【正文】 總之，為了減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司在營(yíng)銷方面會(huì)隨時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，在工程的開發(fā)周期、開發(fā)成本及費(fèi)用的控制上都有一整套的管理辦法，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。△ 工程成本隨時(shí)存在建筑材料漲價(jià)的因素，這樣會(huì)降低目標(biāo)利潤(rùn)期望值。盈虧平衡銷售量(Q1)= 固定成本/銷售單價(jià)單位變動(dòng)成本= 萬m2 盈虧平衡銷售單價(jià)（a）=單位變動(dòng)成本+固定成本/總銷售量=2,209元/m2盈虧平衡變動(dòng)成本(b)= 銷售單價(jià)固定成本/總銷售量=3,從本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的指標(biāo)可以看出：如未來的銷售價(jià)格、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，；如果銷售量、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，項(xiàng)目不虧損的條件是，售房?jī)r(jià)格不低于2,209元/m2；如果銷售量、銷售價(jià)格與預(yù)期值相同，項(xiàng)目不虧損的條件是單位變動(dòng)成本不高于3,。只有使第一期工程順利進(jìn)展，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的工程展開。八、邕江灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)別墅開發(fā)建筑面積約43,000m2。這部分人實(shí)際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢(shì)。目前大自然、新天地、翡翠園、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、天池山等別墅樓盤已經(jīng)成形，會(huì)成為項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（三）機(jī)會(huì)（O）東盟帶來重大的機(jī)遇： 中國(guó)—東盟博覽會(huì)無疑將成為南寧迅猛發(fā)展的最重大的機(jī)遇，同時(shí)新城區(qū)即將遷至仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，一系列相關(guān)市政設(shè)施配套相繼完善，也必將成為南寧高端房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的一次重大機(jī)遇。1世界級(jí)的教育：緊鄰云集世界各地學(xué)子的五合大學(xué)城，文化氣息濃厚，接軌國(guó)際教育體制。別墅組團(tuán)間潺潺溪流、層層疊瀑，匯入明鏡似的天鵝湖，演繹出完善的健康生態(tài)鏈。世界級(jí)的江景：獨(dú)享650米江岸線，地勢(shì)坡向面江，江水環(huán)抱，邕江的浩淼與俊秀在此河段表現(xiàn)得淋漓盡致；業(yè)主在家中憑欄臨風(fēng)，明鏡似的湖面及撲面而來的潔爽江風(fēng)，使人心曠神怡。 購(gòu)買別墅動(dòng)機(jī)分析消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要有：(1)、健康別墅是目前住宅的最高境界，擁有健康別墅，就意味著擁有更高層次的生活；(2)、地域上不遠(yuǎn)離市區(qū)，出入山水與都市間，工作與生活兩相便利；(3)、享受更高品位的生活，自然鮮氧、生態(tài)極佳的頂級(jí)健康生活；(4)、別墅規(guī)模、檔次能夠充分體現(xiàn)居住者的身份和社會(huì)階層；(5)、富豪聚居、完美建筑、絕版環(huán)境、絕對(duì)升值；(6)、良好的人文特征，針對(duì)子女的貴族教育，針對(duì)自己及朋友的玩賞空間等；(7)、私密性+個(gè)性化+成就感+健康生活，四者完美融合成為理想的健康棲息地。由于別墅是高檔的消費(fèi)品，現(xiàn)在許多別墅選用頂級(jí)的建材，如高級(jí)墻面磚、進(jìn)口屋頂瓦、進(jìn)口空調(diào)系統(tǒng)、高級(jí)智能化系統(tǒng)等等，在注意材料檔次的同時(shí)，也應(yīng)考慮它的實(shí)用與適用性。別墅最好位于城郊結(jié)合部，既遠(yuǎn)離城市的喧囂，又擁有“離塵不離城”的交通便利，近可觀水流花謝，遠(yuǎn)可眺青山逶迤、浮云輕煙；社區(qū)融入自然之中，與當(dāng)?shù)氐臍夂?、生態(tài)相適應(yīng)，因地制宜，依山勢(shì)而建，傍綠水而居，特別應(yīng)保留一些年限較長(zhǎng)的古木、植物等。(三)、消費(fèi)者心理分析 購(gòu)買別墅的人都是社會(huì)層次比較高的人，他們一般都具有較高的文化修養(yǎng)和廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活有高尚的居住理念；他們是一群熱愛生活、熱愛自然、熱衷運(yùn)動(dòng)休閑的人；他們期盼別墅，為的是延續(xù)他們的生命的輝煌，讓生活更加多姿多彩。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今后幾年南寧別墅的需求將越來越旺盛。(二)消費(fèi)需求分析 近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營(yíng)老板、高級(jí)企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，這部份人已有強(qiáng)烈的愿望和足夠的資金購(gòu)買別墅。水岸藝墅的別墅品牌才是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力！五、項(xiàng)目理念構(gòu)想（一）項(xiàng)目地塊的情況介紹 、500米寬江面(叢)11處 、山下田園風(fēng)光（二） 項(xiàng)目的開發(fā)理念、沿江景觀，江面風(fēng)景與對(duì)岸青山形成的山水呼應(yīng)景觀系統(tǒng)、道路兩旁的高大植物、小區(qū)內(nèi)眾多保留古樹、竹林以及其它各種綠化形成的綠林掩映景觀系統(tǒng)、人工湖泊，綠化及房屋倒影形成的湖光倒影景觀系統(tǒng)、小品、亭臺(tái)形成的都市浪漫景觀系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)保障和各項(xiàng)健康活動(dòng)的開展、單體設(shè)計(jì)與自然的親和（三） 項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征（四） 項(xiàng)目的交通組織和停車設(shè)施、人行道、院落三者合諧布置體現(xiàn)小區(qū)道路的人性化特點(diǎn)、碼頭、軟性廣場(chǎng)、道路邊緣等公共空間設(shè)停車場(chǎng)或車位（五） 項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑（六） 活動(dòng)場(chǎng)地及交往空間、沿江運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、公共綠地、廣場(chǎng)、露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等開暢式活動(dòng)交流空間1. 功能齊全的會(huì)所為業(yè)主提供了集中的活動(dòng)交流場(chǎng)所2. 獨(dú)立的院落設(shè)計(jì)為業(yè)主提供了半私密的交流空間3. 完善的戶型功能區(qū)為業(yè)主提供了私密的交流空間、培訓(xùn)班、網(wǎng)上信息交流的形式為小區(qū)居民搭建良好的交流平臺(tái)（七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況（八） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：160畝，106720㎡：46890㎡：5000㎡（棟）數(shù)：143戶：501人 ：：65%（覆蓋率）:小于20%：200輛（九） 單體設(shè)計(jì)情況（十） 健康住宅的技術(shù)措施六、消費(fèi)者分析(一)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析本項(xiàng)目目標(biāo)顧客群體定位為城市的中產(chǎn)階級(jí)和富有人家，這個(gè)階層是最具實(shí)力的消費(fèi)群體。從以上資料中可知，目前南寧市房地產(chǎn)在別墅方面存在不同的檔次，在各個(gè)層次的別墅或宅基地都存在競(jìng)爭(zhēng)，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價(jià)格在150—250萬元之間，另一種是檔次低一點(diǎn)的，如：楓丹麗舍，玖瑰園等，每棟價(jià)格在50萬—100萬元之間，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南寧目前別墅比較暢銷的價(jià)位在60萬—100萬元的，像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據(jù)了解比較好。目前售樓中心已經(jīng)投入使用，樣板房和一期工程基本進(jìn)入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠(yuǎn)，建筑布局、景觀環(huán)境、品質(zhì)格調(diào)、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類似。海田邕江灣是首例國(guó)家級(jí)健康別墅示范項(xiàng)目，有650米親水江岸線，環(huán)境一流。在檔次定位上非常高，價(jià)格上也基本是符合南寧別墅市場(chǎng)價(jià)位。反之，景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。從獨(dú)立別墅開發(fā)戶型面積來看：基本上以350至400平米以上為主導(dǎo)，少數(shù)在300平米內(nèi)和500平米以上。按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤檔次分碧麗山莊賣地；楓丹麗舍樓盤素質(zhì)較低；玫瑰園是市區(qū)開發(fā)最早的別墅，銷售已經(jīng)進(jìn)入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國(guó)際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。這樣可以持續(xù)保留產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質(zhì)素看，無疑是最高；邕江灣則是集大成者。南寧的樓市從2002年開始，別墅市場(chǎng)進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。置業(yè)投資系統(tǒng)消費(fèi)將推動(dòng)樓市的發(fā)展。 從2001年玫瑰園以近乎顛覆性的低價(jià)入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山．橘郡陽(yáng)光別墅、麗水灣等項(xiàng)目相繼面市，南寧別墅市場(chǎng)不斷擴(kuò)容。b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷售。 南寧別墅類基本情況（1）、剩余未開發(fā)土地的名稱與數(shù)量 大自然尚未開發(fā)面積約250畝； 翡翠園尚未開發(fā)面積約38畝； 龍胤尚未開發(fā)面積約236畝； 麗水灣尚未開發(fā)面積約47畝； （2）、政府已批的土地名稱和數(shù)量 雅源閣 420畝 海茵國(guó)際花城約400畝 邕江灣約161畝 龍頭山莊約1500畝（3）、在建總量 目前，南寧在建別墅（含聯(lián)排、獨(dú)立和VILLA）總量已超過了1500多套。盡管如此，從整體來看，南寧別墅市場(chǎng)一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風(fēng)情、北美風(fēng)格，豐富多彩，在很大程度上滿足了一定的市場(chǎng)需求。只要有按揭貸款支持，有10%的家庭有能力通過辦理20年按揭購(gòu)買總房款為90萬元的住宅，或者有10%的家庭有能力通過辦理10年按揭購(gòu)買總房款為45萬元的住宅。目標(biāo)消費(fèi)群體的具體化： 目標(biāo)客戶年齡在3550歲之間，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出以核心家庭（即夫妻二人+小孩）為主，部分三代同堂家庭。（二）消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位：主力消費(fèi)群：南寧金字塔頂端的富裕階層——南寧本地資金雄厚一族：廣西區(qū)內(nèi)外政府高級(jí)官員、國(guó)有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營(yíng)企業(yè)主、跨國(guó)界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員。根據(jù)南寧市市場(chǎng)情況定位 從上述南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來看，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，中心區(qū)域房?jī)r(jià)較貴，別墅不多，新開盤的幾個(gè)大別墅區(qū)價(jià)格較貴，憑著仙葫項(xiàng)目?jī)?yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)中高檔次價(jià)位適中的別墅區(qū)，將會(huì)吸引南寧市及周邊城市的客戶，特別是有車一族。從仙葫到鳳嶺，至青秀山風(fēng)景區(qū)，僅是舉步之遙，鳳嶺的會(huì)展中心、體育中心、客運(yùn)中心、青秀山風(fēng)景區(qū)、高爾夫球場(chǎng)，都將直接輻射到仙葫，為仙葫帶來巨大的便利。南寧城市東進(jìn)的步伐加快，為仙葫的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件從瑯東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃到建設(shè)分成兩個(gè)階段，97年以前，建設(shè)進(jìn)度緩慢，97年以后建設(shè)進(jìn)度明顯加快。（五）仙葫開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯 南寧市的城市結(jié)構(gòu)有其明顯的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)是城市偏心化：地理中心與城市中心偏差很大，地理中心在百貨大樓、火車站一線，而城市中心，90年代在新城區(qū)，進(jìn)入21世紀(jì)則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。明顯的地理位置自然成為投資者的首選。最后，南寧市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大宏觀調(diào)控力度，每年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行限量供應(yīng)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控。南寧房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）政策開放，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大南寧市政府部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度重視，在《南寧市2001年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及2002年度發(fā)展規(guī)劃》中明確提出“培育和引導(dǎo)汽車、房地產(chǎn)、電腦、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)，抓緊清理和取消抑制消費(fèi)的政策，為擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造條件。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨(dú)體別墅在60～100萬元之間，連體別墅在40～50萬元/棟之間。由此可見其房?jī)r(jià)穩(wěn)中上升。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額16—18%，是全南寧市固定資產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分。 南寧市素有“綠城”之稱， 在精神文明建設(shè)取得了新的成績(jī)