【正文】 測算 利潤指標(biāo)的測算： 單位毛利 =項(xiàng)目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 銷售毛利率 =項(xiàng)目利潤 /銷售收入 100%=% 銷售凈利率 =項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100%=% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率 ≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測算 內(nèi)部收 益率為 %， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率 ≥ 25%。 結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500 元 / 平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。 （ 3）根據(jù)價(jià)值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) =可類比別墅項(xiàng)目的均價(jià) /可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均價(jià)（元 /平方米） 綜合分值 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500 元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) （ 2）對比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A 的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標(biāo)客戶層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者； ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶； ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 一、 上海市房地產(chǎn)市場整體分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷 二、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 上海別墅市場用途的六大類型 上海別墅市場的區(qū)域分布 上海別墅市場的價(jià)格區(qū)間 上海別墅市場的供需狀況 上海別墅市場的客源構(gòu)成 三、 上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的 營銷建議 通過第三部分的市場分析得出： 一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 由于上海房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn)房的東海別墅 2020 年入市的市場風(fēng)險(xiǎn)較??； ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來機(jī)遇； ? 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場中優(yōu)勢非常明顯； ? 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動必將帶動整個(gè)南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出 政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。該項(xiàng)目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對東海別墅的營銷是一個(gè)大的利好因素。 它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 上海 市 東海別墅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 詳細(xì)摘要 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展； 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好； 三、上海別墅市場全面繁榮，量價(jià)齊升； 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好； 五、 F1 方程式賽車場距本項(xiàng)目僅 4 公里； 六、 南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 ； 2020 年 2 月 28 日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出 項(xiàng)目的初步評估： 東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方 便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費(fèi)者認(rèn)可。 由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于 營銷的問題，但通過對項(xiàng)目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 項(xiàng)目劣勢 ? 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來一定難度； ? 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 項(xiàng)目營銷的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及 風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測 一、類比價(jià)值預(yù)測法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于東海別墅則分值高于 100，比東海別墅差則分值低 于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場均價(jià) 4050元 /平方米以上。 二、東海別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià) 值，本項(xiàng)目可選擇 4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 備注 銷售收入 4542 8635 住宅銷售收入 直接成本 3290 6254 開發(fā)成本 總投資 3400 6463 開發(fā)成本 +期間費(fèi)用 稅前利潤 1719 稅后利潤 1151 內(nèi)部收益率 % 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率 銷售凈利率 % 項(xiàng)目凈利潤 /銷售收入 100% 總投資回報(bào)率 % 項(xiàng)目凈利潤 /項(xiàng)目總投資 100% 六、敏感性分析 就該項(xiàng)目的銷售收入、可變動成本兩個(gè)因素變化對銷售凈利率進(jìn)行敏感性分析， 得出銷售收入相對于成本更加敏感 。 第七部分：綜合分析與建議 從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 ......................... 12 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 ............................. 12 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 ......................... 13 三、上海別墅市場全面繁榮，量價(jià)齊升 ............................. 13 四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 .................................. 14 五、 F1 方程式賽車場距本項(xiàng)目僅 4 公里 ............................ 15 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 16 七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) ................................ 17 第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 .................................. 18 一、項(xiàng)目位置 ................................................. 18 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 ................................................. 18 三、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ............................ 20 四、項(xiàng)目的初步評估 ........................................... 20 第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ............................... 21 一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 .................................. 21 二、上海市別墅市場整體分析 .................................... 25 三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 ....................... 37 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 ................................ 40 第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 ...................... 41 一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 ........................................... 41 二、產(chǎn)品的營銷建議 ........................................... 42 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測 ...................................... 44 一、類比價(jià)值預(yù)測法 ........................................... 44 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 44 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別 墅可能的市場均價(jià) 46 二、東海別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 ............................................................ 47 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) ............................... 47 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 .................................. 48 一、銷售收入預(yù)測 ............................................. 48 二、別墅成本預(yù)測 ............................................. 48 三、項(xiàng)目利潤測算 ............................................. 49 四、現(xiàn)金流量測算 ............................................. 50 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 ............................................. 51 六、敏感性分析 ............................................... 51 第七部分：綜合分析與建議 ...................................... 52 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。 如果仔細(xì)端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東