【正文】 ，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 的要求，同時也滿足了房地產(chǎn)消費市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。 目前，該項目的建設(shè)項目選址意見書批準(zhǔn)文件、詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件、配套的征詢書面意見等申報可行研究報告前的各項工作已完成。加之項目地塊具有天然水資源與樹木資源，可供小區(qū) 充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。 結(jié)論 經(jīng)測算，本項目的基準(zhǔn)收益率按 Ic=12%計 ，全部投資內(nèi)部收益率為 %；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 年；動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 年；財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）為 1474 萬元，項目在財務(wù)上是可行的。 研究工作依據(jù) 上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制的預(yù)可行性研究； 上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司等與上海青浦區(qū)淡 水養(yǎng)殖場簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議； 青浦縣土地管理局頒發(fā)的青國用（ 92）字第 582 號國有土地使 用證； 青浦區(qū)計劃委員會批復(fù)的青計投（ 2021）第 227 號《關(guān)于開發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項目建議書的批復(fù)》； 上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書（ 2021）第 0033 號《關(guān)于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知》； 上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書（ 2021） 0033 號《上海市建設(shè)項目選址意見書》； 項目地形圖； 上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核 批的《規(guī)劃編制要求核定表》。維修基金 1275 萬元，銀行貸款利息 110 萬元。 建設(shè)期及銷售計劃 項目計劃按三期滾動開發(fā)，總建設(shè)期 年（含前期工作），計劃于 2021 年 1 月初開工，于 2021 年 10 月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在 2021 年 8 月初正式啟動 ，整個樓盤于 2021 年 3 月底全部售罄。 表 11 本項目主要建筑指標(biāo) 序號 建筑指標(biāo) 單位 數(shù)量 備注 1 用地面積 公頃 2 總建筑面積 平方米 140000 別墅建筑面積 平方米 132021 高檔別墅建筑面積 平方米 20210 單體約 500 中高檔別墅建筑面積 平方米 55000 單體約 375 普通別墅建筑面積 平方米 33000 單體約 275 聯(lián)體別墅建筑面積 平方米 24000 單位約 300 公共建筑面積 平方米 8000 3 綜合容積率 4 綜合綠化率 % % 綠化率 % % 水面覆蓋率 % % 5 集中綠地率 % % 基地現(xiàn)狀及動拆遷 項目基地面積約 公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河 延伸支河的水面面積約占基地的 80%，水塘河底深 米（淤泥深度約 米），淤泥底至室外地坪標(biāo)高約為 米，基地內(nèi)主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。除每戶建造獨用的 1— 2 車位的車庫，還規(guī)劃建造公用泊車位。 建設(shè)地點 “東方夏威夷”水景別墅地處青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村（原青浦縣淡水養(yǎng)殖場），北靠淀浦河鄰滬青平公路約 200 米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以 50 米綠化帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東 至 24 米規(guī)劃道路邊界（南面 50 米綠化帶及東面 24 米規(guī)劃道路均在建設(shè)用地范圍外），建設(shè)用地面積約 公頃（詳見附件 16 建設(shè)項目選址意見書），地形圖圖幅號為Ⅲ 4952/10911Ⅲ 5356/113116（詳見附件 18 項目地形圖）。 項目概況 建設(shè)單位 上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司的子公司之一，是為開發(fā)“東方夏威夷”水景別墅而成立的法人公司。 第一章 總 論 項目法人 “東方夏威夷”水景別墅（暫定名，下同，略。）開發(fā)商（項目法人）為上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司，注冊在上海滬青平公路 3841弄 5 號，法定代表人俞長仁先生，注冊資本金人民幣陸佰萬元，系國內(nèi)合資有限責(zé)任公司，經(jīng)營期限十年（自 2021 年 11 月起），具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司系 1993 年注冊上海浦東新區(qū)的全民所有制企業(yè)，具備貳 級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊資金人民幣貳仟捌佰萬元，法定代表人皆為俞長仁先生，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理（詳見附件 10 公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書）。 工程項目名稱 青浦“東方夏威夷”水景別墅（暫定名）。 建設(shè)內(nèi)容 “東方夏威夷”水景別墅總建筑面積約 14 萬平方米，其中別墅 萬平方米、公共建筑 萬平方米，總居住戶數(shù)約 387 戶，小區(qū)的綜合容積率 ，綠化率 %， 水面覆蓋率 %。預(yù)計該小區(qū) 最大用電負(fù)荷 6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約 880 噸，最高日排水量約790 噸，燃?xì)庀纫?guī)劃采用煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約 2640立方米，電話直線 880 對，主要建筑指標(biāo)詳見表 11。動遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約 2021 余平方米建筑，由原土地使用方根據(jù)雙方土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（詳見附件 12）約定負(fù)責(zé)場區(qū)內(nèi)人員、房舍內(nèi)設(shè)備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負(fù)責(zé)場內(nèi)土方平整工程。 投資估算及資金籌措 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資 50771 萬元，其中建安工程費 26002萬元，其他建設(shè)費 19210 萬元，不可預(yù)見費 2261 萬元，銷售成本 1913萬元。資金籌措方式：出資方投入 10000 萬元（含注冊資本 600 萬元），銀行貸款 5000 萬元，其余滾動開發(fā)以預(yù)銷售款補作投入。 上海市城科規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案； 上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理委員會辦公室核批的青規(guī)委辦（ 2021）第 003 號《關(guān)于東方夏威夷水景別墅區(qū)（暫定名）修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》； 上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關(guān)部門協(xié)議的《青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中間成果評審會議紀(jì)要》； 上海市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等有關(guān)文件規(guī)定； 市場調(diào)查及分析。 第二章 項目建設(shè)的必要性 項目提出的背景 項目所處地理位置具有城郊結(jié)合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點疏密適中，鄰近虹橋開發(fā)區(qū)入駐的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等高級白領(lǐng)、商務(wù)人員的不斷引入??等地利優(yōu)勢，為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。由此，項目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價值。 建設(shè)的必要性 項目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 青浦區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約 平方公里，人口約 萬。青浦區(qū)境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。 項目基地選址優(yōu)勢 項目基地系原青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設(shè)的特色、品位創(chuàng)造了先決設(shè)計條件。 項目建設(shè)滿足房地產(chǎn)市場的消費需求 隨著房產(chǎn)品檔次、品位的不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求 開始有了新的認(rèn)識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮。同時，整個小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計定位，正是貫穿了這一理念。 本項目建筑符合青浦縣規(guī)劃要