數(shù)據(jù)的預(yù)測帶有一定的不準(zhǔn)確性,以及在實(shí)施過程中一些客觀情況的發(fā)展變化,故對影響本項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的主要因素,建設(shè)總成本、銷售價(jià)格、運(yùn)營費(fèi)用作出了提高10%和降低10%的單因素變化,視其對內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響的敏感性,見敏感性分析表,從表中可以看出,各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)和投資回收期,其中銷售收入的提高和降低以及銷售量的提高和降低最為敏感,并且敏感系數(shù)比較高。以銷售面積表示的盈虧平衡點(diǎn)為:銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/[平均銷售單價(jià)(1稅費(fèi)率)]=(3648)/[()*(%)]=㎡計(jì)算表明,㎡,㎡,%時(shí),項(xiàng)目可保本。表133 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入銷售收入出租收入0 自營收入0 凈轉(zhuǎn)售收入0 其他收入0 回收固定資產(chǎn)余值0 回收經(jīng)營資金0 2現(xiàn)金流出1554建設(shè)開發(fā)投資364815541197897經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量15544累計(jì)凈現(xiàn)金流量15545所得稅前凈現(xiàn)金流量15546累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量1554計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)¥得出如下經(jīng)濟(jì)效果動(dòng)態(tài)指標(biāo): 稅后:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=12%)FNPV=根據(jù)利潤及利潤分配表計(jì)算得出如下靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo): 投資收益率=利潤總額/項(xiàng)目總投資100%=%由以上動(dòng)態(tài)和靜態(tài)效果指標(biāo)可以看出,該項(xiàng)目投資回報(bào)率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于行業(yè)基準(zhǔn)值,財(cái)務(wù)盈利能力可行。土地增值稅在計(jì)算期內(nèi)按每年銷售面積計(jì)扣。根據(jù)工程方案及銷售價(jià)格,參照稅收管理法計(jì)算土地增值稅如下:住宅出售收入+鋪面出售收入+車庫出售收入= (1)其他扣除項(xiàng)目=(土地費(fèi)用+開發(fā)成本)20%= (2)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額總計(jì):3648+=: 銷售收入-扣除項(xiàng)目的金額==:247。參照項(xiàng)目區(qū)域正在出售的、同級別房地產(chǎn)銷售價(jià)格,結(jié)合本項(xiàng)目住宅和商鋪特色,把項(xiàng)目中的鋪面均價(jià)定為5000元/㎡,磚混住宅樓1500元/㎡,框架住宅樓2000元/㎡,車庫2500元/㎡為宜。3. 計(jì)算期定為4年,其中建設(shè)期3年,經(jīng)營期1年。第十三章 財(cái)務(wù)評價(jià)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和國家計(jì)委、建筑部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第二版及于守法主編的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》等的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資3648萬元,全部由開發(fā)商自籌。1不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按上述費(fèi)用的5%估算。 開發(fā)期稅費(fèi)表124 開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位:萬元序號項(xiàng) 目金 額估算說明1土地使用稅 包括在土地費(fèi)中2耕地占用稅  未占用更多3契稅包括在土地費(fèi)中4城市公用設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)76 建筑面積20元/㎡ 5土地登記、管理費(fèi) 包括在土地費(fèi)中 合 計(jì)76 其他費(fèi)用項(xiàng)目其他費(fèi)用由臨時(shí)用地,規(guī)劃竣工測繪費(fèi),建設(shè)工程審價(jià)費(fèi)等組成。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用上述五項(xiàng)目費(fèi)用的1%估算。詳見下表122:表122 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位:萬元序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明1供電工程及消防8元/㎡2供水工程6元/㎡3供氣工程6元/㎡4排污工程及環(huán)衛(wèi)設(shè)施8元/㎡5小區(qū)道路工程100元/㎡6小區(qū)綠化工程50元/㎡7垃圾站管理用房等公共設(shè)施 合計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)㎡,參考同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和*實(shí)際情況估算。 投資估算的范圍、內(nèi)容及金額 土地費(fèi)用 ㎡(),出讓金580萬元。,參考同等級設(shè)計(jì)和現(xiàn)行市場價(jià)格。3.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)2006年。 估算的原則及依據(jù)1.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件,投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出答復(fù)。 招投標(biāo)活動(dòng)的工作程序本次招投標(biāo)工作要嚴(yán)格按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的工作程序執(zhí)行。開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)活動(dòng)及其當(dāng)事人應(yīng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。嚴(yán)格按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定和《評標(biāo)委員會(huì)和評標(biāo)辦法暫行規(guī)定》的有關(guān)要求開展招評標(biāo)活動(dòng),以招標(biāo)邀請書的方式邀請具備資質(zhì)、資信良好的法人或其他組織投標(biāo),投標(biāo)人不得少于三個(gè)。 招標(biāo)方式 本項(xiàng)目擬采用自行招標(biāo)的組織形式,邀請招標(biāo)的招標(biāo)方式。 招投標(biāo)管理的法律依據(jù)為了維護(hù)市場平等競爭秩序,本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),必須執(zhí)行和遵循《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定以及建設(shè)部頒布的有關(guān)工程建設(shè)招投標(biāo)活動(dòng)的相關(guān)規(guī)定。,簡稱誠信原則。第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)。為加快建設(shè)進(jìn)度,縮短建設(shè)工期,各階段工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行,允許有一定程度交叉。土建施工:進(jìn)行總圖及建筑單體施工。施工圖設(shè)計(jì):建設(shè)場地勘察和項(xiàng)目設(shè)計(jì)等。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后,建設(shè)單位嚴(yán)格按照國家對各項(xiàng)工程的有關(guān)規(guī)定和程序,積極開展工作。項(xiàng)目在經(jīng)營方式上采取銷售策略,住宅樓全部對外銷售。因此,進(jìn)行崗位培訓(xùn),以增強(qiáng)其理論和實(shí)際操作知識極為必要。經(jīng)理1人,其他管理人員、工程技術(shù)人員及其他工作人員8人。機(jī)構(gòu)設(shè)置為物管部、工程部、保潔部、財(cái)務(wù)部、安保部、辦公室等部門。 項(xiàng)目建成驗(yàn)收交付使用后,即進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營期??山梃b其他住宅臨街處理垃圾的成功經(jīng)驗(yàn),相信只要加強(qiáng)管理,措施得力,形成制度化常態(tài)化,是可以給住戶居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序的生活環(huán)境的。本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營中產(chǎn)生的污染物數(shù)量相對不多,但也應(yīng)引起高度重視。:項(xiàng)目排放的廢水需經(jīng)污水處理站處理,達(dá)到GB897896的標(biāo)準(zhǔn)要求后,方可排入市政排污管網(wǎng)。:建筑垃圾及時(shí)運(yùn)往指定的建筑垃圾堆放場地填埋,生活垃圾可集中收集納入市政垃圾處理中心。 :商業(yè)鋪面營業(yè)時(shí)所產(chǎn)生的各種垃圾。:主要由燃油鍋爐及燃?xì)鉅t具排放的廢氣組成。:施工運(yùn)輸車輛及施工設(shè)備產(chǎn)生的噪音是主要污染源。、建筑垃圾等固體廢棄物:建筑施工過程中平均產(chǎn)生建筑垃圾300kg/㎡。項(xiàng)目施工建設(shè)期和運(yùn)營期間所產(chǎn)生的對環(huán)境造成污染的主要污染源各有不同。做好以上工作,就可以達(dá)到節(jié)水的目的。
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