【正文】 別墅郊區(qū)化趨勢明顯 2021 年，成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新特點 —— 別墅項目郊區(qū)化。而對于別墅的業(yè)主來講，安靜、清幽是他們的第一要求。而對于買方市場，花費買別墅的金錢，卻不能享受別墅業(yè)主應(yīng)該擁有的環(huán) 境，購買意愿就大打折扣了。 首先，就環(huán)境來講，在市內(nèi)建別墅對開發(fā)商有許多現(xiàn)實的問題。 成都別墅市場 ⑴ 成都市內(nèi)別墅 2021 年，成都市內(nèi)的別墅大量涌現(xiàn)，但就目前的情況而言，大多數(shù)并不能稱為真正的別墅。 三 成都別墅和高檔住宅市場 （一）成都別墅市場的形成 發(fā)展中的成都別墅市場 成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到 2021 年，市場已經(jīng)成熟。 擬在晨練跑道的外側(cè)建花墻。中和鎮(zhèn)現(xiàn)有省級重點中學(xué) —— 中和中學(xué)一所；設(shè)施齊全的重點實驗小學(xué) —— 中和實驗小學(xué)一所；有全封閉的高級幼兒園 —— 佳佳幼兒園一所、這些將徹底解決未來業(yè)主的后顧之憂。 公交專線：擬開通成都市區(qū)至本社區(qū)的公交專線，進(jìn)一步縮短本項目與市區(qū)的距離。 電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設(shè)置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。 高級會所：使業(yè)主享受社區(qū)內(nèi)的綜合服務(wù)，體味貴族人生。 （六）社區(qū)配套規(guī)劃 停車場：社區(qū)內(nèi)修建專用停車場。 （五）總體布局方案 在規(guī)劃思想的指導(dǎo)下，根據(jù)用地指標(biāo)要求，初步擬定三個方案（即三種格調(diào)），基本分為單體豪華別墅、聯(lián)體別墅及高檔住宅。 每戶均靠水山而居，推窗即見優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。 結(jié)合山地坡度，地面高差，結(jié)合平面和立體綠化，設(shè)計出高低錯落的立體輪廓，打破常規(guī)設(shè)計的單調(diào)形象。本項目的開發(fā)順應(yīng)了人們的愿望與時代的消費潮流，將是成功人士的美好家園。同時，本項目擬投入 1000 萬人民幣，接通人南路至應(yīng) 龍灣的快速通道，屆時，市中心到應(yīng)龍灣僅 20 分鐘的車程，交通十分便利；成都市化工市場遷入中和 鎮(zhèn)后，又為應(yīng)龍灣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機。 中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。 （二）區(qū)域環(huán)境 本項目所在的中和鎮(zhèn)正加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)： 已實現(xiàn)村村通水泥路，主要道路、河渠已全面綠化； 已建成占地面積 5972 平方米的府河街； 已修筑占地面積 14 畝的府河專業(yè)市場； 已建成日供水能力 5000 噸的自來水廠一座； 已建成年供電能力達(dá) 5億千瓦 /小時的 35KV 變電站一座； 已建成日供氣量達(dá) 6萬立方米的配氣站一座； 已裝程控電話裝機達(dá) 3566 門，光纖電視用戶達(dá) 2021 戶。 二 項目概況 （一）地理位置 本項目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽鎮(zhèn)，西與成都市高新區(qū)桂溪鄉(xiāng)相望，北接成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)；距成都市人南延線起點 里；雙流國際機場 12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河 —— 府河繞鎮(zhèn)而過。注重市場調(diào)研，強調(diào)細(xì)分市場，追求自然人本，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展著力于“ 生 態(tài)環(huán)保 ” 與 “ 人文環(huán)境 ” 相結(jié)合。在市場細(xì)分 的理論指導(dǎo)下， “ 路途不是距離，關(guān)鍵在于交通 ” ，使都市人的購房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清悠、融自然山水為一體 的環(huán)保型和生態(tài)型社區(qū)環(huán)境，具有此社區(qū)環(huán)境的別墅和高檔住宅，將是理性投資者的必然選擇。房地產(chǎn)項目的開發(fā)隨著郊區(qū)（縣）城市化進(jìn)程的加快而得到飛速發(fā)展。 在入世、西部大開發(fā)及成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和 “ 五路一橋 ”工程的完工，并順應(yīng) “ 成都一個特大城市 ??” 的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四個郊 區(qū)（縣）的環(huán)狀綠化走廊，使得 2021 年成都郊區(qū)（縣）的城市建設(shè)及房地產(chǎn)的發(fā)展達(dá)到了前所未有的高度。應(yīng)龍灣別墅項目可行性研究報告 目 錄 一、 總論 ……………………………………………………………………… 3 二、 項目概況 ………………………………………………………………… 4 （一） 地理位置 …………………………………………………………… 4 （二） 區(qū)域環(huán)境 …………………………………………………………… 4 （三） 項目參數(shù) …………………………………………………………… 5 （四） 設(shè)計理念 …………………………………………………………… 5 （五） 總體布局方案 ……………………………………………………… 6 （ 六） 社區(qū)配套規(guī)劃 ……………………………………………………… 6 三、 成都別墅和高檔住宅市場 ……………………………………………… 8 （一）成都別墅市場的形成 …………………………………………… 8 （二）本項目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭 ……………………… 10 （三）高檔物業(yè)銷售分析 ……………………………………………… 14 （四）城東、外東房產(chǎn)分析 （五）華陽房產(chǎn)分析 四、 經(jīng)濟分析和財務(wù)評定 ………………………………………………… 19 （一） 建設(shè)總投資 ……………………………………………………… 19 （二） 建設(shè)規(guī)模 ………………………………………………………… 19 （三） 項目建設(shè)進(jìn)度計劃 ……………………………………………… 20 （四） 資金來源及籌措計劃 …………………………………………… 20 （五） 項目銷售計劃及銷售收入預(yù)測 ………………………………… 20 （六） 項目盈虧計劃分析 …………………………………………… 21 （七） 項目現(xiàn)金流量分析和經(jīng)濟效益指標(biāo)計算 ……………………… 21 五、 結(jié)論 ………………………………………………………………… 22 六、 附件 ………………… ……………………………………………… 23 （一）項目分年銷售收入 ………………………………………………… 23 （二）項目分年投資計劃表 ……………………………………………… 24 （三）項目損益預(yù)測表 …………………………………………………… 25 （四）項目現(xiàn)金流量表 …………………………………………………… 26 一 總論 改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟行業(yè)得到迅猛的恢復(fù)和發(fā)展。就成都而言， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)累積投資 億元，較 2021 年同比增長 %，商品房銷售面積 萬平 方米，同比增長 %。尤以華陽的 “ 親水 ” 住宅，都江堰的 “ 旅游地產(chǎn) ” ， 龍泉的 “ 山水桃花 ” 別墅，溫江的 “ 生態(tài)居家 ” 等為代表。 優(yōu)秀別墅及高檔住宅（即：高檔物業(yè)）既是開發(fā)商的形象代言，也是強勢群體的身份體 現(xiàn)，更是 “ 出城 ” 生活概念內(nèi)涵的擴大和市郊物業(yè)在市場的呼喚。 成都市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，經(jīng)歷了從無序到規(guī)范，由惡性的炒作到健康投資行為的轉(zhuǎn)型。本報告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對本項目以務(wù)實、認(rèn)真的科學(xué)工作態(tài)度進(jìn)行論證分析。該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當(dāng)其沖的重 鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢突出。 完善的基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的開發(fā)提供了可靠的保障。本項目所在地應(yīng)龍灣，在該鎮(zhèn)的地理位置十分優(yōu)越，人南延線建成通車后，距人南立交橋僅 10公 里。 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入的增加，對高品質(zhì)生活的追求是現(xiàn)代人的心聲。 （三）項目參數(shù) 項目名稱：暫定 “ 應(yīng)龍灣 ?山水麗景 ” 性質(zhì)：別墅及高檔住宅區(qū)（即：高檔物業(yè)） 總占地面積： 580 畝 總建筑面積： 20 萬平方米 容積率： 綠化率： 70% 總投資： 建設(shè)工期： 4年 （四）設(shè)計理念 追 求人居、建筑、自然、山水渾然天成，和諧完美。 半私密性陽臺和落地景觀窗設(shè)計產(chǎn)生虛實對比，剛?cè)嵯酀?，富有陰影變化的立面效果? 設(shè)計充分挖掘 “ 蘇杭名居 ” 特色，成都本地文化特色，結(jié)合立面上的三段式處理，色彩明快，加上規(guī)劃設(shè)計的橫跨湖面、連接南北半島的曲徑 “ 廊橋 ” ，水邊的柳樹依依，整個小 區(qū)將具有濃郁的江南水鄉(xiāng)情調(diào)。 單體豪華別墅：擬建 24 套，每套 320 平方米左右（建筑面積），擬建二層； 聯(lián)體別墅 ：擬建 296套，每套 200平方米左右（建筑面積），擬建四層； 高檔住宅：擬建 1060 套，每套 132 平方米左右（建筑面積），擬建五層； 布置原則按功能分區(qū)法，采取高級與一般級住宅之間由配套公共建筑及服務(wù)設(shè)施分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。以保障居住區(qū)內(nèi)無汽車的噪音和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。 ⑴ 社交會所：設(shè)置茶房、休閑、咖啡廳、賓館，適合于業(yè)主與親朋好友傾談、聊天，聯(lián)絡(luò)友誼； ⑵ 商業(yè)會所：設(shè)置會議室、餐廳等，適合于業(yè)主進(jìn)行各類商務(wù)活動； ⑶ 康體會所：健身中心、乒乓球室、臺球室、桑拿室、游泳池等，為業(yè)主提供一個強身健體的場所； ⑷ 家庭休閑娛樂會所：設(shè)置棋牌室、書吧、小超市等，適合業(yè)主全家娛樂休閑； ⑸ 自由會所：擬設(shè)置為影音室、形體課室、 大型 PARTY、講座等，適合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動； ⑹ 泛會所：設(shè)羽毛球場、健身中心、網(wǎng)球場、老年晨練場、兒童游戲場等； 醫(yī)療保?。簲M與四川省石油總醫(yī)院合作，開設(shè)綠色健康通道，建立醫(yī)療健康服務(wù)中心，組織專家定期詢診、檢查、常規(guī)化驗等保健服務(wù)。 超市：擬引進(jìn)知名超市大戶，徹底解決小區(qū)購物問題。 學(xué)校：本項 目教育配套齊備。 晨練跑道：擬在整個小區(qū)外圍修建一個曲形晨練跑道，進(jìn)一步提升小區(qū)的健康社區(qū)形象。透綠化設(shè)計，將進(jìn)一步改善小區(qū)空氣質(zhì)量，社區(qū)環(huán)境，提升樓盤的品質(zhì)。別墅及高檔住宅小區(qū)已不再是針 對“ 金字塔 ” 尖的極少數(shù)人群，特別是源于歐美，流行于京滬等地的 TOWNS HOUSE，在成都大量涌現(xiàn)后，高檔物業(yè)進(jìn)入大面積的白領(lǐng)家庭，消費大眾化，標(biāo)志成都高檔物業(yè)市場的成熟。自身特點不鮮明，沒有出現(xiàn)符合未來建筑發(fā)展趨勢的個性化特色，只能算是 “ 大房 ” 。市內(nèi)的土地非常珍貴，土地的成本因素不允許讓開發(fā)商開發(fā)低密度、低容積率、大面積綠地的社區(qū) ， 為保證回報，必然就會犧牲社區(qū)環(huán)境，別墅社區(qū)的私密性、間距、綠化等指標(biāo)將受到限制。 第二是人為因素，別墅建在市區(qū)內(nèi)，雖然交通較方便，但環(huán)境嘈雜。 第三，市內(nèi)的許多別墅，并非一個單獨的別墅群，而是與電梯公寓、多層等交叉混雜，這嚴(yán)重影響了別墅的定位和文化品味。一方面是價值規(guī)律起作用。而對于買方市場，價格較市內(nèi)低，環(huán)境遠(yuǎn)比市內(nèi)好，車程也不遠(yuǎn)，考慮入住就在情理之中了。隨著投資及人居環(huán)境的改善，政府宏觀政策的進(jìn)一步落實，將使本地經(jīng)濟增長良 性、持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。 成都市高檔住宅市場及本項目在市場競爭中的優(yōu)勢 ⑴ 有個性的高檔住宅，市場積極響應(yīng)：有特色、性價比突出、把新材料和新技術(shù)用于創(chuàng)造精品的高檔住宅的銷售一路看好，本項目本著 “ 造精品，創(chuàng)精品，品精品 ” 的思路打造新時代精品住宅。 ⑶ 對于高檔住宅，既要有品牌，更要有好的性價比。本項目走品牌經(jīng)營之路，充分考慮消費者的利益，必將贏得市場的青睞。本項目借勢、造勢，營造外東樓盤新亮點。 ⑴ 空間：有意識的空間 “ 浪費 ” 和 “ 留 白 ” 能顯示高檔物業(yè)的品位，也能為業(yè)主保守私人秘密。 ⑵ 陽光：充足的陽光，清新的空氣，是業(yè)主擁有 “ 應(yīng)龍富雅至、陶冶情操趣 ” 的無形財富，本項目地處應(yīng)龍灣度假村，享盡天時地利之便。 ⑷ 車程：市郊的別墅，車程會直接影響到購房者的購買意愿。 ⑸ 配套：購物、娛樂、休閑、維修設(shè)備是否完備，直接反映別墅物業(yè)的檔次。 從環(huán)域分析本項目的優(yōu)勢 市民購買高檔住宅地域分布的調(diào)查統(tǒng)計表 . 范圍 時間 一環(huán)路內(nèi) （ %） 一、 二環(huán)路間 （ %） 二、 三環(huán)路間 （ %） 三環(huán)路外 （ %） 2021 年 2021 年 分析中不難發(fā)現(xiàn)，在一環(huán)路內(nèi)，一、二環(huán)路之間購置高檔住宅居家的業(yè)主， 2021年的統(tǒng)計比例正在下降，而在二、三環(huán)路之間，三環(huán)路以外購置高檔住宅的業(yè)主 統(tǒng)計比例正逐漸上升，特別是三環(huán)路外的，上升比例幾乎達(dá)到 %。依山環(huán)水、清新的空氣、遠(yuǎn)離市區(qū)的嘈雜， “ 腳踏自己的土地，頭頂一方藍(lán)天 ” ，業(yè)主們在市郊別墅擁有一切，自然不必在城市的喧嘩中苦苦尋求片刻的寧靜。本項目給予業(yè)主的更多，近乎完美，一旦起動， 自然掀起 “ 完美風(fēng)暴 ” 。為什么水 對于業(yè)主門有如此吸引力？水滋潤廣闊大地，調(diào)劑干燥的空氣，讓生命充滿活力、讓萬物滋生養(yǎng)息 ?? 本項目水域的水面超過 200 畝，進(jìn)一步將水景、園林、配套 融為一體； 應(yīng)龍灣的水，是本項目的重要源頭； 應(yīng)龍灣的水，是臨水而居的秀麗風(fēng)景。 炎炎夏日，應(yīng)龍灣是避暑之地； 周末假日，應(yīng)龍灣是離市區(qū)最近的度假勝地； 應(yīng)龍灣的水，在業(yè)主煩心的時候，用她的柔潤撫慰業(yè)主的心靈； 應(yīng)龍灣的水，是對城市的喧囂最好的 “ 心理減壓器 ” ； 應(yīng)龍灣的水，是應(yīng)龍灣空氣濕度和溫度的最大 “ 調(diào)節(jié)器 ”?? 總之，清澈的湖水洗去業(yè)主一身的疲憊，這里的水，將成為未來業(yè)主的最愛。東面住家意向性明顯加強，南面基本 維持。而本項目地處外東，到成都車程不過二十分鐘，將來會受到置業(yè)者的青睞。從此，也引發(fā)了別墅物業(yè)市場銷售的火種。高檔豪宅不再是唯一的訴求： 青城白鷺州 “ 旅游地產(chǎn) ” 令別墅市場耳目一新；本項目將充分挖掘旅游休閑概念，