【正文】 “ 有錢，更要有閑 ” 的生活觀念； ⑺ 項(xiàng)目打造別墅 “ 第一居家 ” 的概念：用城里買一套房子的錢，在本項(xiàng)目不僅可以買到一套環(huán)境優(yōu)越的住宅，節(jié)約的錢足夠買一輛中檔的轎車，也就是說，換一種置業(yè)方式，房子、車子都有，過上一種高品質(zhì)的生活； ⑻ 居家 ?休閑 ?養(yǎng)生 兼得：本項(xiàng)目處于大自然之中，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，在這里每一套房，實(shí)際上還買了一個(gè)好環(huán)境，一個(gè)悠閑的好心情。 本項(xiàng)目在高檔物業(yè)銷售中的優(yōu)勢： ⑴ 水域優(yōu)勢突出：在成都近郊，本項(xiàng)目有超過 60000 平方米的水域面積，這是其他樓盤無以比擬的； ⑵ 文化底蘊(yùn)深厚：應(yīng)龍，是上古傳說中的神物，是龍族中修煉三千年以上達(dá)最高境界的族類，應(yīng)龍驍勇善戰(zhàn)，履建奇功 ?? ⑶ 本項(xiàng)目正趕上別墅及高檔住宅市場大氣候，郊縣別墅及高檔住宅開發(fā)的小氣候； ⑷ 本項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢明顯， “ 依山環(huán)水，翠湖擁抱，鳥語花香，果香悠悠 ” ：追求環(huán)境的綠色、環(huán)保、健康是現(xiàn)代住宅環(huán)境生態(tài)化的一個(gè)顯著型。 成都高檔住宅小區(qū)銷售市場與本項(xiàng)目的比較 ⑴ 高檔住宅小區(qū)購買重心向城東偏移 受政府宏觀政策的影響，城東工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，沙河整改工程啟動， “ 萬科城市花園 ” 登陸東郊后，城東房市逐漸火爆，市民開始看好城東商品房。 目前市場熱銷的幾個(gè)城郊別墅項(xiàng)目： 錦麗園熱銷超過 70%； 青城白鷺州熱銷超過 50%； 麗山別墅熱銷超過 50%； 中國青城（一期）完成 100%； 綠水康城開盤不久也銷售了超過 40%； 參數(shù) 項(xiàng)目 位置 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (㎡ ) 容積率 綠化率 (%) 入住戶數(shù) (戶 ) 類型 價(jià)格 (元 ) 戶型 面積 (㎡ ) 青城白 鷺州 青城山 腳下 430 85000 75% 700 獨(dú)立、 聯(lián)排 2700 130399 麗水 別墅 龍泉驛 40 11000 38 獨(dú)立、聯(lián)排、復(fù)式 2400 2600 175400 錦麗園 成都航 空港 一期 140 18700 71% 65 獨(dú)立、 聯(lián)排 2200 4000 202322 綠水 康城 成都華陽河濱森林廣場旁 141 66000 62% 308 聯(lián)排 2180 2650 147252 郊縣別墅的熱銷，不僅有市場環(huán)境因素，還有物業(yè)本身。 萬科城市花園提出 “ 都市平原的坡地生活 ” ；本項(xiàng)目建在緩坡地上，規(guī)劃修建的別墅高低錯落有致，形成的自然景觀別有情 趣。從此，也引發(fā)了別墅物業(yè)市場銷售的火種。東面住家意向性明顯加強(qiáng)，南面基本 維持。為什么水 對于業(yè)主門有如此吸引力？水滋潤廣闊大地，調(diào)劑干燥的空氣，讓生命充滿活力、讓萬物滋生養(yǎng)息 ?? 本項(xiàng)目水域的水面超過 200 畝，進(jìn)一步將水景、園林、配套 融為一體； 應(yīng)龍灣的水，是本項(xiàng)目的重要源頭； 應(yīng)龍灣的水，是臨水而居的秀麗風(fēng)景。依山環(huán)水、清新的空氣、遠(yuǎn)離市區(qū)的嘈雜， “ 腳踏自己的土地，頭頂一方藍(lán)天 ” ，業(yè)主們在市郊別墅擁有一切，自然不必在城市的喧嘩中苦苦尋求片刻的寧靜。 ⑸ 配套：購物、娛樂、休閑、維修設(shè)備是否完備，直接反映別墅物業(yè)的檔次。 ⑵ 陽光：充足的陽光，清新的空氣，是業(yè)主擁有 “ 應(yīng)龍富雅至、陶冶情操趣 ” 的無形財(cái)富，本項(xiàng)目地處應(yīng)龍灣度假村，享盡天時(shí)地利之便。本項(xiàng)目借勢、造勢，營造外東樓盤新亮點(diǎn)。 ⑶ 對于高檔住宅，既要有品牌，更要有好的性價(jià)比。隨著投資及人居環(huán)境的改善，政府宏觀政策的進(jìn)一步落實(shí)，將使本地經(jīng)濟(jì)增長良 性、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。一方面是價(jià)值規(guī)律起作用。 第二是人為因素，別墅建在市區(qū)內(nèi)，雖然交通較方便，但環(huán)境嘈雜。自身特點(diǎn)不鮮明，沒有出現(xiàn)符合未來建筑發(fā)展趨勢的個(gè)性化特色，只能算是 “ 大房 ” 。透綠化設(shè)計(jì)，將進(jìn)一步改善小區(qū)空氣質(zhì)量，社區(qū)環(huán)境，提升樓盤的品質(zhì)。 學(xué)校：本項(xiàng) 目教育配套齊備。 ⑴ 社交會所：設(shè)置茶房、休閑、咖啡廳、賓館，適合于業(yè)主與親朋好友傾談、聊天，聯(lián)絡(luò)友誼； ⑵ 商業(yè)會所：設(shè)置會議室、餐廳等，適合于業(yè)主進(jìn)行各類商務(wù)活動； ⑶ 康體會所：健身中心、乒乓球室、臺球室、桑拿室、游泳池等，為業(yè)主提供一個(gè)強(qiáng)身健體的場所； ⑷ 家庭休閑娛樂會所：設(shè)置棋牌室、書吧、小超市等，適合業(yè)主全家娛樂休閑； ⑸ 自由會所：擬設(shè)置為影音室、形體課室、 大型 PARTY、講座等，適合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動； ⑹ 泛會所：設(shè)羽毛球場、健身中心、網(wǎng)球場、老年晨練場、兒童游戲場等； 醫(yī)療保?。簲M與四川省石油總醫(yī)院合作，開設(shè)綠色健康通道，建立醫(yī)療健康服務(wù)中心，組織專家定期詢診、檢查、常規(guī)化驗(yàn)等保健服務(wù)。 單體豪華別墅：擬建 24 套，每套 320 平方米左右（建筑面積），擬建二層； 聯(lián)體別墅 ：擬建 296套，每套 200平方米左右（建筑面積），擬建四層； 高檔住宅：擬建 1060 套，每套 132 平方米左右（建筑面積），擬建五層； 布置原則按功能分區(qū)法，采取高級與一般級住宅之間由配套公共建筑及服務(wù)設(shè)施分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。 半私密性陽臺和落地景觀窗設(shè)計(jì)產(chǎn)生虛實(shí)對比，剛?cè)嵯酀?jì)，富有陰影變化的立面效果。 社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民收入的增加，對高品質(zhì)生活的追求是現(xiàn)代人的心聲。 完善的基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了可靠的保障。本報(bào)告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對本項(xiàng)目以務(wù)實(shí)、認(rèn)真的科學(xué)工作態(tài)度進(jìn)行論證分析。 優(yōu)秀別墅及高檔住宅（即：高檔物業(yè)）既是開發(fā)商的形象代言，也是強(qiáng)勢群體的身份體 現(xiàn)，更是 “ 出城 ” 生活概念內(nèi)涵的擴(kuò)大和市郊物業(yè)在市場的呼喚。就成都而言， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)累積投資 億元，較 2021 年同比增長 %，商品房銷售面積 萬平 方米，同比增長 %。 在入世、西部大開發(fā)及成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和 “ 五路一橋 ”工程的完工，并順應(yīng) “ 成都一個(gè)特大城市 ??” 的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四個(gè)郊 區(qū)（縣）的環(huán)狀綠化走廊，使得 2021 年成都郊區(qū)（縣）的城市建設(shè)及房地產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到了前所未有的高度。在市場細(xì)分 的理論指導(dǎo)下， “ 路途不是距離，關(guān)鍵在于交通 ” ，使都市人的購房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強(qiáng)調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清悠、融自然山水為一體 的環(huán)保型和生態(tài)型社區(qū)環(huán)境，具有此社區(qū)環(huán)境的別墅和高檔住宅，將是理性投資者的必然選擇。 二 項(xiàng)目概況 （一）地理位置 本項(xiàng)目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽鎮(zhèn)，西與成都市高新區(qū)桂溪鄉(xiāng)相望，北接成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)；距成都市人南延線起點(diǎn) 里；雙流國際機(jī)場 12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河 —— 府河繞鎮(zhèn)而過。 中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。本項(xiàng)目的開發(fā)順應(yīng)了人們的愿望與時(shí)代的消費(fèi)潮流，將是成功人士的美好家園。 每戶均靠水山而居，推窗即見優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。 （六）社區(qū)配套規(guī)劃 停車場：社區(qū)內(nèi)修建專用停車場。 電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設(shè)置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。中和鎮(zhèn)現(xiàn)有省級重點(diǎn)中學(xué) —— 中和中學(xué)一所；設(shè)施齊全的重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)小學(xué) —— 中和實(shí)驗(yàn)小學(xué)一所；有全封閉的高級幼兒園 —— 佳佳幼兒園一所、這些將徹底解決未來業(yè)主的后顧之憂。 三 成都別墅和高檔住宅市場 （一）成都別墅市場的形成 發(fā)展中的成都別墅市場 成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到 2021 年，市場已經(jīng)成熟。 首先，就環(huán)境來講，在市內(nèi)建別墅對開發(fā)商有許多現(xiàn)實(shí)的問題。而對于別墅的業(yè)主來講，安靜、清幽是他們的第一要求。成都 郊縣房產(chǎn)開發(fā)以起點(diǎn)低、發(fā)展空間大、售價(jià)相對較低的前提下，利潤 高而吸引大批開發(fā)商；另一方面也更加符合別墅這一高檔物業(yè)的基本特征，遠(yuǎn)離城市的喧嘩，較大規(guī)模的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)配備完善的生活配套，低密度、低容積率等等， 要實(shí)現(xiàn)這些相對市內(nèi)就容易得多。在強(qiáng)勢群體對高品質(zhì)生活 的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會逐漸釋放，特別是加入 WTO后，吸引更多的外來資金注入成都本地，拉動經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長，從而使郊縣別墅市場更加活躍。在新一輪的市場競爭中，只有真正有利消費(fèi)者的樓盤才會受到市場的歡迎。 （二）本項(xiàng)目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭 從技術(shù)指標(biāo)看本項(xiàng)目的優(yōu)勢 現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，都市人有了成熟的購房觀，開始用指標(biāo)衡量高檔物業(yè)的檔次。 ⑶ 綠化率：成都別墅物業(yè)綠化率一般在 34%80%之間，本項(xiàng)目依山環(huán)水，規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化率 70%，這將是未來業(yè)主享有的一份難得的資產(chǎn)。本項(xiàng)目定位高檔樓盤，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。 郊縣別墅，是他們的選擇。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚兒自由游暢。畢竟南面是成都傳統(tǒng)高檔物業(yè)的聚集地，但現(xiàn)在南面可供開發(fā)的土地減少，高檔物業(yè)用于作環(huán)境的土地就更少，業(yè)主們都非常清楚這一點(diǎn)，于是紛紛把目光投 向了城東、外東。 進(jìn)入 2021 年，特別是 2021 年，縱觀成都別墅項(xiàng)目的銷售。 置信更不惜余力打造川西特色民居 “ 芙蓉古城 ” 等等。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷售目標(biāo)定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； ③ 面積在 147252戶 /平方米，戶型面積合理，適合市場的需求； ④ 銷售總價(jià)范圍在 32萬 — 66 萬之間，符合項(xiàng)目定位的目標(biāo)市場消費(fèi)； ⑤ 價(jià)格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650 元 /平方米，主推戶型為單價(jià) 2500 元 /平方米左右，面積大小為 200平方米 /戶左右，總價(jià)在 50萬元 /戶左右，針對目標(biāo)市場，銷售狀況證明，價(jià)格 合理。本項(xiàng)目搭上市場 的快車，銷售前景一片看好。本項(xiàng)目的業(yè)主將遠(yuǎn)離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進(jìn)綠草茵茵。勞累疲憊的身心會得到全面的放松和療養(yǎng)，尤其是老年人更是如此。價(jià)格主要在 1700—— 3000 元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價(jià)格水平。近期開發(fā)餓樓盤項(xiàng)目，出現(xiàn)大量框架結(jié)構(gòu)的多層和中高層住宅小區(qū)的部分別墅，且多帶有適量地下或地上停車庫。 城東部分樓盤售價(jià) 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡） 項(xiàng)目均價(jià)（元 /平方米） 新鴻家園 2021 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍?jiān)? 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公 寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍(lán)色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價(jià)格趨勢 （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺，城東的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無幾時(shí)，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通條件的改善、沙河的治理、新規(guī)劃的出臺，給城東、外東勾畫出一副美好的藍(lán)圖。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地 107 平方公里，居住用地 38 平方公里，人口規(guī)模 139 萬，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 2021 年新年伊始，隨著城市綜合性干道人民南路南沿線的通車，城市 副中心正向外擴(kuò)張，并已延伸至華陽。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價(jià)也逐漸上升。 2021 年建成住宅 552 套，其中豪華級 8套、高級 120 套、多層 424 套，共計(jì) 82528㎡。 （五）項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入預(yù)測 本項(xiàng)目從第 2年即 2021 年起開始銷售，共銷售計(jì)劃如下： 2021 年 銷售 418 套 共計(jì)： 63096 ㎡ 2021 年 552套 82528 ㎡ 2021 年 378套 61176 ㎡ 詳見 “ 項(xiàng)目分年出售計(jì)劃表 ” 。 五、結(jié)論 通過以上分 析： 物業(yè)郊區(qū)的市場環(huán)境成熟，且別墅郊區(qū)化已是大勢所趨。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨(dú)尊。 1 原文已完。 本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。室內(nèi)地坪177。 本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶