【正文】 可以得出結(jié)論：單位售價與銷售量的變動對利潤總額的影響最高，幾乎相當；其次是單位建筑成本變動的影響。（二）市場風險本項目的市場風險主要體現(xiàn)三個方面：一是銷售價格變動對公司利潤的影響；二是未能達到預(yù)期銷售量對公司利潤和后續(xù)項目開發(fā)的影響；三是建筑材料價格變動對投資總額的影響。（三）管理風險對策針對項目開發(fā)過程中存在的管理風險，首先，公司成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室；其次，嚴格實行工程招標投標制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學工程建設(shè)管理，加大配套資金落實力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進度和工程質(zhì)量；最后，針對生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項目建設(shè)單位和承建商高度重視，并按本報告所提出的各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設(shè)、誰負責”的制度，堅決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。她的建成必將成為清江愚人島旅游區(qū)的標志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚愚人島實業(yè)有限公司的經(jīng)營宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標桿性項目。敬請公司領(lǐng)導、社會同行給予指正。第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目堅持“保護第一，科學規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護和適當合理開發(fā)利用，在項目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。（一）政策風險對策雖然，國家采取一系列政策、法律、法規(guī)，以抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，然而，應(yīng)該看到：第一，房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，帶動著上下游十數(shù)個行業(yè)的發(fā)展，國家控制的目的是為了確保中國房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)市場；第二，2008年，國際金融危機的爆發(fā)，導致世界經(jīng)濟陷入衰退，盡管今年上半年，我國經(jīng)濟出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但這種形勢還不穩(wěn)定，需要國家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來新的生機；第三，通過盈虧平衡分析，%，安全邊際率高，具有較強的穩(wěn)定性；第四，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)項目規(guī)劃通過了省、市、縣三級政府的批準。第九章 風險分析 一、風險因素通過研究分析，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項目面臨如下幾個風險因素：（一）政策風險近年來，為抑制房價漲幅過大過快，國家采取了一系列的財政政策和金融政策，從土地供給、土地開發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價格。保本點＝投資總額/（單位面積售價單位面積建筑成本－單位面積稅費）＝45811/（50001693434）＝159454（㎡）一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤70%時，項目風險較低。詳見附表四：愚人島別墅群項目投資收益估算表。 城市建設(shè)稅費：376萬元；216。第八章 財務(wù)分析與財務(wù)評價 一、建筑成本估算本項目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成：：3650萬元；：25294萬元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；：811萬元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；：3593萬元，包括規(guī)劃設(shè)計費、項目管理費、工程監(jiān)理費等；：3000萬元；：1485萬元，按2+3+5項的5%提??；：3007萬元，按銷售收入的2%提取。單位建筑面積投資額為1693元。②項目監(jiān)理費：%計算。設(shè)置2座垃圾中轉(zhuǎn)站。雨水采用自然排放。人45001350（m3/d）2餐飲20L/次在各入口處，結(jié)合入口廣場的設(shè)計共設(shè)置4個公共交通大型停車場，滿足游客換乘的需要；在旅游度假區(qū)內(nèi)部共設(shè)置14個中型停車場；各項目地塊入口、公共建筑門口、主題度假酒店、會議中心等均設(shè)置較小型停車場，共設(shè)置26個小型停車場。（1）道路島內(nèi)游賞線路交通體系氛以水上交通、車行和步行游覽為主，具體分為車行道（主干道路）、步行道（游覽步道）、水上交通三種方式。 皮家包:總面積350畝，規(guī)劃單體別墅30棟，建筑面積23880m2；178。島內(nèi)電信服務(wù)商通訊網(wǎng)覆蓋面廣，寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善，實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化，通訊條件極為便利。正是“一山分四季，十里不同天”。西部山嶺高程1000～2000米，東部由1000米降至河口的數(shù)十米。第一期自2010年7月1日預(yù)售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預(yù)售，2012年2012年12月31日銷售完畢。（二）分步推廣策略在項目達到預(yù)售階段前，分步驟地進行宣傳，采用戶外廣告、媒體等多種形式，引進目標群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。、功能齊全低層洋房采用前后花園設(shè)計；對流通風良好，戶戶向陽，且均可觀看花園、江景，頂層采用復(fù)式設(shè)計，突顯住宅高尚定位。為確保愚人島旅游開發(fā)的順利進行，必須處理好如下幾個關(guān)系：當?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關(guān)系，清江東岸與度假區(qū)的利益關(guān)系，三峽大壩與度假區(qū)的利益關(guān)系。（三）Opportunities(機遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立湖北省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊、體制、機制等瓶頸障礙，使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進鄂西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)湖北東西部相對均衡發(fā)展。（二）Weaknesses（劣勢）基礎(chǔ)設(shè)施是愚人島進行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的重要支撐，對于營造一個便利、舒適的度假環(huán)境至關(guān)重要。愚人島寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。上半年銷售面積的增長也帶動了銷售額的大幅增長，%；，%。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風格最重視：國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強調(diào)生活品質(zhì)外,更認為擁有別墅是身份與地位的象征。，清江旅游線路上也有幾處度假區(qū)，但是它們的規(guī)模較小，級別也不高，對宜昌市度假旅游市場基本上沒有什么影響；相反，愚人島可以確保至少20平方公里的土地面積用于旅游開發(fā)，可以做大度假區(qū)的規(guī)模，并且可以打造高端的度假產(chǎn)品，這樣完全有可能影響宜昌整體的度假旅游市場。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個湖北省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動作用。公司作為長陽縣目前規(guī)模最大、服務(wù)功能最齊全的旅游龍頭企業(yè)，致力于愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的開發(fā)。項目規(guī)劃： （1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）建設(shè)內(nèi)容：清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風景區(qū)、三峽人家風景區(qū)被評選為湖北首屆“十佳”旅游景區(qū)。鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會效益，聯(lián)合國專門推出了生態(tài)旅游年活動，以鼓勵世界各國通過開展可持續(xù)的旅游活動來促進環(huán)境保護和經(jīng)濟發(fā)展。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務(wù)旅游只分別占20%和18%。長江三峽是我國最大的國家地質(zhì)公園、全國旅游景點40佳；三峽大壩旅游區(qū)、三峽人家風景區(qū)、車溪風景區(qū)、西陵峽口風景區(qū)4家風景區(qū)是國家4A級景區(qū)，玉泉寺風景區(qū)、中華鱘園、昭君村、百寶寨、泗溪風景區(qū)、屈原祠、紫陽龍洞風景區(qū)、奧陶紀石林、宋山、古潮音洞風景區(qū)、情人泉風景區(qū)11家風景區(qū)是國家3A級景區(qū)。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風俗習慣都透著巴楚文化的風韻，具有極高的旅游文化價值和欣賞價值。24′，位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)，縣政治、經(jīng)濟、文化的中心和旅游發(fā)達區(qū)域在龍舟坪鎮(zhèn)，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的清江水域及其附近低山丘陵組成?，F(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，%。隨著三峽大壩的全部竣工，宜昌打造國際水電名城戰(zhàn)略目標的逐步實現(xiàn)，宜昌作為一個國際性旅游目的地日漸成熟。愚人島的開發(fā)增加了三峽大壩旅游和清江旅游的互動，形成觀光與度假的結(jié)合，增加了旅游者的停留時間。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購買Town House的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營、民營企業(yè)主。㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬㎡左右；㎡，%，增幅明顯，㎡，銷售面積最大。愚人島臨近三峽大壩，一方面增強三峽旅游的產(chǎn)品供給，優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面也會分享三峽大壩這一國際性品牌所帶來的遠程客源。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風格、生活習慣和風俗既有巴人土家風情又有荊楚文化民風的特點。同時愚人島內(nèi)部交通路網(wǎng)絡(luò)尚未形成。另一方面，近年來隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，清江水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢，這對于愚人島的別墅開發(fā)也是一個巨大的挑戰(zhàn)。l A型單體別墅，如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨立衛(wèi)生間等等，都是前后花園，獨門獨戶，挑高客廳()，共有8個臥室，并且每房配有衛(wèi)生間；l B型聯(lián)排也是前后花園，獨門獨戶；各戶型均在8房以上，面積分別如下：單體別墅796㎡，聯(lián)排別墅596㎡?；顒拥膭?chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應(yīng)，也促進了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場開發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。二、銷售周期預(yù)計本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越清江流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢自西向東傾斜，山勢逐步降低。年平均氣溫16℃，年平均日照時數(shù)為1571小時，無霜期185～194天，年降雨量1355～1488mm，穩(wěn)定通過10℃以上的間隔天數(shù)132～247天，活動積溫2210～5270℃，由于境內(nèi)地形復(fù)雜，海拔高差懸殊，從而導致水熱資源的重新分配，具有多種小氣候特點，隨海拔升高而變化，氣候呈立體結(jié)構(gòu)，兼有中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶及中溫帶多種氣候類型。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達標后，與雨水一起作為中水利用或排放。 樟樹垴:總面積450畝，規(guī)劃單體別墅50棟，建筑面積39800m2；178。⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。4座廣場總面積40000㎡。表3 愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號名稱用水標準規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d④排水工程：旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護風景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點、休憩點及主要路段每隔400m左右設(shè)一個垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點，將旅游、生活垃圾收集并運裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。（3）開辦費開辦費是指項目建設(shè)期內(nèi)，用于項目組織管理設(shè)計等各項費用，包括以下各項費用：①項目管理費：以建安成本的3%計算。二、投資估算 經(jīng)過投資估算，愚人島別墅群項目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。詳見附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表。 營業(yè)稅：7519萬元；216。3．盈利能力分析項目總投資為：45811萬元，銷售收入為：150372萬元，稅后利潤總額：69619萬元，稅前利潤總額92825萬元。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設(shè)，%時，項目全部投