【正文】 415家，一線城市為218家。與一二線相比，我國三線城市數(shù)量龐大，但商業(yè)發(fā)展程度較低，購物中心這種新興商業(yè)業(yè)態(tài)更是在2002年以后才在少數(shù)的三線強(qiáng)城市有所發(fā)展，而大量的三線中、弱城市還是購物中心行業(yè)的空白市場。截至2010年底，中國開業(yè)購物中心達(dá)2795家，而一線城市擁有821家，二線強(qiáng)城市僅次于一線，累計(jì)開業(yè)達(dá)752家購物中心。泡沫會(huì)按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會(huì)被擊穿。絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金依靠土地抵押的銀行貸款，一旦商業(yè)地產(chǎn)過剩，未來的金融風(fēng)險(xiǎn)則不言而喻。還有樓盤推出15萬抵65萬元的優(yōu)惠活動(dòng)。大多數(shù)中小型房企還是以跑量為主，以價(jià)換量。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月以來，包括龍湖、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等4家房企，合計(jì)推出的境外意向融資額已超過150億元。除了土地資源不斷向龍頭房企傾斜之外，資金也開始集中流向少部分房企。資金集中，流向少部分房企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年9月，十家標(biāo)桿房企拿地規(guī)模繼續(xù)上月的強(qiáng)勢，總金額達(dá)171億元，環(huán)比上升40%，連續(xù)三個(gè)月保持相對高位，并創(chuàng)出調(diào)控以來新高。被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科，也一改上半年的保守作風(fēng)，7月以來拿地投入已經(jīng)超過上半年總和，9月以來更是四處開花。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目標(biāo)，房企對市場的預(yù)期開始樂觀，房企減價(jià)換量現(xiàn)象基本絕跡。，房企開始積極拿地，儲備資金進(jìn)入土地市場。從銷售金額上來看，這些房企平均完成了全年八成的任務(wù)，其中恒大地產(chǎn)在銷售面積上位居第一。 2010年中國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體好轉(zhuǎn)。，房地產(chǎn)政策穩(wěn)中趨緊，市場量價(jià)以平穩(wěn)為主。武漢10月1日起將啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。8月23 日北京市政府常務(wù)會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，切實(shí)抓好保障性住房建設(shè)和分配管理，9月6日北京市住建委發(fā)文加強(qiáng)限購審核。近幾個(gè)月來各地紛紛響應(yīng)中央堅(jiān)持調(diào)控不放松精神，密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，或重申調(diào)控政策措施，或強(qiáng)化政策措施執(zhí)行及審核力度。（4）保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。（2）支持自住性合理需求，國家發(fā)改委、住建部表示完善首套房優(yōu)惠措施，央行指出滿足首套房貸款需求，30多個(gè)城市通過公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式微調(diào)樓市政策。國土資源部發(fā)布公告稱，%，但與歷年實(shí)際計(jì)劃完成相比，仍遠(yuǎn)超歷史最高水平。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見成效。，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向*市內(nèi)外市場。、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的“四制”要求聘請質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。，確保工程質(zhì)量。 表1—1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng) 目單位指 標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目用地面積㎡建筑物總占地面積㎡5382總建筑面積㎡容積率總戶數(shù)戶260建筑密度%綠化率%2項(xiàng)目總投資萬元36483銷售(營業(yè))收入萬元4營業(yè)稅金及付加萬元5土地增值稅萬元6凈利潤萬元7投資收益率%8全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后本項(xiàng)目符合當(dāng)前改善城鎮(zhèn)住房條件及*市城市總體規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開發(fā)時(shí)機(jī)良好，建設(shè)規(guī)劃和工程方案均切實(shí)可行，本項(xiàng)目建成后，可加快*市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要。在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面也具有很多便利條件，這必然會(huì)將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項(xiàng)目順利建設(shè)的優(yōu)勢。 本項(xiàng)目位于*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，交通方便、快捷，項(xiàng)目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。全省各地、各部門要進(jìn)一步提高認(rèn)識，把促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容切實(shí)抓緊、抓實(shí)、抓好，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中出現(xiàn)的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。2004年*省人民政府印發(fā)了《*省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，意見指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)。，%，%。 ㎡。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和1棟17層框架結(jié)構(gòu)商住樓，臨街景綠化地帶、停車、臨街道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)在于改善城鎮(zhèn)中的中低收入居民的住房條件，滿足中低收入城市居民對住房條件的要求，通過本項(xiàng)目的開發(fā)，一方面可以使*鎮(zhèn)的土地資源得到更優(yōu)化的配置，另一方面也可以帶動(dòng)地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生更好更大的社會(huì)效益。按照科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，大規(guī)模進(jìn)行城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商力度，特別是房地產(chǎn)行業(yè)得到長足發(fā)展，為*房地產(chǎn)開發(fā)帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，一方面隨著*市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村人中大量涌入城鎮(zhèn)，其快速增加，產(chǎn)生了旺盛的住房需求；另一方面隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民群眾物質(zhì)生活水平的穩(wěn)步提高，人們對居住的要求已開始向面積大，功能設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化人居方向發(fā)展。*鎮(zhèn)現(xiàn)有9家旅游接待單位，1000多個(gè)床位，已開發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚島、梅花鹿島、民俗島等景點(diǎn)。武襄鐵路、316國道、304省道穿境而過。國家及*省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版之要求；《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》試行本；建設(shè)部2004年頒發(fā)的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法》；2002年國家關(guān)于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文；《*統(tǒng)計(jì)年鑒2010》；承辦單位提供的相關(guān)資料；本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。紫騰灣建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論*市*紫騰灣建設(shè)項(xiàng)目*市紫騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年10月，法人代表李響聲，注冊資金1000萬元。資質(zhì)等級為四級，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、商品房銷售、建筑裝潢、裝飾施工，物業(yè)管理、建筑裝潢材料銷售，建筑機(jī)械設(shè)備、設(shè)施租賃。*鎮(zhèn)地處*市西南邊陲，全鎮(zhèn)39個(gè)行政村，國土面積216平方公里。*鎮(zhèn)是省級八大旅游度假區(qū)之一，是省40個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之一。已建成木魚湖、*湖、云臺山莊、雙龍泉、四海漁莊等7處農(nóng)家樂。該公司開發(fā)建設(shè)的*紫騰灣*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，㎡()，㎡，投資3648萬元，該項(xiàng)目超前規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型布局合理，外觀時(shí)尚，精致典雅，全封閉式的陽光平臺，外墻瓷貼面，該項(xiàng)目于2011年1月開工建設(shè)，2014年12月交付使用。*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西。 ㎡，建筑占地面積5382㎡。其中，㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，㎡，㎡，物業(yè)用房251㎡?？倯魯?shù)：260戶。加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住環(huán)境，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的物質(zhì)文化生活需要，全面建設(shè)小康社會(huì)的重要內(nèi)容；是擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要措施；是充分發(fā)揮我省人力資源優(yōu)勢，拓展就業(yè)渠道的重要途徑；是加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提高城市競爭力的重要手段。 因此，優(yōu)越的政策條件將是本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施與建設(shè)的重要保障。項(xiàng)目所在地文化路東側(cè)有*鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北200米有*中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好。、通訊、給排水條件本項(xiàng)目所在地屬于*市的*鎮(zhèn)，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已齊全。項(xiàng)目總投入資金為3648萬元，全部由企業(yè)自籌。建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊時(shí)間立項(xiàng)建設(shè)，并做好以下幾個(gè)方面工作。項(xiàng)目實(shí)施后，要對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。同時(shí)，要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量過硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。 、建設(shè)。第二章 房地產(chǎn)市場需求分析 2010年中國房地產(chǎn)市場概況為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，上海、北京、山東等省市重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大。（1）穩(wěn)增長背景下，中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。（3）貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年2次降存準(zhǔn)率，三年來首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。：部分城市重申調(diào)控措施上海、北京、山東等省市重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。如，7月27 日上海市政府發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策，9月6 日上海房管局發(fā)布通知，組織開展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查，并強(qiáng)調(diào)抓好各項(xiàng)樓市房價(jià)調(diào)控工作，保持市場平穩(wěn)健康、行業(yè)有序發(fā)展。山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會(huì)議上，夏耕副省長強(qiáng)調(diào)各地要堅(jiān)持既有政策不放松，同時(shí)還提出全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。近日廣州房管局透露限制中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的主旨項(xiàng)目預(yù)售規(guī)模和交易節(jié)奏。具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)三季度的態(tài)勢，由于抑制的剛性需求在二三季度已經(jīng)得到釋放，四季度市場量價(jià)也將以平穩(wěn)為主，不會(huì)出現(xiàn)全面大幅的反彈。據(jù)中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，從銷售金額來看，2010年，銷售前三的房企分別是萬科、保利和中海，其銷售金額分別為963億元、756億元、747億元。但是從銷售面積來看，前三的房企分別是恒大、萬科和保利。很多房企已經(jīng)紛紛上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。2010年，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企的拿地金額已達(dá)到931億元。公開資料顯示，僅9月一個(gè)月時(shí)間，萬科在北京、廣州、青島、杭州等城市新增14個(gè)項(xiàng)目，支付價(jià)款約127億元。其中，拿地前兩名的企業(yè)分別為華潤、萬科，分別為48億和44億元，%。在大規(guī)模拿地的背后，必然是大舉融資的相生相伴。10月12日，龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行一筆規(guī)模為4億美元的優(yōu)先票據(jù)，這是在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，龍湖第二次融資。這一輪調(diào)控的長期化，促使行業(yè)內(nèi)部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續(xù)增長，競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，從而推動(dòng)標(biāo)桿房企市場份額不斷提升，企業(yè)集中度繼續(xù)加強(qiáng)。10月份，北京海淀區(qū)北旺西路的億城西山公館推出特價(jià)房，每套比照原價(jià)優(yōu)惠約100萬元。 我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測由于中國地產(chǎn)開發(fā)的融資模式比較單一，尤其是二三線城市的項(xiàng)目對銀行信貸依賴水平高達(dá)70%80%。在融資渠道較窄的客觀因素影響下，房企本身已經(jīng)承受重壓的資金鏈極其容易崩潰，如不及時(shí)加強(qiáng)補(bǔ)救，未來或?qū)⒃诙€城市出現(xiàn)大量空置的商鋪和爛尾樓。專家認(rèn)為，在未來25年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會(huì)被擊穿。而企業(yè)法人和購買群體，也將會(huì)為此輪瘋狂付出血的代價(jià)。值得關(guān)注的是，三線城市購物中心累計(jì)開業(yè)量達(dá)到544家。隨著一線城市購物中心數(shù)量趨于飽和、市場競爭日益激烈、投資成本逐年加大等因素的影響，越來越多的開發(fā)商、零售商把目光放到了二線和三線城市，而與二線城市相比，三線城市的市場空白更大。總體來看，2004年2010年，中國購物中心無論是在開業(yè)量還是開發(fā)體量以及投資額方面，這七年內(nèi)都得到了快速的發(fā)展，與03年之前相比，一線與二線城市的增幅差距不大。 近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因?yàn)樯系捻?xiàng)目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。大量的資金仍在涌入商業(yè)地產(chǎn)，以前沒有從事過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的也大量進(jìn)入，導(dǎo)致全國一二三四線城市都在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且，業(yè)態(tài)的分布和組合同質(zhì)化非常嚴(yán)重，都是綜合體為主。 另一方面，從商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營層面看，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間并不長，這方面的經(jīng)驗(yàn)的積累、標(biāo)準(zhǔn)的制定、人才的積累都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，就導(dǎo)致很多開發(fā)商在項(xiàng)目建成以后，就會(huì)面臨招商、運(yùn)營、管理的困難，很難實(shí)現(xiàn)短期收回投資，反過來就給投資商鋪的中小投資者帶來很大的壓力。 *省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2010年*房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，觀望明顯在全國樓市觀望氣氛濃厚、銀根緊縮、宏觀調(diào)控力度不斷加大的大背景影響下，*房地產(chǎn)開發(fā)形勢呈現(xiàn)多樣化，投資依然保持較高的增長速度，土地供應(yīng)充足，但商品房銷售下降。其中，%；，%；，%；，%。15月，㎡，同比增長；㎡，%。15月，㎡，%；㎡，%。15月，㎡，%，比 。其中，住宅銷售額191億元，%。15月，%；，%。 *省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢分析2010年16月全省商品房價(jià)格松動(dòng)跡象明顯，環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下降在樓市調(diào)控新政作用下，我省房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“量跌價(jià)持”的特點(diǎn)，部分城市房價(jià)已有下跌跡象。 %，%； %，%。 房地產(chǎn)市場形勢分