【正文】 ， 繼1995年起，先后榮獲“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國家園林城市”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范獎”、“中國人居環(huán)境獎”等榮譽稱號。%，%。下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策進一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以在三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價位的樓盤多了，這是件好事。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16%～28%，今年上半年為20%；商品房需求量（銷售面積）%～27%，%。從1999年到2001年的3年中，%、%%增長；%、30%%的增長?！蚪窈蠓策M行房產(chǎn)開發(fā)有償使用的土地都要進入市場，主要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場競爭性的形式出讓；◎各種土地交易都要在土地交易市場公開進行，實行交易許可制度和交易預(yù)報制度，規(guī)范土地交易行為； ◎完善地價管理制度，規(guī)范地價的建立、地價的更新和供地價格等地價體系，加快農(nóng)用地定級估價工作步伐；◎建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場建設(shè)。（4）大學(xué)城的招商取得顯著的成績，由于現(xiàn)有大學(xué)院校大多地處鬧市，地盤不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過置換土地方式搬遷或升為大學(xué)，同時，中國入世后，高等教育投資將成為對外投資的重點領(lǐng)域，目前已落實廣西財專、廣西醫(yī)科大學(xué)、廣西師范學(xué)院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學(xué)院1000畝地已經(jīng)開始報建工作。超市、商場、醫(yī)院正在籌備建設(shè)，派出所已設(shè)立。(三)項目占地面積：邕江灣別墅園項目總占地160畝。西區(qū)為商住區(qū)，其接南寧市鳳嶺新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里。南寧市仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1994年，于2002年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升格為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。邕江灣別墅園可行性研究報告邕江灣別墅園可行性報告廣西中大股份有限公司目錄一、項目概況……………………………………………………………………4(一)項目名稱………………………………………………………………………4(二)項目地理位置…………………………………………………………………4(三)項目占地面積…………………………………………………………………4(四)項目現(xiàn)狀………………………………………………………………………4(五)項目周邊環(huán)境…………………………………………………………………4二、政策及市場環(huán)境分析……………………………………………………5（一）政策分析：…………………………………………………………………5（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析………………………………………………………6（三）廣西房地產(chǎn)市場分析………………………………………………………7（四）南寧市房地產(chǎn)市場分析……………………………………………………7（五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析………………………………………………………10三、市場定位……………………………………………………………………11（一）項目定位………………………………………………………………………11（二）消費群體定位…………………………………………………………………12（三）價格定位…………………………………………………………………13四、市場及競爭分析……………………………………………………………13（一）市場分析……………………………………………………………………17（二）競爭者分析……………………………………………………………………19五、項目理念構(gòu)想………………………………………………………………19（一）項目地塊的情況介紹…………………………………………………………19（二） 項目的開發(fā)理念……………………………………………………………19（三） 項目的規(guī)劃布局及形象特征………………………………………………20（四） 項目的交通組織和停車設(shè)施………………………………………………21（五） 項目的景觀設(shè)計及人文環(huán)境構(gòu)筑…………………………………………21（六） 活動場地及交往空間……………………………………………………21（七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況……………………………………………………21（八） 規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)…………………………………………………22（九） 單體設(shè)計情況……………………………………………………………22（十） 健康住宅的技術(shù)措施……………………………………………………22六、消費者分析………………………………………………………………23(一)消費結(jié)構(gòu)分析………………………………………………………………23(二)消費需求分析………………………………………………………………23(三)、消費者心理分析…………………………………………………………24七、SWOT分析………………………………………………………………25（一）優(yōu)勢（S）………………………………………………………………25（二）劣勢（W）………………………………………………………………26（三）機會（O）…………………………………………………………………26（四）威脅（T）…………………………………………………………………27八、邕江灣項目財務(wù)指標(biāo)預(yù)測……………………………………………28(一)項目投資額估算………………………………………………………………28(二)項目銷售收入、成本估算……………………………………………………29(三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測……………………………………………………30(四)財務(wù)風(fēng)險分析…………………………………………………………………31九、結(jié)論…………………………………………………………………………32一、項目概況(一)項目名稱：邕江灣別墅園 (二)項目地理位置項目位于南寧市東南方向的南寧市后花園之稱的南寧市仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范圍。仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為18平方公里，分為東、南、西三個功能區(qū)進行開發(fā)。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。(四)項目現(xiàn)狀（1）仙葫項目用地為待開發(fā)的生地，約2/3的地塊為土山，高出南蒲大道約21米（），約1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約3米。（2）招商工作成果顯著：已引建項目152個，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金46億。二、政策及市場環(huán)境分析（一）政策分析：國家政策分析央行出臺《關(guān)于進一步加強地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（又稱121號文）提高購買第二套以上住房首付款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率 ；房地產(chǎn)開發(fā)貸款將重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開發(fā)項目總投資的30%；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會朝著良性方面來發(fā)展，這些將對本項目起到促進的作用。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢頭，%，%，%。 商品房總體價格平穩(wěn) 從全國看，%，2001年比上年增長6%，%。 房地產(chǎn)投資和消費主體進一步發(fā)生變化投資主體與消費主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費已成為市場的主體。（三）廣西房地產(chǎn)市場分析自1999年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55億元，比上年同期增長4成，比全國平均增速高出18個百分點；商品房實際銷售面積約300萬平方米，銷售額近54億元，分別比上年同期增長5成和9成。（四）南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市位于我國的南部，是廣西的首府?？偠灾蠈庪S著精神文明建設(shè)的不斷加強，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點。南寧市2002年房地產(chǎn)狀況（1） 投資增長，供需兩旺2002年1～8月，比2001年同期增長35%；，%；，%，；，%。各區(qū)域樓盤的銷售價格（平均價格）不一：江南區(qū)為1550元/ m2；市中心區(qū)域為2350元/ m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價為2250元/ m2。（3）市場日趨成熟，個人購房已成為消費的絕對主力 過去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項課題中，有三項是圍繞著如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。所有這些都會使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房價也將趨于穩(wěn)中有升。（4）南寧城市的建設(shè)將推動房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢必會引起周邊房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進軍南寧，將對南寧的房地產(chǎn)有著推動的作用，如大連萬達已在南寧市朝陽廣場旁計劃投資12個億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。進入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)蘇和成長，又使瑯東的建設(shè)進一步提速。近年來，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。從仙葫項目本身條件定位根據(jù)仙葫項目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計成依山別墅，形成錯落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當(dāng)會是一道亮麗的景觀，不會形成太陡的山路。