【正文】 ， 繼1995年起，先后榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國(guó)雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國(guó)家園林城市”、“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范獎(jiǎng)”、“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。%，%。下一步隨著各地政府部門(mén)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的加快全面開(kāi)放，完全可以在三至五年、甚至更長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱(chēng)，今年上半年房?jī)r(jià)提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說(shuō)，面向中低收入供應(yīng)的中低價(jià)位的樓盤(pán)多了，這是件好事。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16%～28%，今年上半年為20%；商品房需求量（銷(xiāo)售面積）%～27%，%。從1999年到2001年的3年中，%、%%增長(zhǎng)；%、30%%的增長(zhǎng)?！蚪窈蠓策M(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有償使用的土地都要進(jìn)入市場(chǎng)，主要通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的形式出讓?zhuān)弧蚋鞣N土地交易都要在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行，實(shí)行交易許可制度和交易預(yù)報(bào)制度，規(guī)范土地交易行為； ◎完善地價(jià)管理制度，規(guī)范地價(jià)的建立、地價(jià)的更新和供地價(jià)格等地價(jià)體系，加快農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)工作步伐；◎建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場(chǎng)建設(shè)。（4）大學(xué)城的招商取得顯著的成績(jī)，由于現(xiàn)有大學(xué)院校大多地處鬧市，地盤(pán)不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過(guò)置換土地方式搬遷或升為大學(xué)，同時(shí)，中國(guó)入世后，高等教育投資將成為對(duì)外投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，目前已落實(shí)廣西財(cái)專(zhuān)、廣西醫(yī)科大學(xué)、廣西師范學(xué)院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學(xué)院1000畝地已經(jīng)開(kāi)始報(bào)建工作。超市、商場(chǎng)、醫(yī)院正在籌備建設(shè)，派出所已設(shè)立。(三)項(xiàng)目占地面積：邕江灣別墅園項(xiàng)目總占地160畝。西區(qū)為商住區(qū)，其接南寧市鳳嶺新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里。南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1994年，于2002年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告邕江灣別墅園可行性報(bào)告廣西中大股份有限公司目錄一、項(xiàng)目概況……………………………………………………………………4(一)項(xiàng)目名稱(chēng)………………………………………………………………………4(二)項(xiàng)目地理位置…………………………………………………………………4(三)項(xiàng)目占地面積…………………………………………………………………4(四)項(xiàng)目現(xiàn)狀………………………………………………………………………4(五)項(xiàng)目周邊環(huán)境…………………………………………………………………4二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析……………………………………………………5（一）政策分析：…………………………………………………………………5（二）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………………………6（三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………………………7（四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………………………………………………7（五）仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析………………………………………………………10三、市場(chǎng)定位……………………………………………………………………11（一）項(xiàng)目定位………………………………………………………………………11（二）消費(fèi)群體定位…………………………………………………………………12（三）價(jià)格定位…………………………………………………………………13四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析……………………………………………………………13（一）市場(chǎng)分析……………………………………………………………………17（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析……………………………………………………………………19五、項(xiàng)目理念構(gòu)想………………………………………………………………19（一）項(xiàng)目地塊的情況介紹…………………………………………………………19（二） 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念……………………………………………………………19（三） 項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征………………………………………………20（四） 項(xiàng)目的交通組織和停車(chē)設(shè)施………………………………………………21（五） 項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑…………………………………………21（六） 活動(dòng)場(chǎng)地及交往空間……………………………………………………21（七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況……………………………………………………21（八） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………………22（九） 單體設(shè)計(jì)情況……………………………………………………………22（十） 健康住宅的技術(shù)措施……………………………………………………22六、消費(fèi)者分析………………………………………………………………23(一)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析………………………………………………………………23(二)消費(fèi)需求分析………………………………………………………………23(三)、消費(fèi)者心理分析…………………………………………………………24七、SWOT分析………………………………………………………………25（一）優(yōu)勢(shì)（S）………………………………………………………………25（二）劣勢(shì)（W）………………………………………………………………26（三）機(jī)會(huì)（O）…………………………………………………………………26（四）威脅（T）…………………………………………………………………27八、邕江灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)……………………………………………28(一)項(xiàng)目投資額估算………………………………………………………………28(二)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入、成本估算……………………………………………………29(三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)……………………………………………………30(四)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………………………31九、結(jié)論…………………………………………………………………………32一、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目名稱(chēng)：邕江灣別墅園 (二)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于南寧市東南方向的南寧市后花園之稱(chēng)的南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范圍。仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為18平方公里，分為東、南、西三個(gè)功能區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。(四)項(xiàng)目現(xiàn)狀（1）仙葫項(xiàng)目用地為待開(kāi)發(fā)的生地，約2/3的地塊為土山，高出南蒲大道約21米（），約1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約3米。（2）招商工作成果顯著：已引建項(xiàng)目152個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)萬(wàn)畝以上，協(xié)議引入資金46億。二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析（一）政策分析：國(guó)家政策分析央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（又稱(chēng)121號(hào)文）提高購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房首付款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率 ；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶(hù)型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金，不能用在蓋房上，買(mǎi)地的錢(qián)也不能靠銀行貸款來(lái)交。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)朝著良性方面來(lái)發(fā)展，這些將對(duì)本項(xiàng)目起到促進(jìn)的作用。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢(shì)頭，%，%，%。 商品房總體價(jià)格平穩(wěn) 從全國(guó)看，%，2001年比上年增長(zhǎng)6%，%。 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)生變化投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢(shì)明顯，投資更加理性和慎重，個(gè)人消費(fèi)已成為市場(chǎng)的主體。（三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自1999年以來(lái)，廣西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個(gè)廣西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的良好態(tài)勢(shì)：完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55億元，比上年同期增長(zhǎng)4成，比全國(guó)平均增速高出18個(gè)百分點(diǎn)；商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積約300萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額近54億元，分別比上年同期增長(zhǎng)5成和9成。（四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市位于我國(guó)的南部，是廣西的首府。總而言之，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強(qiáng)，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點(diǎn)。南寧市2002年房地產(chǎn)狀況（1） 投資增長(zhǎng)，供需兩旺2002年1～8月，比2001年同期增長(zhǎng)35%；，%；，%，；，%。各區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格（平均價(jià)格）不一：江南區(qū)為1550元/ m2；市中心區(qū)域?yàn)?350元/ m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價(jià)為2250元/ m2。（3）市場(chǎng)日趨成熟，個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力 過(guò)去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項(xiàng)課題中，有三項(xiàng)是圍繞著如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。所有這些都會(huì)使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)中有升。（4）南寧城市的建設(shè)將推動(dòng)房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢(shì)必會(huì)引起周邊房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)，目前，南寧市新的開(kāi)發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動(dòng)大規(guī)模社區(qū)的開(kāi)發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進(jìn)軍南寧，將對(duì)南寧的房地產(chǎn)有著推動(dòng)的作用，如大連萬(wàn)達(dá)已在南寧市朝陽(yáng)廣場(chǎng)旁計(jì)劃投資12個(gè)億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個(gè)中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)蘇和成長(zhǎng)，又使瑯東的建設(shè)進(jìn)一步提速。近年來(lái)，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機(jī)構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。從仙葫項(xiàng)目本身?xiàng)l件定位根據(jù)仙葫項(xiàng)目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會(huì)得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計(jì)成依山別墅，形成錯(cuò)落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶(hù)都有能看到江景，從高程來(lái)看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當(dāng)會(huì)是一道亮麗的景觀，不會(huì)形成太陡的山路。