【正文】 產(chǎn)過剩，未來的金融風(fēng)險則不言而喻。還有樓盤推出15萬抵65萬元的優(yōu)惠活動。大多數(shù)中小型房企還是以跑量為主，以價換量。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，10月以來，包括龍湖、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等4家房企，合計推出的境外意向融資額已超過150億元。除了土地資源不斷向龍頭房企傾斜之外，資金也開始集中流向少部分房企。資金集中，流向少部分房企。據(jù)統(tǒng)計，2010年9月，十家標(biāo)桿房企拿地規(guī)模繼續(xù)上月的強勢，總金額達171億元，環(huán)比上升40%，連續(xù)三個月保持相對高位，并創(chuàng)出調(diào)控以來新高。被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科，也一改上半年的保守作風(fēng)，7月以來拿地投入已經(jīng)超過上半年總和，9月以來更是四處開花。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目標(biāo)，房企對市場的預(yù)期開始樂觀，房企減價換量現(xiàn)象基本絕跡。，房企開始積極拿地，儲備資金進入土地市場。從銷售金額上來看，這些房企平均完成了全年八成的任務(wù)，其中恒大地產(chǎn)在銷售面積上位居第一。 2010年中國房地產(chǎn)市場特點業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體好轉(zhuǎn)。，房地產(chǎn)政策穩(wěn)中趨緊，市場量價以平穩(wěn)為主。武漢10月1日起將啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。8月23 日北京市政府常務(wù)會議指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，切實抓好保障性住房建設(shè)和分配管理，9月6日北京市住建委發(fā)文加強限購審核。近幾個月來各地紛紛響應(yīng)中央堅持調(diào)控不放松精神，密集表態(tài)堅持調(diào)控不動搖，或重申調(diào)控政策措施，或強化政策措施執(zhí)行及審核力度。（4）保障房政策支持力度增強，中央加大保障房建設(shè)補助資金投入，多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。（2）支持自住性合理需求，國家發(fā)改委、住建部表示完善首套房優(yōu)惠措施，央行指出滿足首套房貸款需求，30多個城市通過公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費減免等方式微調(diào)樓市政策。國土資源部發(fā)布公告稱，%，但與歷年實際計劃完成相比，仍遠超歷史最高水平。同時，建議項目所在地政府各相關(guān)職能部門對本項目給予大力支持與幫助，促成項目早日上馬，早日竣工，早見成效。，應(yīng)認(rèn)真做好項目品牌的打造工作，特別是要加強與電視、報紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項目作為地區(qū)精品推向*市內(nèi)外市場。、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時間集中和價格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達到降低施工成本的目的。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項目管理的“四制”要求聘請質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。，確保工程質(zhì)量。 表1—1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項 目單位指 標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模項目用地面積㎡建筑物總占地面積㎡5382總建筑面積㎡容積率總戶數(shù)戶260建筑密度%綠化率%2項目總投資萬元36483銷售(營業(yè))收入萬元4營業(yè)稅金及付加萬元5土地增值稅萬元6凈利潤萬元7投資收益率%8全部投資經(jīng)濟效果指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率%稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后本項目符合當(dāng)前改善城鎮(zhèn)住房條件及*市城市總體規(guī)劃，經(jīng)濟性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開發(fā)時機良好，建設(shè)規(guī)劃和工程方案均切實可行，本項目建成后，可加快*市的城鎮(zhèn)化進程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項目建設(shè)的實際需要。在交通運輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面也具有很多便利條件，這必然會將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項目順利建設(shè)的優(yōu)勢。 本項目位于*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，交通方便、快捷，項目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購買。全省各地、各部門要進一步提高認(rèn)識，把促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作為經(jīng)濟工作的重要內(nèi)容切實抓緊、抓實、抓好，堅持用改革的辦法解決發(fā)展中出現(xiàn)的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。2004年*省人民政府印發(fā)了《*省人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，意見指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強。，%，%。 ㎡。 本項目建設(shè)內(nèi)容包括3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和1棟17層框架結(jié)構(gòu)商住樓，臨街景綠化地帶、停車、臨街道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施。該項目的開發(fā)建設(shè)，重點在于改善城鎮(zhèn)中的中低收入居民的住房條件，滿足中低收入城市居民對住房條件的要求，通過本項目的開發(fā)，一方面可以使*鎮(zhèn)的土地資源得到更優(yōu)化的配置，另一方面也可以帶動地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生更好更大的社會效益。按照科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，大規(guī)模進行城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商力度，特別是房地產(chǎn)行業(yè)得到長足發(fā)展，為*房地產(chǎn)開發(fā)帶來了良好的發(fā)展機遇，一方面隨著*市中心城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村人中大量涌入城鎮(zhèn)，其快速增加，產(chǎn)生了旺盛的住房需求；另一方面隨著社會經(jīng)濟和人民群眾物質(zhì)生活水平的穩(wěn)步提高，人們對居住的要求已開始向面積大，功能設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化人居方向發(fā)展。*鎮(zhèn)現(xiàn)有9家旅游接待單位，1000多個床位，已開發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚島、梅花鹿島、民俗島等景點。武襄鐵路、316國道、304省道穿境而過。國家及*省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版之要求；《建設(shè)項目可行性研究報告編制指南》試行本；建設(shè)部2004年頒發(fā)的《建設(shè)工程項目管理試行辦法》；2002年國家關(guān)于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文；《*統(tǒng)計年鑒2010》；承辦單位提供的相關(guān)資料；本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。目 錄第一章 總 論 4 4 5 7第二章 房地產(chǎn)市場需求分析 8 8 11*省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 14*省房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 15 17 17 17 19 20 21第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 22第四章 項目建設(shè)地址和有利條件 23 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 2拆遷條件 24第五章 項目總體布置 25第六章 工程建設(shè)方案 26 26 26 27 29 31 32第七章 節(jié)水節(jié)能措施 36 36 37第八章 環(huán)境影響分析 38 38 38 38 39第九章 項目組織管理 40 40 40 40 40第十章 項目實施進度 41 41 41第十一章 項目招投標(biāo) 42 42 42 43 43第十二章 投資估算 44 44 估算的原則及依據(jù) 44 投資估算的范圍、內(nèi)容及金額 44 資金籌措 47第十三章 財務(wù)評價 48 48 項目經(jīng)營收入和稅金、城建及教育附加估算 48 利潤總額及所得稅 50 財務(wù)盈利能力分析 50 51 52第十四章 風(fēng)險分析評估 53 項目主要風(fēng)險因素識別 53 風(fēng)險分析與評價 54 防范和降低風(fēng)險的措施 57第十五章 研究結(jié)論與建議 59 59 59第一章 總 論*市*紫騰灣建設(shè)項目*市紫騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年10月，法人代表李響聲，注冊資金1000萬元。資質(zhì)等級為四級，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、商品房銷售、建筑裝潢、裝飾施工，物業(yè)管理、建筑裝潢材料銷售，建筑機械設(shè)備、設(shè)施租賃。*鎮(zhèn)地處*市西南邊陲，全鎮(zhèn)39個行政村，國土面積216平方公里。*鎮(zhèn)是省級八大旅游度假區(qū)之一，是省40個重點中心鎮(zhèn)之一。已建成木魚湖、*湖、云臺山莊、雙龍泉、四海漁莊等7處農(nóng)家樂。該公司開發(fā)建設(shè)的*紫騰灣*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，㎡()，㎡，投資3648萬元，該項目超前規(guī)劃設(shè)計，戶型布局合理，外觀時尚，精致典雅，全封閉式的陽光平臺，外墻瓷貼面，該項目于2011年1月開工建設(shè)，2014年12月交付使用。*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西。 ㎡，建筑占地面積5382㎡。其中，㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，㎡，㎡，物業(yè)用房251㎡。總戶數(shù)：260戶。加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住環(huán)境，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的物質(zhì)文化生活需要，全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容；是擴大內(nèi)需，拉動投資增長，促進消費，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要措施；是充分發(fā)揮我省人力資源優(yōu)勢，拓展就業(yè)渠道的重要途徑；是加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提高城市競爭力的重要手段。 因此，優(yōu)越的政策條件將是本項目能夠順利實施與建設(shè)的重要保障。項目所在地文化路東側(cè)有*鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北200米有*中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好。、通訊、給排水條件本項目所在地屬于*市的*鎮(zhèn)，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已齊全。項目總投入資金為3648萬元，全部由企業(yè)自籌。建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊時間立項建設(shè)，并做好以下幾個方面工作。項目實施后，要對項目進度進行定期督察，對出現(xiàn)的問題要求限期整改。項目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對工程進行竣工驗收。同時，要選擇有實力、價格低、質(zhì)量過硬的施工單位進行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項目投資。 、建設(shè)。第二章 房地產(chǎn)市場需求分析 2010年中國房地產(chǎn)市場概況為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，上海、北京、山東等省市重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，房產(chǎn)稅改革試點范圍有望擴大。（1）穩(wěn)增長背景下，中央及各部委多次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，繼續(xù)堅決抑制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。（3）貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年2次降存準(zhǔn)率，三年來首次降息，促進觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。：部分城市重申調(diào)控措施上海、北京、山東等省市重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。如，7月27 日上海市政府發(fā)布通知，強調(diào)進一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策，9月6 日上海房管局發(fā)布通知，組織開展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查，并強調(diào)抓好各項樓市房價調(diào)控工作，保持市場平穩(wěn)健康、行業(yè)有序發(fā)展。山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議上，夏耕副省長強調(diào)各地要堅持既有政策不放松，同時還提出全面實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。近日廣州房管局透露限制中心城區(qū)個別異常高價的主旨項目預(yù)售規(guī)模和交易節(jié)奏。具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)三季度的態(tài)勢，由于抑制的剛性需求在二三季度已經(jīng)得到釋放，四季度市場量價也將以平穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)全面大幅的反彈。據(jù)中原研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，從銷售金額來看，2010年，銷售前三的房企分別是萬科、保利和中海，其銷售金額分別為963億元、756億元、747億元。但是從銷售面積來看，前三的房企分別是恒大、萬科和保利。很多房企已經(jīng)紛紛上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。2010年，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企的拿地金額已達到931億元。公開資料顯示，僅9月一個月時間，萬科在北京、廣州、青島、杭州等城市新增14個項目，支付價款約127億元。其中，拿地前兩名的企業(yè)分別為華潤、萬科，分別為48億和44億元，%。在大規(guī)模拿地的背后，必然是大舉融資的相生相伴。10月12日，龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行一筆規(guī)模為4億美元的優(yōu)先票據(jù)，這是在不到一個月時間內(nèi)，龍湖第二次融資。這一輪調(diào)控的長期化，促使行業(yè)內(nèi)部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續(xù)增長，競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，從而推動標(biāo)桿房企市場份額不斷提升，企業(yè)集中度繼續(xù)加強。10月份，北京海淀區(qū)北旺西路的億城西山公館推出特價房，每套比照原價優(yōu)惠約100萬元。 我國房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測由于中國地產(chǎn)開發(fā)的融資模式比較單一，尤其是二三線城市的項目對銀行信貸依賴水平高達70%80%。在融資渠道較窄的客觀因素影響下，房企本身已經(jīng)承受重壓的資金鏈極其容易崩潰，如不及時加強補救，未來或?qū)⒃诙€城市出現(xiàn)大量空置的商鋪和爛尾樓。專家認(rèn)為，在未來25年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會被擊穿。而企業(yè)法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付出血的代價。值得關(guān)注的是，三線城市購物中心累計開業(yè)量達到544家。隨著一線城市購物中心數(shù)量趨于飽和、市場競爭日益激烈、投資成本逐年加大等因素的影響，越來越多的開發(fā)商、零售商把目光放到了二線和三線城市，而與二線城市相比，三線城市的市場空白更大。總體來看，2004年2010年，中國購物中心無論是在開業(yè)量還是開發(fā)體量以及投資額方面，這七年內(nèi)都得到了快速的發(fā)展，與03年之前相比，一線與二線城市的增幅差距不大。 近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因為上的項目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。大量的資金仍在涌入商業(yè)地產(chǎn)，以前沒有從事過商業(yè)地產(chǎn)項目的也大量進入，導(dǎo)致全國一二三四線城市都在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目，而且，業(yè)態(tài)的分布和組合同質(zhì)化非常嚴(yán)重，都是綜合體為主。 另一方面，從商業(yè)地產(chǎn)的運營層面看，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)出現(xiàn)的時間并不長，這方面的經(jīng)驗的積累、標(biāo)準(zhǔn)的制定、人才的積累都遠遠跟不上這個行業(yè)的發(fā)展，就導(dǎo)致很多開發(fā)商在項目建成以后，就會面臨招商、運營、管理的困難，很難實現(xiàn)短期收回投資，反過來就給投資商鋪的中小投資者帶來很大的壓力。 *省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2010年*房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，觀望明顯在