【正文】 體別墅與豪華的混在一起，缺乏層次，難以形成同質(zhì)社區(qū)。購買力：經(jīng)過分析，被調(diào)查者中約48%的人選擇一次性付款，是各種付款方式中最多的，這說明他們經(jīng)濟能力很強，同時他們選擇在一年內(nèi)購買（但前提是價格有所下降）。同時他們一般自身已經(jīng)擁有2套房子以上。需求：通過我們進行調(diào)查問卷以及專家拜訪的結果來看（此次我們共發(fā)放問卷627份，其中有效問卷537份，我們的調(diào)查者大多數(shù)為較高收入者和高收入者）。消費客戶格局由外向內(nèi)，由上至下，由外籍轉向國內(nèi)，由高端向中低端發(fā)展已經(jīng)成為趨勢。營造社區(qū)環(huán)境與人文環(huán)境漸成理念，在產(chǎn)品設計和規(guī)劃方面，部分開發(fā)商開始關注人文居住環(huán)境，人文環(huán)境理念要求別墅開發(fā)商從前期產(chǎn)品定位，客戶定位即開始營造和規(guī)劃整體社區(qū)的人文環(huán)境，并使其成為增加品牌含金量的重要砝碼。）中低價位成為市場的主力：其一，從自住方面分析該價位滿足一部分想買高檔住宅居住的人。（以上數(shù)據(jù)來源于**市建設局房地產(chǎn)開發(fā)處）同時根據(jù)我們的調(diào)查，目前**正在建設中以及建好投放使用的別墅（高檔住宅）主要有以下幾個：市區(qū)的百好花園、恒達?假日花園、以及龍港的錦繡名園和新湖綠都等，這些項目無疑成為了本案的競爭對手。**目前已有別墅（高檔住宅）面積約45萬平方米（甚至更少），大約2000來套左右，市場新開發(fā)的項目占總供應總量的1∕8左右，由于政府對別墅施行打壓政策，新開發(fā)的“別墅”其實只能說是高檔住宅，目前在開發(fā)的約30萬平方米，加上本案也不過50來萬。同時必須對該類市場發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、競爭對手的優(yōu)劣勢、項目周邊環(huán)境，以及該類物業(yè)市場需求情況等進行調(diào)查，以便為可行性研究報告的財務評價、風險評價和營銷策劃等提供必要的信息和資料。曼哈頓效果圖（局部）曼哈頓空中別墅”項目建議書和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市場調(diào)查分析，投資估算，項目經(jīng)濟效益評價與資金籌措，風險分析以及營銷策略等。⑴某財團與某造船廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷，停產(chǎn)損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》⑵**市規(guī)劃局《某造船廠改建工程出讓地塊設計條件及詳細規(guī)劃》⑶江濱路片區(qū)地質(zhì)勘察資料⑷省計委計投和市建設局《關于“某經(jīng)估算， 萬元。 項目基本資料項目名稱曼哈頓空中別墅開發(fā)商某房地產(chǎn)有限公司發(fā)展商某財團控股有限公司項目地址某某造船廠地塊項目性質(zhì)商業(yè)和住房物業(yè)類型住宅，商業(yè)房地產(chǎn)，共692戶項目規(guī)模占地73337㎡，建設用地面積71553㎡，174281㎡建筑面積總容積率 總建筑密度%項目層數(shù)西側層數(shù)≤30 東側層數(shù)≤27以及裙樓10幢高層和小高層錯落布置，戶戶可看江景配套設施西側地下停車519輛，東側地下停車344輛，地上停車43輛綠化率55%該項目發(fā)展商為某財團控股有限公司，由某**房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。作為公司成立以來的第一個大型項目，財團決定在此建造**“第一樣板工程”，打造**高標準的“城市客廳”。因此此地要求改建的呼聲很高，于是市政府順應民心，將此地段拍賣用與開發(fā)，希望能通過競標單位的開發(fā)改善當?shù)丨h(huán)境，促進市容市貌提高居民居住生活質(zhì)量，促進現(xiàn)代化新**建設。） 2004年11月8日，**市中心江濱路的原某造船廠一塊罕有的面積百畝以上的大型地塊，刷新了**國有土地出讓的成交價記錄。.空中別墅項目可行性研究報告目 錄目 錄……………………………………………………………………………………………..2第一章 項目概況…………………………………………………………………………………..3……………………………………………………………………………..3………………………………………………………………………………......4第二章 市場調(diào)查以及分析………………………………………………………………………...7 調(diào)查目的…………………………………………………………………………………..7 **別墅市場供求情況以及存在問題…………………………………………………..7 本項目產(chǎn)品定位…………………………………………………………………………13 該項目區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境…………………………………………………………….………15第三章 財務評價………………………………………………………………………………......19…………………………………………………………………………. ………19 資金籌措……………………………………………………………………………….....21 經(jīng)濟效益分析…………………………………………………………………...……….23第四章 風險評價………………………………………………………………………………....27 ………………………………………………………………………….....…...27 政策風險…………………………………………………………………...……………27 市場風險…………………………………………………………………...……………29 財務風險………………………………………………………………………….....…..33第五章 營銷策劃……………………………………………………………………...................37………………………………………………………………………................37…………………………………………………………………..……..............37………………………………………………………...………………38…………………………………………………………………………………40……………………………………………………………………...……………42第六章 研究結論以及建議……………………………………………………………………....43附錄（問卷調(diào)查）………………………………………………………………………………..45第一章 項目概況本項目是某財團2004年6月16日成立以來運行的第一個項目，也是公司目前唯一成形的項目。（某財團全稱某財團控股有限公司，是由**九家實力雄厚且在各自所屬行業(yè)領域處于龍頭地位的民營企業(yè)共同出資、發(fā)起設立的一家旨在積極探索中國民營經(jīng)濟全新發(fā)展和經(jīng)營模式的財團性控股企業(yè)，也是全國首家無地域限制的正式以“財團”命名的控股有限公司，該財團的注冊資金為1億4580萬元。 與此同時**市政府自1988進行第一輪城市改建工程以來一直致力于通過舊城改建來改變**市區(qū)的市容市貌、緩解城市交通、改善居民居住條件和提高環(huán)境質(zhì)量，但是在江濱西路原某造船廠及附近地段內(nèi)，由于該廠長期閑置，加之周圍是原**水產(chǎn)交易市場所在地，長期有攤販在此設攤，搭建違章房屋，已成為市民交通生活的瓶頸，該地段房屋破舊，多數(shù)住宅沒有衛(wèi)生設施，建筑密度稠密，存在很大火災隱患。近幾年來**房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，隨之而來的房價也節(jié)節(jié)攀升，但是突顯出來的問題仍然還是很嚴峻，辟如房子高價不高質(zhì)，尤其最近幾年房產(chǎn)質(zhì)量都不理想，在**這樣一個民營企業(yè)高度發(fā)達的地區(qū)卻沒有適合企業(yè)家等成功人士居住的高檔住宅，這無疑是市場留下的一段空白。希望通過該地塊開發(fā)定位來填補市中心高檔住宅的空白，同時也是為某集團打造全市乃至全國品牌社區(qū)的一次全新的嘗試。項目所在地為**原某造船廠地塊， 東靠南亞都市花園，西臨原水產(chǎn)城安置房，北倚江濱路，毗鄰江心嶼，南望即將竣工的歐洲城，也與東門步行街相鄰，該項目目前已經(jīng)進入施工階段。 本項目建設資金主要由某財團9位股東自籌以及戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作伙伴提供，通過房地產(chǎn)信托的方式籌集，不足投資通過預售房款解決。曼哈頓項目建議書的批復》⑸省審計事務所驗資證明⑹國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》⑺建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》⑻中國建設銀行**市分行資金證明 根據(jù)“某曼哈頓地理位置圖第二章 市場調(diào)查以及分析 在開發(fā)本項目之前，為了了解該物業(yè)在**開發(fā)是否有較高的經(jīng)濟效益，需要對市場進行調(diào)查、分析與研究。**別墅市場供求情況以及存在的問題**地區(qū)的別墅（高檔住宅）總體來說是偏少的，是供不應求的。目前，大概有55%的購房者對于別墅感興趣。（具體詳見競爭對手分析表。其二,從投資角度分析一部分投資者認為該類物業(yè)有升值的空間。別墅開發(fā)商也更趨于理性，成熟，在經(jīng)歷了市場盲目開發(fā)與競爭高潮之后，開發(fā)商將更趨于理性的態(tài)度對待項目的經(jīng)營，尤其在項目開發(fā)、產(chǎn)品設計、市場定位、服務水平，營銷策劃等方面做細做精。客戶群范圍廣：主要是私營企業(yè)老板，民營或者是外資企業(yè)高級職員及高層管理人員，經(jīng)營實體和貿(mào)易人，與從事金融、證券、保險業(yè)的高收入人群，文娛界成功人士，歸國僑胞等。約60%的被調(diào)查者對本項目感興趣（他們大多為私營企業(yè)老板），認為本項目是別墅市場上的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新風格，在推出后會成為市場的新賣點。他們購買目的大多是為了自用。而也有約32%的人選擇價格下降到他們可以接受的情況下進行購買，同時其中有28%的人選擇分期付款。私密性，領域感較差。容積率過高，導致左鄰右舍間距過近，各戶內(nèi)外的過度空間不足等。再則由于政府和相關政策的打壓，中國別墅市場很難形成氣候。假日花園錦繡名園新湖綠都本項目比較地理位置人民西路隔岸路口學院路與湯家橋路處龍港104國道與甬臺溫處龍港龍金大道東江濱路都處于當?shù)剌^好地段，但龍港地處縣區(qū)，處于劣勢總建筑面積8萬多㎡，占地260畝（其中50畝為自然河道），18萬建筑面積9萬㎡占地110畝，建筑面積174281㎡總體規(guī)模不如錦繡名園，而周邊環(huán)境類似。主力戶型4室2廳，152—211㎡4房2廳