【正文】 快，政府可能采取更加嚴厲的房地產開發(fā)控制政策，將對本項目開發(fā)帶來不利的影響。（三）管理風險公司管理風險主要表現在以下幾個方面：一是項目開發(fā)過程中，建設單位和施工單位沒有正確領會《愚人島項目總規(guī)》和《控規(guī)》內容，從而對生態(tài)環(huán)境造成破壞帶來的風險；二是公司組織架構不完善、管理制度不規(guī)范帶來的政出多門，管理混亂，資源浪費；三是項目開發(fā)過程中管理人才、技術人才匱乏，造成工程進度遲緩、工程質量低劣。（四）環(huán)保風險愚人島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內，清江作為長江在湖北境內的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。二、風險對策針對愚人島別墅群項目開發(fā)過程中存在的諸多風險因素，湖北愚人島實業(yè)有限公司攜手當地政府、社會各界精英、公司管理層，積極采取對策，最大限度地確保將開發(fā)風險降低到最低程度，真正實現人與自然、社會與環(huán)境、眼前利益與長遠利益、經濟效益與社會效益、微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一。（二）市場風險對策針對項目開發(fā)過程中存在的市場風險，本報告在第八章中已經分析了單位售價、銷售量、單位建筑成本變動對利潤總額的影響，在以后的開發(fā)過程中，將重點采三種措施以降低市場風險：第一，加快愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)步伐，以環(huán)境優(yōu)勢提升別墅群項目的品位和檔次，進而提高單位售價；第二，加強愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的品牌形象宣傳，通過舉辦國際滑翔傘大賽、攝影大賽、清江畫廊挑戰(zhàn)賽等國際國內重大賽事促進銷售進度；第三，針對建筑市場上的價格變動，一方面，公司將開發(fā)穩(wěn)定的供貨渠道，確保進貨價格的穩(wěn)定，另一方面，公司將加強項目管理和成本控制，降低材料消耗。（四）生態(tài)保護風險對策針對愚人島別墅群項目開發(fā)過程有可能帶來清江流域生態(tài)破壞風險，湖北愚人島實業(yè)有限公司堅持“保護第一，科學規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針。其次，在具體建設規(guī)模、建設內容上充分體現了生態(tài)環(huán)境保護和適當合理開發(fā)利用，在項目設置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關系。因此，公司股東采取開發(fā)與保護并進的方針，滾動開發(fā)，永續(xù)利用，首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，進行愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠開發(fā)，實現可持續(xù)發(fā)展的目標。湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目以合理的定位來帶動整個項目的運作，為清江愚人島旅游區(qū)的崛起和房地產開發(fā)建設帶來全新理念。通過綜合分析，可以看出：一方面，本項目具有較高的財務效益和較強的抗風險能力，市場風險較低，另一方面，本項目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護，人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，經濟效益、社會效益與生態(tài)效益實現有機統(tǒng)一，具有極高的投資價值。建議湖北愚人島實業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護工作，制訂切實可行的科學管理目標，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強環(huán)境監(jiān)測工作。本人非常榮幸接受湖北愚人島實業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報告，但由于時間倉促，項目規(guī)劃、相關數據不足，本報告難免有未盡之處。附件附表一：愚人島別墅群項目投資估算表項目單價（元/㎡）第一期第二期面積（㎡）金額（萬元）面積（㎡）金額（萬元）（一）固定資產建筑安裝費用①土建工程（樁以上）800119400955215112012090②基礎工程、給排水工程50119400597151120756③弱電、消防、給排水55119400657151120831④強電與供水工程30119400358151120453⑥社區(qū)景觀、綠化、設施工程30119400358151120453小計1152214583（二）無形資產土地開發(fā)成本3650小計3650（三）開辦費項目管理費346437工程監(jiān)理費5873勘測設計費2680小計3083510（四）不可預見費（5%）730755（五）物價因素（10%）14611509（六）銷售費用（2%）11941813（七）總建筑成本2164019171（八）流動資金10001000（九）建設期利息2400600（十）別墅群項目總投資2504020771總建筑面積單位投資（元）1693附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表項 目第一期投資計劃第二期投資計劃金額(萬元)2010年2011年金額（萬元）2011年2012年建安成本1152214583使用計劃%%%%所需資金(萬元)土地出讓金3650使用計劃70%30%所需資金(萬元)25551095開辦費3083510使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)204306銷售費用11941813使用計劃60%40%50%50%所需資金（萬元）不可預見費（10%）730755使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)292438302453物價因素（10%）14611509使用計劃50%50%40%60%所需資金(萬元)建設期利息240012001200600600流動資金（萬元）10005005001000400600合 計2504020771所占百分比%%%%%%附表三：愚人島別墅群項目投資成本表項目名稱愚人島別墅群項目建筑面積270520m2序號成本項目名稱成本估算（萬元）說明1土地出讓金36502建筑安裝費用25294包括土建工程、安裝工程等,按935元/m23景觀設施811按建筑面積計30元/m24開辦費3593包括項目管理費、工程監(jiān)理費、規(guī)劃設計費，5財務費用30006不可預見費（5%）14857流動資金20008其他費用29709營銷費用（2%）300710項目總投資45811平均成本1693元/m2附表四：愚人島別墅群項目投資收益估算表項 目第一期第二期合計2010 年2011年小計20112012小計(一)別墅單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520(二)年預售房屋出售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372（三）建筑成本985614784250402077145811(四)銷售稅金及附加營業(yè)稅（萬元）1194179129851360317445347519城市維護建設稅（萬元）609014968159227376教育費附加（萬元）3654904195136226防洪工程維護費（萬元）456811352121172286交易管理費（萬元）129193322147343490812交易印花稅（萬元）13193215344981土地增值稅（萬元）387580967441102814692436小計18642795465821244954707711736（五）稅前利潤（萬元）1216018241304026242492825（六）所得稅（萬元）304015606（七）稅后利潤912046818附表五：愚人島別墅群項目現金流量測算表 單位：萬元項目合計2010年2011年2012年一、現金流入163372368806302263470銀行借款/融資1000010000銷售收入150372238806302263470其他現金流入30003000二、現金流出102029157604388342386項目建設4581198562325212703銷售稅金及附加13860186449197077所得稅273583040871215606貸款利息償還300012001200600貸款本金償還1000050005000其他現金流出3000100010001000三、凈現金流量61343213201933920684附表六：愚人島別墅群項目敏感性分析表項 目合計單位售價降低10%單位建筑成本提高10%銷售量下降10%(一)別墅　　　　單位售價（元/㎡）55595003955595559建筑面積（㎡）270520270520270520270520(二)年預售房屋　　　　出售面積（㎡）270520270520270520243468銷售收入（萬元）150372135344 150372135344（三）建筑成本458114581150392945811（四）銷售稅金及附加1173610563 1173610563 （五）稅前利潤（萬元）9282578970 8824478970（六）所得稅（萬元）2320619742 22061 19742 （七）稅后利潤6961959227 66183 59227 44