【正文】 “ 有錢，更要有閑 ” 的生活觀念； ⑺ 項目打造別墅 “ 第一居家 ” 的概念：用城里買一套房子的錢，在本項目不僅可以買到一套環(huán)境優(yōu)越的住宅，節(jié)約的錢足夠買一輛中檔的轎車，也就是說，換一種置業(yè)方式，房子、車子都有，過上一種高品質(zhì)的生活； ⑻ 居家 ?休閑 ?養(yǎng)生 兼得：本項目處于大自然之中，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，在這里每一套房，實際上還買了一個好環(huán)境，一個悠閑的好心情。 本項目在高檔物業(yè)銷售中的優(yōu)勢： ⑴ 水域優(yōu)勢突出：在成都近郊，本項目有超過 60000 平方米的水域面積，這是其他樓盤無以比擬的； ⑵ 文化底蘊深厚：應龍，是上古傳說中的神物，是龍族中修煉三千年以上達最高境界的族類，應龍驍勇善戰(zhàn)，履建奇功 ?? ⑶ 本項目正趕上別墅及高檔住宅市場大氣候，郊縣別墅及高檔住宅開發(fā)的小氣候； ⑷ 本項目環(huán)境優(yōu)勢明顯， “ 依山環(huán)水，翠湖擁抱，鳥語花香，果香悠悠 ” ：追求環(huán)境的綠色、環(huán)保、健康是現(xiàn)代住宅環(huán)境生態(tài)化的一個顯著型。 成都高檔住宅小區(qū)銷售市場與本項目的比較 ⑴ 高檔住宅小區(qū)購買重心向城東偏移 受政府宏觀政策的影響，城東工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沙河整改工程啟動， “ 萬科城市花園 ” 登陸東郊后，城東房市逐漸火爆，市民開始看好城東商品房。 目前市場熱銷的幾個城郊別墅項目： 錦麗園熱銷超過 70%； 青城白鷺州熱銷超過 50%； 麗山別墅熱銷超過 50%； 中國青城（一期）完成 100%； 綠水康城開盤不久也銷售了超過 40%； 參數(shù) 項目 位置 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (㎡ ) 容積率 綠化率 (%) 入住戶數(shù) (戶 ) 類型 價格 (元 ) 戶型 面積 (㎡ ) 青城白 鷺州 青城山 腳下 430 85000 75% 700 獨立、 聯(lián)排 2700 130399 麗水 別墅 龍泉驛 40 11000 38 獨立、聯(lián)排、復式 2400 2600 175400 錦麗園 成都航 空港 一期 140 18700 71% 65 獨立、 聯(lián)排 2200 4000 202322 綠水 康城 成都華陽河濱森林廣場旁 141 66000 62% 308 聯(lián)排 2180 2650 147252 郊縣別墅的熱銷，不僅有市場環(huán)境因素，還有物業(yè)本身。 萬科城市花園提出 “ 都市平原的坡地生活 ” ；本項目建在緩坡地上，規(guī)劃修建的別墅高低錯落有致，形成的自然景觀別有情 趣。從此，也引發(fā)了別墅物業(yè)市場銷售的火種。東面住家意向性明顯加強，南面基本 維持。為什么水 對于業(yè)主門有如此吸引力？水滋潤廣闊大地，調(diào)劑干燥的空氣，讓生命充滿活力、讓萬物滋生養(yǎng)息 ?? 本項目水域的水面超過 200 畝，進一步將水景、園林、配套 融為一體； 應龍灣的水，是本項目的重要源頭； 應龍灣的水，是臨水而居的秀麗風景。依山環(huán)水、清新的空氣、遠離市區(qū)的嘈雜， “ 腳踏自己的土地，頭頂一方藍天 ” ，業(yè)主們在市郊別墅擁有一切，自然不必在城市的喧嘩中苦苦尋求片刻的寧靜。 ⑸ 配套：購物、娛樂、休閑、維修設備是否完備，直接反映別墅物業(yè)的檔次。 ⑵ 陽光：充足的陽光，清新的空氣，是業(yè)主擁有 “ 應龍富雅至、陶冶情操趣 ” 的無形財富，本項目地處應龍灣度假村，享盡天時地利之便。本項目借勢、造勢，營造外東樓盤新亮點。 ⑶ 對于高檔住宅，既要有品牌，更要有好的性價比。隨著投資及人居環(huán)境的改善，政府宏觀政策的進一步落實，將使本地經(jīng)濟增長良 性、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。一方面是價值規(guī)律起作用。 第二是人為因素，別墅建在市區(qū)內(nèi)，雖然交通較方便，但環(huán)境嘈雜。自身特點不鮮明，沒有出現(xiàn)符合未來建筑發(fā)展趨勢的個性化特色，只能算是 “ 大房 ” 。透綠化設計，將進一步改善小區(qū)空氣質(zhì)量，社區(qū)環(huán)境，提升樓盤的品質(zhì)。 學校：本項 目教育配套齊備。 ⑴ 社交會所：設置茶房、休閑、咖啡廳、賓館，適合于業(yè)主與親朋好友傾談、聊天，聯(lián)絡友誼； ⑵ 商業(yè)會所：設置會議室、餐廳等，適合于業(yè)主進行各類商務活動； ⑶ 康體會所：健身中心、乒乓球室、臺球室、桑拿室、游泳池等，為業(yè)主提供一個強身健體的場所； ⑷ 家庭休閑娛樂會所：設置棋牌室、書吧、小超市等，適合業(yè)主全家娛樂休閑； ⑸ 自由會所：擬設置為影音室、形體課室、 大型 PARTY、講座等，適合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動； ⑹ 泛會所：設羽毛球場、健身中心、網(wǎng)球場、老年晨練場、兒童游戲場等； 醫(yī)療保健：擬與四川省石油總醫(yī)院合作，開設綠色健康通道，建立醫(yī)療健康服務中心，組織專家定期詢診、檢查、常規(guī)化驗等保健服務。 單體豪華別墅：擬建 24 套，每套 320 平方米左右（建筑面積），擬建二層； 聯(lián)體別墅 ：擬建 296套，每套 200平方米左右（建筑面積），擬建四層； 高檔住宅：擬建 1060 套，每套 132 平方米左右（建筑面積），擬建五層； 布置原則按功能分區(qū)法，采取高級與一般級住宅之間由配套公共建筑及服務設施分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。 半私密性陽臺和落地景觀窗設計產(chǎn)生虛實對比，剛?cè)嵯酀?，富有陰影變化的立面效果? 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入的增加，對高品質(zhì)生活的追求是現(xiàn)代人的心聲。 完善的基礎設施為本項目的開發(fā)提供了可靠的保障。本報告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對本項目以務實、認真的科學工作態(tài)度進行論證分析。 優(yōu)秀別墅及高檔住宅（即：高檔物業(yè)）既是開發(fā)商的形象代言，也是強勢群體的身份體 現(xiàn)，更是 “ 出城 ” 生活概念內(nèi)涵的擴大和市郊物業(yè)在市場的呼喚。就成都而言， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)累積投資 億元，較 2021 年同比增長 %，商品房銷售面積 萬平 方米，同比增長 %。 在入世、西部大開發(fā)及成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和 “ 五路一橋 ”工程的完工，并順應 “ 成都一個特大城市 ??” 的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四個郊 區(qū)（縣）的環(huán)狀綠化走廊，使得 2021 年成都郊區(qū)（縣）的城市建設及房地產(chǎn)的發(fā)展達到了前所未有的高度。在市場細分 的理論指導下， “ 路途不是距離，關鍵在于交通 ” ，使都市人的購房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清悠、融自然山水為一體 的環(huán)保型和生態(tài)型社區(qū)環(huán)境，具有此社區(qū)環(huán)境的別墅和高檔住宅，將是理性投資者的必然選擇。 二 項目概況 （一）地理位置 本項目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽鎮(zhèn)，西與成都市高新區(qū)桂溪鄉(xiāng)相望，北接成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)；距成都市人南延線起點 里；雙流國際機場 12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河 —— 府河繞鎮(zhèn)而過。 中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。本項目的開發(fā)順應了人們的愿望與時代的消費潮流，將是成功人士的美好家園。 每戶均靠水山而居，推窗即見優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。 （六）社區(qū)配套規(guī)劃 停車場：社區(qū)內(nèi)修建專用停車場。 電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。中和鎮(zhèn)現(xiàn)有省級重點中學 —— 中和中學一所；設施齊全的重點實驗小學 —— 中和實驗小學一所；有全封閉的高級幼兒園 —— 佳佳幼兒園一所、這些將徹底解決未來業(yè)主的后顧之憂。 三 成都別墅和高檔住宅市場 （一）成都別墅市場的形成 發(fā)展中的成都別墅市場 成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到 2021 年，市場已經(jīng)成熟。 首先，就環(huán)境來講，在市內(nèi)建別墅對開發(fā)商有許多現(xiàn)實的問題。而對于別墅的業(yè)主來講，安靜、清幽是他們的第一要求。成都 郊縣房產(chǎn)開發(fā)以起點低、發(fā)展空間大、售價相對較低的前提下，利潤 高而吸引大批開發(fā)商；另一方面也更加符合別墅這一高檔物業(yè)的基本特征，遠離城市的喧嘩，較大規(guī)模的開發(fā)和實現(xiàn)配備完善的生活配套，低密度、低容積率等等， 要實現(xiàn)這些相對市內(nèi)就容易得多。在強勢群體對高品質(zhì)生活 的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會逐漸釋放，特別是加入 WTO后，吸引更多的外來資金注入成都本地，拉動經(jīng)濟 持續(xù)增長，從而使郊縣別墅市場更加活躍。在新一輪的市場競爭中，只有真正有利消費者的樓盤才會受到市場的歡迎。 （二）本項目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭 從技術指標看本項目的優(yōu)勢 現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來豐厚的經(jīng)濟回報，都市人有了成熟的購房觀，開始用指標衡量高檔物業(yè)的檔次。 ⑶ 綠化率：成都別墅物業(yè)綠化率一般在 34%80%之間，本項目依山環(huán)水，規(guī)劃設計綠化率 70%，這將是未來業(yè)主享有的一份難得的資產(chǎn)。本項目定位高檔樓盤，規(guī)劃設計科學合理、設施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。 郊縣別墅，是他們的選擇。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚兒自由游暢。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚集地，但現(xiàn)在南面可供開發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點，于是紛紛把目光投 向了城東、外東。 進入 2021 年，特別是 2021 年，縱觀成都別墅項目的銷售。 置信更不惜余力打造川西特色民居 “ 芙蓉古城 ” 等等。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷售目標定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領階層； ③ 面積在 147252戶 /平方米，戶型面積合理，適合市場的需求； ④ 銷售總價范圍在 32萬 — 66 萬之間，符合項目定位的目標市場消費； ⑤ 價格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650 元 /平方米，主推戶型為單價 2500 元 /平方米左右，面積大小為 200平方米 /戶左右，總價在 50萬元 /戶左右，針對目標市場，銷售狀況證明，價格 合理。本項目搭上市場 的快車，銷售前景一片看好。本項目的業(yè)主將遠離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進綠草茵茵。勞累疲憊的身心會得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。價格主要在 1700—— 3000 元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價格水平。近期開發(fā)餓樓盤項目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶有適量地下或地上停車庫。 城東部分樓盤售價 項目名稱 總建筑面積（㎡） 項目均價（元 /平方米） 新鴻家園 2021 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍苑 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公 寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價格趨勢 （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺，城東的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無幾時，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺，給城東、外東勾畫出一副美好的藍圖。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設進程，東郊改造城市建設用地 107 平方公里，居住用地 38 平方公里，人口規(guī)模 139 萬，將城東、外東建設成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 2021 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴張，并已延伸至華陽。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價也逐漸上升。 2021 年建成住宅 552 套，其中豪華級 8套、高級 120 套、多層 424 套，共計 82528㎡。 （五）項目銷售計劃及銷售收入預測 本項目從第 2年即 2021 年起開始銷售，共銷售計劃如下： 2021 年 銷售 418 套 共計： 63096 ㎡ 2021 年 552套 82528 ㎡ 2021 年 378套 61176 ㎡ 詳見 “ 項目分年出售計劃表 ” 。 五、結(jié)論 通過以上分 析： 物業(yè)郊區(qū)的市場環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢所趨。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風光在成都郊區(qū)唯我獨尊。 1 原文已完。 本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設計院設計。室內(nèi)地坪177。 本工程設計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進戶