【正文】 是我國最大的國家地質(zhì)公園、全國旅游景點(diǎn)40佳；三峽大壩旅游區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、西陵峽口風(fēng)景區(qū)4家風(fēng)景區(qū)是國家4A級景區(qū)，玉泉寺風(fēng)景區(qū)、中華鱘園、昭君村、百寶寨、泗溪風(fēng)景區(qū)、屈原祠、紫陽龍洞風(fēng)景區(qū)、奧陶紀(jì)石林、宋山、古潮音洞風(fēng)景區(qū)、情人泉風(fēng)景區(qū)11家風(fēng)景區(qū)是國家3A級景區(qū)。以長江三峽為代表的自然風(fēng)光和以三峽水利樞紐工程為代表的人文景觀奠定了宜昌旅游在全國和國際旅游中的重要地位。（三）愚人島生態(tài)旅游資源十分豐富，亟待開發(fā)清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。愚人島庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，具有極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時(shí)代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。（四）愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)有利于生態(tài)旅游資源綜合利用根據(jù)《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）和湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動發(fā)展，其資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。二、項(xiàng)目概況：湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目：湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡稱“愚人島”）位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣東部的清江高壩洲庫區(qū)，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。24′，位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)，縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心和旅游發(fā)達(dá)區(qū)域在龍舟坪鎮(zhèn)，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的清江水域及其附近低山丘陵組成。（5）投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。（6）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度：本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，累計(jì)3年完成。三、項(xiàng)目投資者概況湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司成立于2007年3月，注冊資本1億元人民幣，其全資子公司湖北清江愚人島生態(tài)林業(yè)有限公司成立于2003年3月。現(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，%。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負(fù)責(zé)制。董事會為公司最高決策機(jī)構(gòu)，經(jīng)理班子作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)經(jīng)營活動。四、編制依據(jù)與研究范圍（一）編制依據(jù)《湖北清江愚人島旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》《湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制協(xié)議》項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案初步可行性研究報(bào)告《愚人島社會主義新農(nóng)村規(guī)劃編制協(xié)議》（二）研究范圍項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求宜昌位于長江北岸、三峽東口，古稱夷陵，有2400多年的歷史，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是楚文化的發(fā)祥地。隨著三峽大壩的全部竣工，宜昌打造國際水電名城戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，宜昌作為一個(gè)國際性旅游目的地日漸成熟。然而，宜昌旅游產(chǎn)品卻存在旅游產(chǎn)品種類單一、產(chǎn)品開發(fā)深度不夠、各種產(chǎn)品缺乏有效整合等問題，以致于對客流的吸引力不足，產(chǎn)業(yè)效益低下，嚴(yán)重影響地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展水平。在清江愚人島發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)旅游，一方面順應(yīng)了旅游的發(fā)展趨勢，改變宜昌旅游結(jié)構(gòu)，推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個(gè)湖北地區(qū)旅游檔次，另一方面保護(hù)清江生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)清江旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為清江旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。主要體現(xiàn)在：《宜昌市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005～2025）》，從“觀光產(chǎn)品”向“休閑度假產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變是未來宜昌旅游產(chǎn)品開發(fā)的策略之一，愚人島進(jìn)行度假旅游開發(fā)正是這一策略的體現(xiàn)。愚人島的開發(fā)增加了三峽大壩旅游和清江旅游的互動，形成觀光與度假的結(jié)合，增加了旅游者的停留時(shí)間。，一方面促進(jìn)宜昌旅游結(jié)構(gòu)改變，推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個(gè)湖北地區(qū)旅游檔次，另一方面保護(hù)清江生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)清江旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為清江旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。因此，湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司股東集體做出決策：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。以前購買別墅主要是位于：金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士、公務(wù)員、高端技術(shù)人才。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購買Town House的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營、民營企業(yè)主。目前，別墅市場的重要問題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn),項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目倍受市場推崇。品質(zhì): 追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì),目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)實(shí)用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點(diǎn)。二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析2009年上半年，在國家寬松的貨幣政策刺激、宜昌市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》出臺、股票市場強(qiáng)勁反彈等多種利好因素的共同影響下，積累性置業(yè)需求不斷釋放，市場逐漸回暖，商品房銷售呈現(xiàn)逐月上升趨勢。㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬㎡左右；㎡，%，增幅明顯，㎡，銷售面積最大。隨著全國房地產(chǎn)市場的回暖，宜昌城區(qū)和非城區(qū)消費(fèi)者入市購房熱情不斷增加，現(xiàn)房銷售同比增幅在40%以上，期房銷售同比下降減小，購房對象的多元化和區(qū)域的擴(kuò)大化，不僅消化了現(xiàn)房，也加快了過去存積的期房消化速度。“天下之中”的地緣優(yōu)勢有利于與旅游客源地建立便捷的航空、鐵路和公路交通聯(lián)系；“千湖之省”有利于發(fā)揮集聚優(yōu)勢，為開發(fā)、建設(shè)、宣傳濱水度假旅游產(chǎn)品提供了良好的營銷形象。三峽大壩作為中國歷史上繼長城以來最偉大的工程，其旅游吸引力也如長城一樣是不受時(shí)空限制的，具有長期效益。愚人島臨近三峽大壩，一方面增強(qiáng)三峽旅游的產(chǎn)品供給，優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面也會分享三峽大壩這一國際性品牌所帶來的遠(yuǎn)程客源。愚人島青山秀水，山地和水體交錯(cuò)有致，自然契合的山水景觀格局，山體、水域構(gòu)成了良好的區(qū)域小氣候，山水相依的景觀視野具備豐富的景觀資源。古往今來，凡登臨者到此，無不為如此河山而生嘯傲之慨。愚人島所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風(fēng)純樸，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時(shí)代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。目前，愚人島現(xiàn)有的旅游服務(wù)接待設(shè)施存在著檔次不高、缺乏特色的明顯不足。愚人島三面環(huán)水，短期內(nèi)不能架橋，去愚人島主要依靠鄢沱碼頭，對外交通不甚便利。而且停車場地的大小也會受到游客量周期變化的影響，在淡季的時(shí)候會被閑置，在旺季尤其在黃金周的時(shí)候又不能滿足需要。同時(shí)愚人島內(nèi)部交通路網(wǎng)絡(luò)尚未形成。宜昌作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”領(lǐng)跑者，而長陽作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”的重要支點(diǎn)，在湖北省“鄂西生態(tài)文化旅游圈”中占有重要地位，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，旅游資源富集，在宜昌和長陽的旅游業(yè)發(fā)展中起著極其重要的作用，而愚人島作為清江流域的重要節(jié)點(diǎn)，對于完善清江流域乃至宜昌和湖北的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著重要的潛在作用。隨著人們在“復(fù)歸自然”、“ 返璞歸真”的觀念影響下，為了緩解壓力，享受生活，獲得身心愉悅而選擇的一種在大自然中尋找心靈寧靜的放松方式與人們?nèi)找嫣岣叩娜宋木衽c環(huán)境意識結(jié)合在一起所形成的一種生態(tài)休閑度假、綠色消費(fèi)日漸成為我國的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一, 并且其比重在不斷上升中。宜萬鐵路和滬渝高速公路貫穿長陽縣全境，大大地改善了愚人島的交通條件，使得旅游通道更加暢通，縮短了交通時(shí)間，從而可以吸引更大范圍的旅游者。另一方面，近年來隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，清江水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢，這對于愚人島的別墅開發(fā)也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。為實(shí)現(xiàn)愚人島乃至整個(gè)清江流域的可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，協(xié)調(diào)好各部門、各利益主體之間的關(guān)系，避免各自為陣現(xiàn)象及各種短期行為的發(fā)生。綜上所述，整合現(xiàn)有各種資源，加快愚人島別墅群的開發(fā)，有助于推動愚人島旅游開發(fā)的步伐，在有效保護(hù)生態(tài)資源的前提下，將愚人島的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成旅游產(chǎn)品優(yōu)勢，打造愚人島整體優(yōu)勢品牌，將對促進(jìn)宜昌長陽地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。（二）項(xiàng)目定位經(jīng)過大量市場調(diào)研和反復(fù)分析論證，湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目選擇歐式建筑作為目標(biāo)定位，徜徉于青山綠水之間，泛舟于清江碧波之上，欣賞歐式建筑風(fēng)格，可以提升項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值和尊崇品位。l A型單體別墅，如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨(dú)立衛(wèi)生間等等，都是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶，挑高客廳()，共有8個(gè)臥室，并且每房配有衛(wèi)生間；l B型聯(lián)排也是前后花園，獨(dú)門獨(dú)戶；各戶型均在8房以上，面積分別如下：單體別墅796㎡，聯(lián)排別墅596㎡。單體別墅建設(shè)上結(jié)合水體，營造有私家碼頭，景觀效果豐富。將中央綠地、宅間綠地、宅園綠地和屋頂綠化、清江碧波有機(jī)結(jié)合，使別墅處處是綠色，步步有景觀，構(gòu)建多層次的綠化景觀系統(tǒng)。2007年3月愚人島成為2007環(huán)球小姐三峽選拔賽唯一指定外景拍攝基地；2007年4月承辦了“愚人島杯”2007中國長陽活動的創(chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場開發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。（三）客戶參與策略在項(xiàng)目達(dá)以預(yù)售階段后，開始進(jìn)行項(xiàng)目認(rèn)購，增加采用預(yù)訂、贈送禮品等形式，吸引目標(biāo)群體前來參觀，增加市場認(rèn)可度，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)開盤銷售，迎接銷售高潮。（四）創(chuàng)新經(jīng)營，導(dǎo)入“別墅休閑度假”聯(lián)動銷售模式對于度假型的第二居所，可以采用別墅休閑度假”聯(lián)動，以分時(shí)度假方式進(jìn)行經(jīng)營。（五）價(jià)格策略根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，結(jié)合愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的資源優(yōu)勢和愚人島別墅群項(xiàng)目工程進(jìn)度安排，保守預(yù)計(jì)一期別墅均價(jià)采用5000元／㎡。二、銷售周期預(yù)計(jì)本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，累計(jì)3年完成。愚人島別墅群項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入150372萬元，其中2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入23880萬元，2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入63022萬元，2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入63470萬元。《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）已于2006年12月16日通過由湖北省發(fā)改委、湖北省旅游局、宜昌市人民政府組織的評審會。評審專家委員會認(rèn)為，《控規(guī)》成果完善，符合國家旅游規(guī)劃通則關(guān)于旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)范要求，符合愚人島實(shí)際，具有可操作性和很強(qiáng)的制約性及開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越清江流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢自西向東傾斜，山勢逐步降低。流域內(nèi)山區(qū)占80%以上，山勢陡峻，河谷深切，河道狹窄，比降大，具有山區(qū)河流特征。愚人島三面環(huán)水，庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。地震基本烈度為Ⅵ度。年平均氣溫16℃，年平均日照時(shí)數(shù)為1571小時(shí)，無霜期185～194天，年降雨量1355～1488mm，穩(wěn)定通過10℃以上的間隔天數(shù)132～247天，活動積溫2210～5270℃，由于境內(nèi)地形復(fù)雜，海