【正文】 蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。（二）劣勢（W）仙葫項目地處仙葫開發(fā)區(qū)，城市配套建設(shè)不完善；針對開發(fā)的客戶群相對狹小，市場狹小，銷售壓力大；郊區(qū)化生活模式在南寧市剛剛起步，還處于啟動時期；幾個大別墅同時上陣，項目面臨著競爭。對于南寧市近幾年房地產(chǎn)市場火爆，房地產(chǎn)商都爭搶開發(fā)，特別是近來許多大型樓盤上馬，使項目面臨激烈的競爭的分析： 通過調(diào)查分析，近年來南寧房地產(chǎn)市場日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)展，同時，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此，可以預(yù)測在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會形成泡沫，由于近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，這部份人已有強(qiáng)烈的愿望和足夠的資金購買住宅。增值稅=增值額*50%扣除項*10%=11,*50%7,793*10%=5,=4,利潤總額=9,—4,=4,所得稅=4,*33%=1,凈利潤=4,—1,=2,項目銷售凈利率=凈利潤/銷售收入*100%=2,051萬元=15%投資回報率=凈利潤/實(shí)際投入資金額=2,878萬元*100%=60% (三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測現(xiàn)金凈流量預(yù)測 ,878萬元會所投資480萬元， 別墅土建為（42*300 m2=12600 m2*800元/ m2）1,008 萬元， 別墅區(qū)配套工程280萬元環(huán)境綠化400萬元前期工程費(fèi)用150萬元（報建、招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、勘察）土地費(fèi)用2,160萬元期間費(fèi)用（廣告費(fèi)用200萬元、管理費(fèi)200萬元） 400萬元 2,第一期銷售收入3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；第二期銷售收入4,200元/m2*6300 m2=2,646萬元，銷售42棟別墅收入共計4,851萬元，假若資金回收率為70%，可回籠資金3,，部份緩解第一期工程資金的壓力，還存在1,5002,000萬元的資金缺口，目前解決資金缺口的主要從渠道是利用外部融資，同時加大銷售的力度，快速回籠資金。在南寧仙葫開發(fā)區(qū)是別墅樓盤開發(fā)的黃金地域，在我們項目開發(fā)的樓盤周邊，有不少別墅盤，這對我們的銷售是一個壓力，根據(jù)這一現(xiàn)實(shí)情況，我們遵循財務(wù)風(fēng)險預(yù)測最大可能的原則，對項目風(fēng)險因素作如下預(yù)測。九、結(jié)論通過以上分析可知：本項目具有較好的市場前景，具有高的投資回報率，因此項目是可行的。在現(xiàn)有已確定銷售面積、銷售定價、項目總成本支出不會發(fā)生較大的變化的條件下，就實(shí)現(xiàn)項目保本點(diǎn)，這個銷售量只占整個項目銷售量的47%，也就是說：余下53%的銷售量就形成了我們的利潤空間，如果說，我們的銷售單價定價，工程成本、期間費(fèi)用控制比預(yù)期的要好，目標(biāo)利潤就會更豐厚。其中高檔別墅142棟，會所建筑面積4,800 m2，建設(shè)周期為兩年，項目有關(guān)財務(wù)指標(biāo)預(yù)測如下：(一)項目投資額估算 9,500萬元 土方18萬立方米 11元/ m3 200萬元 排水、給水、排污、供電 （各50萬元） 200萬元 土建（4800m2*1000元/m2+43000元/m2*800元=49,800 m2 ）3,920萬元、 綠化、景觀 600萬元 智能化 200萬元 道路 80萬元 設(shè)計 220萬元 勘察、消防、圍墻 113 萬元 其他 100萬元 土地款 2,160萬元 開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)） 1,707萬元(二)項目銷售收入、成本估算 銷售收入估算公司銷售部通過對南寧中高檔別墅消費(fèi)群體需求調(diào)查、對已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實(shí)地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項目定位為中高檔別墅，銷售價格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價，開盤均價3,500元/m2，則銷售收入為3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；開盤一段時間后調(diào)整定價4,200元/m2*6300 m2=2,646萬元；第二期銷售定價的確定，會根據(jù)第一期銷售情況來確定，如果銷售勢頭較理想，銷售價格就上漲，假若價格為5,000元/m2*30,400m2=15,200萬元，142棟別墅銷售收入共計為20,051萬元。從SWOT分析中可知，項目有許多優(yōu)勢，但的確也存在一些無利因素，所以我們要針對這些因素，深一步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結(jié)如下： 由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進(jìn)步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會采取一系列的措施來完善城市配套建設(shè)和通過改造來完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。1世界級的健康社區(qū)：保留原生古木形成的生態(tài)圈，植被無須噴灑農(nóng)藥即可郁郁蔥蔥生長。觀山、親水、看天下，風(fēng)水寶地盡在邕江灣。最后比較性價比別墅的價格不菲，廉價的 “別墅”不是真正意義上的別墅。購置別墅對高收入者而言，亦是一生中最為重要的一次消費(fèi)，因此，別墅選擇應(yīng)該也是慎之又慎。這部分人實(shí)際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內(nèi)別墅項目的銷售并不是十分理想，所以市場空間還是比較大，但也存在激烈的競爭，這對于我們下一步的市場進(jìn)入具有一定的障礙。天池山別墅 對手一期已基本售磬，二期即將開發(fā)，對手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競爭。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢。從獨(dú)立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨(dú)立別墅存量并不多，大量已被市場消化掉。（附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡介 南寧市已建和在建的別墅項目天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。而2003年大部分別墅盤推向市場后則完全進(jìn)入“別墅時代”。特別是2003年，新盤紛紛上馬入市，市場繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點(diǎn)之一。 (4)、供求特點(diǎn) a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨(dú)立別墅容易銷售。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問市。也就是說，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對住房的功能配置上趨向于客廳+餐廳+主人間+兒童房+老人房+工人房+客房+書房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多衛(wèi)生間。從仙葫項目本身條件定位根據(jù)仙葫項目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計成依山別墅，形成錯落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當(dāng)會是一道亮麗的景觀，不會形成太陡的山路。進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)蘇和成長，又使瑯東的建設(shè)進(jìn)一步提速。（4）南寧城市的建設(shè)將推動房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢必會引起周邊房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進(jìn)軍南寧，將對南寧的房地產(chǎn)有著推動的作用，如大連萬達(dá)已在南寧市朝陽廣場旁計劃投資12個億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項課題中，有三項是圍繞著如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。各區(qū)域樓盤的銷售價格（平均價格）不一：江南區(qū)為1550元/ m2；市中心區(qū)域?yàn)?350元/ m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價為2250元/ m2。總而言之，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強(qiáng)，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點(diǎn)。（三）廣西房地產(chǎn)市場分析自1999年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55億元，比上年同期增長4成，比全國平均增速高出18個百分點(diǎn)；商品房實(shí)際銷售面積約300萬平方米，銷售額近54億元，分別比上年同期增長5成和9成。 商品房總體價格平穩(wěn) 從全國看，%，2001年比上年增長6%，%。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會朝著良性方面來發(fā)展，這些將對本項目起到促進(jìn)的作用。（2）招商工作成果顯著：已引建項目152個，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金46億。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。邕江灣別墅園可行性研究報告邕江灣別墅園可行性報告廣西中大股份有限公司目錄一、項目概況……………………………………………………………………4(一)項目名稱………………………………………………………………………4(二)項目地理位置…………………………………………………………………4(三)項目占地面積…………………………………………………………………4(四)項目現(xiàn)狀………………………………………………………………………4(五)項目周邊環(huán)境…………………………………………………………………4二、政策及市場環(huán)境分析……………………………………………………5（一）政策分析：………………………