【正文】 ............................................................................ 36 投資估算依據(jù) ........................................................................................................... 36 投資估算 ................................................................................................................... 36 資金籌措 ................................................................................................................... 38 第十一章 經(jīng)濟(jì)效益 ............................................................................................................. 39 銷售收入 ................................................................................................................... 39 稅收 ........................................................................................................................... 39 毛利潤 ....................................................................................................................... 39 第十二章 結(jié)論與建議 ......................................................................................................... 40 附 件 ................................................................................................................................... 41 附件一： 月亮灣小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面圖 ............................................................ 41 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 4 第一章 概 述 項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱： 七臺河市月亮灣小區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位： 經(jīng)營辦公地址： 公司注冊資本： 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 可行性研究報(bào)告編制單位： 工程咨詢資格等級： 工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)： 國家 發(fā)展和改革委員會 工程咨詢資格證書編號： 上級主管單位： 電 話： 建設(shè)地點(diǎn) 本工程位于七臺河市桃山區(qū)人才街以 北，文華路以東。 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 5 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本工程占總地面積 公頃，其中水上公園用地 公頃，水邊綠化用地 ，文華公園用地 公頃，道路用地 公頃，有效建設(shè)用地 公頃。 投資估算與資金籌措 工程建設(shè)總投資 140000萬元，資金來源為通過自有資金、商品房預(yù)售或銀行貸款等辦法籌集。 報(bào)告研究內(nèi)容 本工程可行性研究工作范圍是根據(jù)國家有關(guān)政策、法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)額定以及建設(shè)單位對本項(xiàng)目的設(shè)想，對項(xiàng)目的背景及必要性進(jìn)行分析；建設(shè)場址及建設(shè)條件的考察 ；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案進(jìn)行論證；項(xiàng)目周圍環(huán)境及周圍環(huán)境對項(xiàng)目的影響分析；項(xiàng)目實(shí)施方案計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行安排；投資估算、資金來源及社會效益等方面進(jìn)行綜合論證。這里盛產(chǎn)大豆、水稻、亞麻、小麥、烤煙，全市人口 92 萬人，經(jīng)營以上業(yè) 務(wù)的人在 15 萬人左右，他們的年收入在 20 萬元以上的占 85%，預(yù)計(jì)購買力有顯旺的趨勢，具有廣闊的銷售前景。 項(xiàng)目建設(shè)有利條件 項(xiàng)目投資環(huán)境良好 本工程的投資建設(shè)，從總體上分析，是符合我市建設(shè)市場發(fā)展需求的。工程所在地七 臺河市經(jīng)多年的建設(shè)與發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施與資源條件相配套，政府的相關(guān)扶持政策到位而不越位。 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 8 期房市場需求的優(yōu)勢 隨著我國加入世貿(mào)組織以來，給國內(nèi)各行業(yè)，特別是給我市各行業(yè)帶來了無限機(jī)遇，同時(shí)也帶來了強(qiáng)烈的挑戰(zhàn)。 項(xiàng)目建設(shè)的意義 本項(xiàng)目一經(jīng)建設(shè)投放市場后，將帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展：提高就業(yè)機(jī)會，增加居民收入，改善環(huán)境，提高稅收 ，同時(shí)也將提升城市檔次。位于東經(jīng)130176。 44′，北緯 45176。 37′之間，東與密山、寶清縣接壤，西與依蘭縣相連，南與林口縣、雞東縣交界，北與樺南縣為鄰 。七臺河市是一座新興的以煤炭產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性工業(yè)城市。 自然條件 七臺河市東西直徑 130公里，南北直徑 84 公里。境內(nèi)有二十七座高的山嶺，均屬完達(dá)山系余脈，最高山峰勃利縣通天二林場李牧營溝的界山，海拔 1008米，平原和丘陵地區(qū)平均高度都在海拔 235 米左右。以暗棕壤、黑土為主 。市內(nèi)共有大中小型水庫 19 座，其中桃山、吉興河、互助 3 座水庫是省 重點(diǎn)水庫 。 全市林地面積 萬公頃，森林覆蓋率達(dá) %，主要生長著天然次生林和人工林，有柞、 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 10 樺、椴、松、楊等 20 多個(gè)樹種。煤質(zhì)優(yōu)良，具有特低硫、低磷、高發(fā)熱量、高灰熔點(diǎn)、高硅含量等特點(diǎn)，素有“工業(yè)精粉”之美譽(yù)，是國家保護(hù)性開采的三個(gè)稀有煤田之一。 七臺河市地處中緯地帶，氣候?qū)儆诤疁貛В箨?性季風(fēng)氣候。 春季干旱少雨：一般 3月末至 4月初開始解凍，氣溫穩(wěn)定通過 0℃。而蒸發(fā)量為 424毫米，占全年蒸發(fā)量的 4%，加之春風(fēng)大，構(gòu)成了“十春九旱”的氣候特點(diǎn)，常有“春雨貴如油”之說，如不搶栽早播，易造成炕種、芽干，達(dá)不到一次播種保全苗的目的。 夏季高溫多雨：氣溫穩(wěn)定通過 10℃，約在 5月 9 日為夏季開始。降水頻繁，一般降水量 319— 327mm，占全年降水量的 %— 60%。夏季高溫多雨對糧菜生產(chǎn)極為有利。此時(shí)暖空氣逐漸減弱，受冷空氣影響，氣溫下降，常常是“一場秋雨一場涼、三場白露一場霜”。個(gè)別年份冷空氣活動(dòng)頻 繁，造成秋雨連綿，出現(xiàn)“埋汰秋”。往往是秋澇伴隨早霜而導(dǎo)致糧食貪青晚熟減產(chǎn)。平均氣溫 ℃ ℃。歷年極端最低氣溫 ℃，歷年平均最大凍層深度 170200cm。七臺河地區(qū)年平均氣溫 ℃。年≥ 10℃的活動(dòng)積溫平均 ℃，東部地區(qū)≥ 10℃的有效活動(dòng)積溫平均℃。從地理分布上看，東部低山區(qū)比西部丘陵漫崗區(qū)偏多。 日照：歷年平均日照時(shí) 24672568 小時(shí)，西部偏高，東西日照差為 101小時(shí)，作物生育期日照時(shí)數(shù) 1717 小時(shí)，占全年日照總數(shù)的 %。 風(fēng)向與風(fēng)速：春、夏、秋、冬，季風(fēng)交替，春夏西南 風(fēng)向，秋冬西北風(fēng)向。四月份為風(fēng)速最大月，平均風(fēng)速 ，四月份大風(fēng)次數(shù)平均 ，夏季大風(fēng)次數(shù)不多，但往往伴同大雨，導(dǎo)致麥麻和部分大田倒伏，影響產(chǎn)量，秋季大風(fēng)常伴有寒潮發(fā)生，造成作物低溫冷害。 2020 年，全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 312億元，增長 %。固定資產(chǎn)投資 122億元，增長 %。外貿(mào)進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn) 9080萬美元，增長 %， 增幅全省第二。 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 建設(shè)地址 本工程位于位于桃山區(qū)文華路以東，人才街以北，桃山水庫以南。 擬建地址內(nèi)地質(zhì)條件較好，地勢坡差較大，基巖為花崗巖，第四紀(jì)土 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 13 層較薄，地下有煤線，非采空區(qū)及其他不良地質(zhì)現(xiàn)象，擬建地址所在區(qū)域?qū)儆谏钤吹卣饏^(qū)，地震烈度為 6度。 擬建地址左右有市政給排水管線及便利的供電和通訊線路。臨街道路出行方便，購物、就醫(yī)、入學(xué)休閑、娛樂便捷。 O（機(jī)會） 距市中心較近，社區(qū)完善，定位比較準(zhǔn)確，易于被市 場迅速吸納。 綜上所述，該工程擬建地址能滿足建設(shè)的要求。 房地產(chǎn)市場分析 需求分析 經(jīng)初步估算，七臺 河市尚有 20 萬平方米城市棚戶區(qū)未進(jìn)行改造，近年來，七臺河市中等以上戶型的住宅熱賣，從最早的東方花園、東方名苑到現(xiàn)在的濱尚雅居、銀達(dá)二期等小區(qū)，很快被市場吸納，很好地印證了市場上對中等以上戶型住宅的強(qiáng)勁需求。七臺河市主城區(qū) 2020 年規(guī)劃人口為 50 萬人，人均居住面積 40 平方米以上，七臺河市每年商品房 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 15 需求量在 4 萬平 方米以上。但中、高檔住宅銷售穩(wěn)步增長， 2020年至 2020年年均增長 10%以上。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢分析 本可研價(jià)格預(yù)測采取市場比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對象，進(jìn)行比較預(yù)測。 20202020 年，鄰近樓盤普通商品住宅價(jià) 格為 3500元 /m2— 4980 元 /m2之間。主要考慮以下因素： 政府導(dǎo)向和東部市場的帶動(dòng)。 風(fēng)景優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施完善，通行便利，周邊生活設(shè)施配套齊全可以吸引高端人士入住。 目標(biāo)客戶特征分析 自住為主，投資為輔。 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 16 90%以上為首次置業(yè)。 開發(fā)模式相關(guān)影響因素分析 影響因素 小戶型住宅 中大戶型豪宅 對公共交通的依賴性 很強(qiáng) 弱 對噪聲等不良環(huán)境的適應(yīng)性 強(qiáng) 弱 對周邊環(huán)境品質(zhì)的要求 低 很高 對日常生活設(shè)施配套的要求 高 一般 對小區(qū)環(huán)境和管理的要求 低 很高 對樓宇建筑品質(zhì)、設(shè)施和外裝修的檔次要求 低 很高 對容積率和建筑密度的要求 低 很高 對休閑空間和綠化的要求 低 高 對景觀的要求 低 高 總體發(fā)展模式 本項(xiàng)目位于濱水、濱湖區(qū)域，周邊住宅區(qū)較少，而且容 積率不高，建筑密度適宜，環(huán)境優(yōu)雅，噪音較小，適合人群居住。所以，我們建議本項(xiàng)目可以 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 17 發(fā)展成多種戶型相結(jié)合，面積大小合理，功能分區(qū)明確、價(jià)格定位合理的人性化住宅。比如，其戶型方正，中間無梁無柱，可以設(shè)計(jì)成大開間格局，住戶可以根據(jù)自己的喜好來分隔房間。 戶型面積及配比之初步設(shè)想： 戶型 面積范圍（建筑面積） 所占比例 中等戶型 8090 平方米 70% 大戶型 100160 平方米 30% 目標(biāo)客戶定位 政務(wù)、商務(wù)區(qū)的年公務(wù)員和員工。 中心客源 該部分客源購房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置 業(yè)。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大多選擇按揭貸款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 價(jià)格策略 戶型 均價(jià)（人民幣 /平米） 總價(jià)范圍（人民幣） 中等戶型 4000 3246 萬 大戶型 4000 4064 萬 七臺河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 19 第五章 工程方案設(shè)計(jì) 平面布置 以七臺河市總體規(guī)劃為前提 ，注重項(xiàng)目與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。 以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。營造優(yōu)質(zhì)