【正文】 翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整 體分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 上海別墅市場(chǎng)用途的六大類型 上海別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布 上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 上海別墅市場(chǎng)的供需狀況 上海別墅市場(chǎng)的客源構(gòu)成 三、 上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營銷建議 通過第三部分的市場(chǎng)分析得出： 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù) 看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的東海別墅 2020 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較?。? ? 嘉定區(qū) F1方程式賽車場(chǎng)的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來機(jī)遇； ? 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； ? 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。該項(xiàng)目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì)東海別墅的營銷是一個(gè)大的利好因素。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ?！?七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好； 五、 F1 方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4公里； 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2020 年 2 月 28 日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南 翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范 圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出 項(xiàng)目的初步評(píng)估： 東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市 場(chǎng)起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來一定難度； ? 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 項(xiàng)目營銷的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可 類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于東海別墅則分值高于 100，比東海別墅差則分值低于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) 4050 元 /平方米以上。 二、東海別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇 4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人 心，再向高價(jià)位拔升。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤 1719 稅后利潤 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?/銷售收入 100% 總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目?jī)衾麧?/項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動(dòng)成本兩個(gè)因素變化對(duì)銷售凈 利率進(jìn)行敏感性分析， 得出銷售收入相對(duì)于成本更加敏感 。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 ...................................... 8 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 ...................................... 8 二、上海市 房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 .................................. 8 三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 ...................................... 9 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 ............................................ 9 五、 F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4公里 ..................................... 10 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ...... 10 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) ...............................