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邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告-在線瀏覽

2025-05-31 00:38本頁面
  

【正文】 。是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心,是大西南出海通道的重要樞紐,是華南經(jīng)濟(jì)圈和西南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。 南寧市素有“綠城”之稱, 在精神文明建設(shè)取得了新的成績(jī), 繼1995年起,先后榮獲“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國家園林城市”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范獎(jiǎng)”、“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到健康有序平穩(wěn)的發(fā)展,據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì),南寧市房地產(chǎn)(特別是住宅建設(shè))的資金投入、竣工面積、銷售收入等指標(biāo)均以較快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額16—18%,是全南寧市固定資產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分。這說明南寧市房地產(chǎn)業(yè)有非常好的市場(chǎng)。由此可見其房?jī)r(jià)穩(wěn)中上升。別墅方面也是如此,即隨區(qū)城不同而不同,且單價(jià)也是所上升。檔次略低的,資金壓力較大的樓盤,如楓丹麗舍,玫瑰園,推出的獨(dú)體別墅在60~100萬元之間,連體別墅在40~50萬元/棟之間。相當(dāng)一部市民的消費(fèi)觀念已從以前的解決住房到現(xiàn)在要住得好轉(zhuǎn)變,如今市民購房由過去只注重地段,轉(zhuǎn)向注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、甚至生態(tài)環(huán)境等,“以小換大”、“以舊換新”、“用明天的錢買今天的房”、“按揭買房”等方式及觀念已被市民普遍接受,并成為市民改善住房條件的重要路徑。南寧房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)(1)政策開放,市場(chǎng)發(fā)展空間巨大南寧市政府部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度重視,在《南寧市2001年度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及2002年度發(fā)展規(guī)劃》中明確提出“培育和引導(dǎo)汽車、房地產(chǎn)、電腦、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn),抓緊清理和取消抑制消費(fèi)的政策,為擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造條件。由此可見各級(jí)政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的決心未變,已進(jìn)入高潮的南寧市房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)在短期內(nèi)回落。最后,南寧市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大宏觀調(diào)控力度,每年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行限量供應(yīng),同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控。(3)南寧城市功能的定位必然帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展 首先,今年是國家實(shí)施西部大開發(fā)的第二年,政策對(duì)包括廣西在內(nèi)的西部六省區(qū)適當(dāng)傾向,西部各省區(qū)市必將由此獲得發(fā)展,而廣西是全中國唯一一個(gè)享有西部開發(fā)和東部沿海開發(fā)雙重優(yōu)勢(shì)政策的省區(qū),廣西的經(jīng)濟(jì)必將邁出跨越式發(fā)展步伐。明顯的地理位置自然成為投資者的首選。最后,南寧市城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大,城市人口逐漸增長(zhǎng),南寧市人口每年增加五萬人,每年結(jié)婚人數(shù)約兩萬兩仟對(duì),流動(dòng)人口肆拾萬人,這些都是住房的需求不斷提升。(五)仙葫開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯 南寧市的城市結(jié)構(gòu)有其明顯的特點(diǎn),主要表現(xiàn)是城市偏心化:地理中心與城市中心偏差很大,地理中心在百貨大樓、火車站一線,而城市中心,90年代在新城區(qū),進(jìn)入21世紀(jì)則逐漸遷移到瑯東,偏心程度較高。 軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展:南寧市的多個(gè)中心均勻分布在民族大道及其延長(zhǎng)線一線,而逐步東擴(kuò),以環(huán)線結(jié)構(gòu)看城市結(jié)構(gòu),東環(huán)與民族大道相接一帶已成中心,而北環(huán)、西環(huán)延長(zhǎng)線開發(fā)度還很低,從開發(fā)程度看,南寧呈現(xiàn)“鴨梨狀”開發(fā)態(tài)勢(shì)。南寧城市東進(jìn)的步伐加快,為仙葫的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件從瑯東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃到建設(shè)分成兩個(gè)階段,97年以前,建設(shè)進(jìn)度緩慢,97年以后建設(shè)進(jìn)度明顯加快。而鳳嶺的開發(fā)則明顯沒有瑯東第一階段的緩滯期,已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)熱度。從仙葫到鳳嶺,至青秀山風(fēng)景區(qū),僅是舉步之遙,鳳嶺的會(huì)展中心、體育中心、客運(yùn)中心、青秀山風(fēng)景區(qū)、高爾夫球場(chǎng),都將直接輻射到仙葫,為仙葫帶來巨大的便利。政府的重視和開發(fā)商的紛紛投資使東部擴(kuò)展已見雛形,隨著瑯東、鳳嶺的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮,下一步的發(fā)展無疑就是仙葫開發(fā)區(qū),目前已有大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司在仙葫運(yùn)作別墅項(xiàng)目,也有一些公司正在密鑼緊鼓的籌備項(xiàng)目的開發(fā),項(xiàng)目開發(fā)的類型都是別墅小區(qū),按仙葫目前的市場(chǎng)情況和發(fā)展態(tài)勢(shì)來看,仙葫在不久將成為南寧別墅區(qū),將會(huì)是名副其實(shí)的南寧后花園。根據(jù)南寧市市場(chǎng)情況定位 從上述南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來看,南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,中心區(qū)域房?jī)r(jià)較貴,別墅不多,新開盤的幾個(gè)大別墅區(qū)價(jià)格較貴,憑著仙葫項(xiàng)目?jī)?yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì),營造一個(gè)中高檔次價(jià)位適中的別墅區(qū),將會(huì)吸引南寧市及周邊城市的客戶,特別是有車一族。平坦部份靠江的宜設(shè)計(jì)成豪華別墅,看不到江景的部份,可布置中心花園、休閑會(huì)所、噴泉景觀。(二)消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位:主力消費(fèi)群:南寧金字塔頂端的富裕階層——南寧本地資金雄厚一族:廣西區(qū)內(nèi)外政府高級(jí)官員、國有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營企業(yè)主、跨國界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員?!蠈幷谛纬傻母辉5闹挟a(chǎn)階級(jí)人群。目標(biāo)消費(fèi)群體的具體化: 目標(biāo)客戶年齡在3550歲之間,家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出以核心家庭(即夫妻二人+小孩)為主,部分三代同堂家庭。(三)價(jià)格定位在給本項(xiàng)目的價(jià)格定位時(shí),在考慮成本的基礎(chǔ)上,要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況定位,根據(jù)調(diào)查,南寧的別墅價(jià)格大致分二個(gè)檔次,一種價(jià)格在150—250萬之間,如:大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。只要有按揭貸款支持,有10%的家庭有能力通過辦理20年按揭購買總房款為90萬元的住宅,或者有10%的家庭有能力通過辦理10年按揭購買總房款為45萬元的住宅。整個(gè)仙葫項(xiàng)目的價(jià)格策略是“低價(jià)入市、逐步成長(zhǎng)”,或者選擇“小幅調(diào)高”的方式,以達(dá)到首先獲取市場(chǎng)份額再攫取市場(chǎng)利潤(rùn)和吸引消費(fèi)者“追漲心理”的目的。 在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化,從歐陸建筑體系到澳洲風(fēng)情、北美風(fēng)格,豐富多彩,在很大程度上滿足了一定的市場(chǎng)需求。從價(jià)格上看,一些高性價(jià)比的項(xiàng)目體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等諸多方面,注重引入名師設(shè)計(jì)理念,產(chǎn)品之間的差異性比較顯著。盡管如此,從整體來看,南寧別墅市場(chǎng)一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢(shì)。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。 南寧別墅類基本情況(1)、剩余未開發(fā)土地的名稱與數(shù)量 大自然尚未開發(fā)面積約250畝; 翡翠園尚未開發(fā)面積約38畝; 龍胤尚未開發(fā)面積約236畝; 麗水灣尚未開發(fā)面積約47畝; (2)、政府已批的土地名稱和數(shù)量 雅源閣 420畝 海茵國際花城約400畝 邕江灣約161畝 龍頭山莊約1500畝(3)、在建總量 目前,南寧在建別墅(含聯(lián)排、獨(dú)立和VILLA)總量已超過了1500多套。 消費(fèi)者收入整體是呈金字塔形分布的,聯(lián)排、雙拼別墅的價(jià)位較獨(dú)立別墅的價(jià)位要低50~100萬不等,能夠接受此價(jià)位的人群要遠(yuǎn)高于購買獨(dú)立別墅的,消費(fèi)者購買力水平將直接影響項(xiàng)目的銷售(注:高檔物業(yè)少有用于投資)。b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷售。同時(shí),也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)出購買別墅的人,有一種“富人圈”的居住情節(jié),即存在著虛榮的購買心理特征。 從2001年玫瑰園以近乎顛覆性的低價(jià)入市,到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山.橘郡陽光別墅、麗水灣等項(xiàng)目相繼面市,南寧別墅市場(chǎng)不斷擴(kuò)容。 由于“中國東盟博覽會(huì)”落戶南寧的利好因素推動(dòng),有土地的開發(fā)商都有可能開發(fā)別墅項(xiàng)目。置業(yè)投資系統(tǒng)消費(fèi)將推動(dòng)樓市的發(fā)展。d、別墅的未來發(fā)展前景 南寧市的別墅市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)階段,第一階段為80年代興起的“宅基地?zé)帷?,主要表現(xiàn)為大沙田,仙葫一帶的“農(nóng)民別墅”;第二階段為90年代中后期興起的“別墅用地?zé)帷保_始出現(xiàn)規(guī)?;囊再u土地為主的樓盤,如濱江別墅區(qū)等;第三階段從2000年發(fā)展至今。南寧的樓市從2002年開始,別墅市場(chǎng)進(jìn)入“戰(zhàn)國時(shí)代”。在已推向市場(chǎng)的樓盤中以純別墅社區(qū)概念來規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個(gè)樓盤;大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽光別墅、楓林藍(lán)岸等樓盤大部分是TOWNHOUSE、VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產(chǎn)品類型相混合的社區(qū)。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質(zhì)素看,無疑是最高;邕江灣則是集大成者。(3)、性價(jià)比上的絕對(duì)實(shí)力 就南寧別墅市場(chǎng)而言,經(jīng)濟(jì)型別墅單棟價(jià)格在100萬以內(nèi),像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽光麗園;標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立別墅單棟價(jià)格將集中在180230萬之間,按照建筑面積折算,單價(jià)約5000元/平米,單棟別墅占地面積基本集中在600700平米,如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園;。這樣可以持續(xù)保留產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)。即將上馬的別墅項(xiàng)目:雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊。按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤檔次分碧麗山莊賣地;楓丹麗舍樓盤素質(zhì)較低;玫瑰園是市區(qū)開發(fā)最早的別墅,銷售已經(jīng)進(jìn)入后期;雅源閣、邕江灣別墅、海茵國際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。結(jié)論:從市場(chǎng)獨(dú)立別墅供應(yīng)量來看:目前獨(dú)立別墅供應(yīng)量所占別墅總體供應(yīng)量比例較聯(lián)排別墅低。從獨(dú)立別墅開發(fā)戶型面積來看:基本上以350至400平米以上為主導(dǎo),少數(shù)在300平米內(nèi)和500平米以上。但是未被市場(chǎng)消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢(shì)。反之,景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。目前楓丹麗舍獨(dú)立別墅在檔次定位較低,基本價(jià)格為100萬左右,而且除剩余三套外,基本上已銷售完,不構(gòu)成對(duì)邕江灣別墅銷售威脅。在檔次定位上非常高,價(jià)格上也基本是符合南寧別墅市場(chǎng)價(jià)位。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多,形象也較佳,樣板間的包裝基本完成,銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍較濃。邕江灣是首例國家級(jí)健康別墅示范項(xiàng)目,有650米親水江岸線,環(huán)境一流。在價(jià)格上邕江灣也江會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。海田另外邕江灣獲得首例健康住宅試點(diǎn)更具品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前售樓中心已經(jīng)投入使用,樣板房和一期工程基本進(jìn)入尾聲,與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠(yuǎn),建筑布局、景觀環(huán)境、品質(zhì)格調(diào)、私密程度而言,與邕江灣別墅園十分類似。碧麗山莊 對(duì)手以賣地為主,與邕江灣不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。從以上資料中可知,目前南寧市房地產(chǎn)在別墅方面存在不同的檔次,在各個(gè)層次的別墅或宅基地都存在競(jìng)爭(zhēng),按目前南寧的別墅看有兩種:一種是檔次比較高的,如:大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園;每棟價(jià)格在150—250萬元之間,另一種是檔次低一點(diǎn)的,如:楓丹麗舍,玖瑰園等,每棟價(jià)格在50萬—100萬元之間,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,南寧目前別墅比較暢銷的價(jià)位在60萬—100萬元的,像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據(jù)了解比較好。因此,仙葫項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì),走差異化道路,推出一種價(jià)格適中、高檔次的別墅小區(qū),營造一種自然、個(gè)性、有文化品位的社區(qū),推出“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康小區(qū),使項(xiàng)目品牌建立核心競(jìng)爭(zhēng)能力,從而能使仙葫項(xiàng)目立于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之中。水岸藝墅的別墅品牌才是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力!五、項(xiàng)目理念構(gòu)想(一)項(xiàng)目地塊的情況介
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