【正文】 實水柱同時達到室內(nèi)任何部位。，清淘周期按半年設(shè)計。/h)最大時(m179。1. 結(jié)構(gòu)造型 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 建筑造型采用現(xiàn)代化亞熱帶建筑風(fēng)格，以富于時代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，體現(xiàn)出地方特色及時尚的建筑風(fēng)格。㎡，㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，㎡，㎡，物業(yè)用房251㎡。 本項目用地現(xiàn)已被規(guī)劃成住宅樓建設(shè)用地，各項工作都在相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)進行，和法律無抵觸之處。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB l 8306—2001)，*市*市地震動峰值加速度0．05(相當于原地震烈度小于六度)，地質(zhì)條件良好，適于項目建設(shè)。，%，%。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場對住房依然存在剛性需求。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時代發(fā)展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。新一輪的開發(fā)*鎮(zhèn)的熱潮已經(jīng)形成，投資本項目一次難得的投資發(fā)展機遇。在*市率先實現(xiàn)了“村村通”水泥路，總里程近百公里，通灣公路硬化正在實施。已建成木魚湖、*湖、云臺山莊、雙龍泉、四海漁莊等7處農(nóng)家樂。因此，建議業(yè)主把項目中的鋪面均價定為5000元/㎡,磚混住宅樓1500元/㎡，框架住宅樓2000元/㎡，車庫2500元/㎡為宜。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的因素包括：環(huán)境、品質(zhì)、區(qū)位等不同方面。 房地產(chǎn)市場形勢分析，保障性住房進一步深入由于2009年底房價上漲過快，本輪調(diào)控大勢所趨，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期和土地供應(yīng)關(guān)系，供需關(guān)系的影響和土地財政原因，本輪調(diào)控時間還會延長。其中，住宅銷售額191億元，%。其中，%；，%；，%；，%。 近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因為上的項目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴重的困境。而企業(yè)法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付出血的代價。10月份，北京海淀區(qū)北旺西路的億城西山公館推出特價房，每套比照原價優(yōu)惠約100萬元。其中，拿地前兩名的企業(yè)分別為華潤、萬科，分別為48億和44億元，%。但是從銷售面積來看，前三的房企分別是恒大、萬科和保利。山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議上，夏耕副省長強調(diào)各地要堅持既有政策不放松，同時還提出全面實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。（1）穩(wěn)增長背景下，中央及各部委多次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，繼續(xù)堅決抑制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認政策放松。項目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進行竣工驗收。、通訊、給排水條件本項目所在地屬于*市的*鎮(zhèn)，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已齊全?？倯魯?shù)：260戶。該公司開發(fā)建設(shè)的*紫騰灣*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，㎡()，㎡，投資3648萬元，該項目超前規(guī)劃設(shè)計，戶型布局合理，外觀時尚，精致典雅，全封閉式的陽光平臺，外墻瓷貼面，該項目于2011年1月開工建設(shè)，2014年12月交付使用。資質(zhì)等級為四級，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、商品房銷售、建筑裝潢、裝飾施工，物業(yè)管理、建筑裝潢材料銷售，建筑機械設(shè)備、設(shè)施租賃。*鎮(zhèn)現(xiàn)有9家旅游接待單位，1000多個床位，已開發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚島、梅花鹿島、民俗島等景點。 ㎡。 本項目位于*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，交通方便、快捷，項目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。，確保工程質(zhì)量。同時，建議項目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項目給予大力支持與幫助，促成項目早日上馬，早日竣工，早見成效。近幾個月來各地紛紛響應(yīng)中央堅持調(diào)控不放松精神，密集表態(tài)堅持調(diào)控不動搖，或重申調(diào)控政策措施，或強化政策措施執(zhí)行及審核力度。 2010年中國房地產(chǎn)市場特點業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體好轉(zhuǎn)。被視為行業(yè)風(fēng)向標的萬科，也一改上半年的保守作風(fēng)，7月以來拿地投入已經(jīng)超過上半年總和，9月以來更是四處開花。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，10月以來，包括龍湖、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等4家房企，合計推出的境外意向融資額已超過150億元。，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會被擊穿。2003年之前，三線城市購物中心開業(yè)量僅為42家，而二線城市為415家，一線城市為218家。 而從經(jīng)營環(huán)境看，經(jīng)濟環(huán)境、物價高漲也讓很多最終消費者減少了購物行為，加上近年來興起的網(wǎng)購對實體商業(yè)的沖擊，對商業(yè)業(yè)態(tài)提出了新的更高要求。 　　自4月份商品房銷售增速回落后，15月*商品房市場銷售勢頭繼續(xù)下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局70個大中城市房屋銷售價格抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)： %，%。 楊少俊在陸家嘴金融論壇新聞發(fā)布會上回答記者提問時指出，各地對房產(chǎn)調(diào)控政策的“彈性”各不相同，上漲和下降的幅度不一，銀行應(yīng)當根據(jù)當?shù)氐姆績r變動做相應(yīng)的壓力測試。目前，*房屋需求市場主要有四大群體：一是近幾年引進了一批大企業(yè)大項目，大量外地員工進入*居??；二是近幾年來，*省加快城鎮(zhèn)化進程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；三是是八十年代房改至今已有20年，部分房改戶有購買第二套房以改善居住條件的欲望；四是就業(yè)和婚齡人群的增加。*鎮(zhèn)是省級八大旅游度假區(qū)之一，是省40個重點中心鎮(zhèn)之一。集鎮(zhèn)基本實現(xiàn)了綠化、硬化、亮化、美化，集鎮(zhèn)品位得以提升，承載能力得以提高。（2）項目建設(shè)業(yè)主知名度有待提高，營銷能力有待進一步加強。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。針對本項目來說，最主要的風(fēng)險來自于項目建成后的銷路不暢、滯銷等問題；再一個風(fēng)險就是如何提高項目競爭力，保持項目長盛不衰持續(xù)發(fā)展問題。 ㎡，建筑占地面積5382㎡。整個規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)，地勢較為平坦，地質(zhì)條件較好，有利于項目的順利實施。 有線通信設(shè)施和無線通信信號已經(jīng)覆蓋項目建設(shè)場址全區(qū)域,通信條件具備。小區(qū)主要人行出入口設(shè)于東面，次要人行出入口設(shè)于基地西面。臨街居民出入經(jīng)臨街中央的景觀地帶中間的人行通道通過出入口進出。2. 樓層活荷載標準值 ㎡根據(jù)本項目提供的工程勘察報告，建設(shè)場地從上至下大致可劃分為5個巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細砂、礫砂、粉砂。項目用水主要為生活用水，年生活360天，每天8小時。各戶均設(shè)計量水表，水表集中設(shè)于每層水表間。室外生活給水管網(wǎng)與室外消防給水管網(wǎng)合用，并成環(huán)狀，室外設(shè)地上式消火栓，其間距不大于120m，設(shè)置在距離建筑外墻540m范圍內(nèi)。自動噴淋滅火系統(tǒng)每個報警閥控制的噴頭數(shù)不超過800個，報警閥之前的噴淋給水管均聯(lián)成環(huán)狀，其系統(tǒng)上設(shè)置的檢修閥門均為信號閥。 （1）本項目風(fēng)管均采用鍍鋅鋼板制作，或者采用消防部門許可的新型復(fù)合材料（2）通風(fēng)豎井用磚或混凝土砌筑，其內(nèi)壁要求平整光滑無漏縫，排煙風(fēng)管隔振接頭采用不燃或難燃材料。（1）電源進線為鎧裝（）電力線纜埋地敷設(shè)引入。（2）創(chuàng)造舒適的室內(nèi)外光環(huán)境。（6）燈具選擇建議住宅房內(nèi)采用40w日光燈；樓梯及走廊采用23w節(jié)能燈，并由觸摸式開關(guān)控制；路燈采用250W納燈。根據(jù)《公共建筑建筑節(jié)能標準》中的相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，本項目中的建筑裝修要求采用新型的建筑建材、新型節(jié)能技術(shù)以及節(jié)能設(shè)施，力求減少能源的不必要的消耗。選用無功率自動補償裝置，保證在大量感性負荷下，自動調(diào)整無功功率，降低無功損耗。、建筑垃圾等固體廢棄物：建筑施工過程中平均產(chǎn)生建筑垃圾300kg/㎡。：建筑垃圾及時運往指定的建筑垃圾堆放場地填埋，生活垃圾可集中收集納入市政垃圾處理中心。 項目建成驗收交付使用后,即進入項目運營期。項目在經(jīng)營方式上采取銷售策略,住宅樓全部對外銷售。為加快建設(shè)進度，縮短建設(shè)工期，各階段工作應(yīng)盡量提前進行，允許有一定程度交叉。，簡稱誠信原則。 招標方式 本項目擬采用自行招標的組織形式，邀請招標的招標方式。投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出答復(fù)。 開發(fā)期稅費表124 開發(fā)期稅費估算表單位：萬元序號項 目金 額估算說明1土地使用稅 包括在土地費中2耕地占用稅　 未占用更多3契稅包括在土地費中4城市公用設(shè)施建設(shè)配套費76 建筑面積20元/㎡ 5土地登記、管理費 包括在土地費中　合 計76　其他費用項目其他費用由臨時用地，規(guī)劃竣工測繪費，建設(shè)工程審價費等組成。3. 計算期定為4年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期1年。土地增值稅在計算期內(nèi)按每年銷售面積計扣。綜上所述，該項目建設(shè)在財務(wù)上是可以接受的，是可行的。如果選用不當，會導(dǎo)致成本提高、產(chǎn)品質(zhì)量降低，檔次降低、競爭力不強等一系列問題，從而影響到銷售、運營期的收入和利潤等，達不到當初預(yù)期目的。 其他風(fēng)險 其他風(fēng)險包括國內(nèi)、國際政治經(jīng)濟條件及政策發(fā)生重大變化給項目所帶來的損失等。（4）較大影響。（3）中等：風(fēng)險發(fā)生的概率在41%～60%，意味可能在項目預(yù)期中發(fā)生。因此，必須予以高度重視。要制訂全程的施工操作規(guī)程，嚴格執(zhí)行，規(guī)范操作。，對需要地方提供的交通、電力、通信和供水等基礎(chǔ)設(shè)施條件給予了極大的幫助和支持。60。,而*省房地產(chǎn)市場價位穩(wěn)中有升且有向三四線城市開發(fā)轉(zhuǎn)移的時機，投資房地產(chǎn)業(yè)，可以獲得較高的投資回報效益，投資建設(shè)完全可行。5．建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。（2）在市場營銷戰(zhàn)略上，推出各種購買住房和鋪面租賃優(yōu)惠條件, 設(shè)立銷售點或委托代理點和看房直通車活動。（5）很高：風(fēng)險發(fā)生的概率在81%～100%，意味風(fēng)險很有可能發(fā)生。（5）嚴重影響。風(fēng)險因素和影響程度分析表序號風(fēng)險因素名稱影響程度說明嚴重較大中等較小可忽略1市場風(fēng)險市場需求量√競爭能力√價格√2技術(shù)風(fēng)險先進性√適用性√可靠性√可得性√3工程風(fēng)險工程地質(zhì)√水文地質(zhì)√工程量√4資金風(fēng)險利率√匯率√資金來源中斷√資金供應(yīng)不足√5外部協(xié)作條件風(fēng)險供水√供電√交通運輸√6社會風(fēng)險√7其他風(fēng)險政治條件變化√經(jīng)濟條件變化√政策變化√自然災(zāi)害√勞動安全√ 注:(1)可忽略影響。 投資項目的經(jīng)濟效益與投資大小及資金成本密切相關(guān)。這種不確定性是所有建設(shè)項目的固有的內(nèi)在特性。表133 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入銷售收入出租收入0　自營收入0　凈轉(zhuǎn)售收入0　其他收入0　回收固定資產(chǎn)余值0　回收經(jīng)營資金0　2現(xiàn)金流出1554建設(shè)開發(fā)投資364815541197897經(jīng)營資金運營費用修理費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量15544累計凈現(xiàn)金流量15545所得稅前凈現(xiàn)金流量15546累計所得稅前凈現(xiàn)金流量1554計算指標所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（IRR）%%財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）￥得出如下經(jīng)濟效果動態(tài)指標： 稅后：財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=% 財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%）FNPV=根據(jù)利潤及利潤分配表計算得出如下靜態(tài)經(jīng)濟效果指標： 投資收益率=利潤總額/項目總投資100%=%由以上動態(tài)和靜態(tài)效果指標可以看出，該項目投資回報率和財務(wù)內(nèi)部收益率都高于行業(yè)基