【正文】 蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。（二）劣勢(shì)（W）仙葫項(xiàng)目地處仙葫開發(fā)區(qū)，城市配套建設(shè)不完善；針對(duì)開發(fā)的客戶群相對(duì)狹小，市場(chǎng)狹小，銷售壓力大；郊區(qū)化生活模式在南寧市剛剛起步，還處于啟動(dòng)時(shí)期；幾個(gè)大別墅同時(shí)上陣，項(xiàng)目面臨著競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于南寧市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房地產(chǎn)商都爭(zhēng)搶開發(fā)，特別是近來(lái)許多大型樓盤上馬，使項(xiàng)目面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)的分析： 通過(guò)調(diào)查分析，近年來(lái)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)展，同時(shí)，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此，可以預(yù)測(cè)在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會(huì)形成泡沫，由于近年來(lái)，南寧涌現(xiàn)出一批私營(yíng)老板、高級(jí)企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，這部份人已有強(qiáng)烈的愿望和足夠的資金購(gòu)買住宅。增值稅=增值額*50%扣除項(xiàng)*10%=11,*50%7,793*10%=5,=4,利潤(rùn)總額=9,—4,=4,所得稅=4,*33%=1,凈利潤(rùn)=4,—1,=2,項(xiàng)目銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入*100%=2,051萬(wàn)元=15%投資回報(bào)率=凈利潤(rùn)/實(shí)際投入資金額=2,878萬(wàn)元*100%=60% (三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)現(xiàn)金凈流量預(yù)測(cè) ,878萬(wàn)元會(huì)所投資480萬(wàn)元， 別墅土建為（42*300 m2=12600 m2*800元/ m2）1,008 萬(wàn)元， 別墅區(qū)配套工程280萬(wàn)元環(huán)境綠化400萬(wàn)元前期工程費(fèi)用150萬(wàn)元（報(bào)建、招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察）土地費(fèi)用2,160萬(wàn)元期間費(fèi)用（廣告費(fèi)用200萬(wàn)元、管理費(fèi)200萬(wàn)元） 400萬(wàn)元 2,第一期銷售收入3,500元/m2*6,300m2=2,205萬(wàn)元；第二期銷售收入4,200元/m2*6300 m2=2,646萬(wàn)元，銷售42棟別墅收入共計(jì)4,851萬(wàn)元，假若資金回收率為70%，可回籠資金3,，部份緩解第一期工程資金的壓力，還存在1,5002,000萬(wàn)元的資金缺口，目前解決資金缺口的主要從渠道是利用外部融資，同時(shí)加大銷售的力度，快速回籠資金。在南寧仙葫開發(fā)區(qū)是別墅樓盤開發(fā)的黃金地域，在我們項(xiàng)目開發(fā)的樓盤周邊，有不少別墅盤，這對(duì)我們的銷售是一個(gè)壓力，根據(jù)這一現(xiàn)實(shí)情況，我們遵循財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)最大可能的原則，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素作如下預(yù)測(cè)。九、結(jié)論通過(guò)以上分析可知：本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景，具有高的投資回報(bào)率，因此項(xiàng)目是可行的。在現(xiàn)有已確定銷售面積、銷售定價(jià)、項(xiàng)目總成本支出不會(huì)發(fā)生較大的變化的條件下，就實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目保本點(diǎn)，這個(gè)銷售量只占整個(gè)項(xiàng)目銷售量的47%，也就是說(shuō)：余下53%的銷售量就形成了我們的利潤(rùn)空間，如果說(shuō)，我們的銷售單價(jià)定價(jià)，工程成本、期間費(fèi)用控制比預(yù)期的要好，目標(biāo)利潤(rùn)就會(huì)更豐厚。其中高檔別墅142棟，會(huì)所建筑面積4,800 m2，建設(shè)周期為兩年，項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：(一)項(xiàng)目投資額估算 9,500萬(wàn)元 土方18萬(wàn)立方米 11元/ m3 200萬(wàn)元 排水、給水、排污、供電 （各50萬(wàn)元） 200萬(wàn)元 土建（4800m2*1000元/m2+43000元/m2*800元=49,800 m2 ）3,920萬(wàn)元、 綠化、景觀 600萬(wàn)元 智能化 200萬(wàn)元 道路 80萬(wàn)元 設(shè)計(jì) 220萬(wàn)元 勘察、消防、圍墻 113 萬(wàn)元 其他 100萬(wàn)元 土地款 2,160萬(wàn)元 開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)） 1,707萬(wàn)元(二)項(xiàng)目銷售收入、成本估算 銷售收入估算公司銷售部通過(guò)對(duì)南寧中高檔別墅消費(fèi)群體需求調(diào)查、對(duì)已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實(shí)地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項(xiàng)目定位為中高檔別墅，銷售價(jià)格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價(jià)，開盤均價(jià)3,500元/m2，則銷售收入為3,500元/m2*6,300m2=2,205萬(wàn)元；開盤一段時(shí)間后調(diào)整定價(jià)4,200元/m2*6300 m2=2,646萬(wàn)元；第二期銷售定價(jià)的確定，會(huì)根據(jù)第一期銷售情況來(lái)確定，如果銷售勢(shì)頭較理想，銷售價(jià)格就上漲，假若價(jià)格為5,000元/m2*30,400m2=15,200萬(wàn)元，142棟別墅銷售收入共計(jì)為20,051萬(wàn)元。從SWOT分析中可知，項(xiàng)目有許多優(yōu)勢(shì)，但的確也存在一些無(wú)利因素，所以我們要針對(duì)這些因素，深一步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結(jié)如下： 由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進(jìn)步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會(huì)采取一系列的措施來(lái)完善城市配套建設(shè)和通過(guò)改造來(lái)完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。1世界級(jí)的健康社區(qū)：保留原生古木形成的生態(tài)圈，植被無(wú)須噴灑農(nóng)藥即可郁郁蔥蔥生長(zhǎng)。觀山、親水、看天下，風(fēng)水寶地盡在邕江灣。最后比較性價(jià)比別墅的價(jià)格不菲，廉價(jià)的 “別墅”不是真正意義上的別墅。購(gòu)置別墅對(duì)高收入者而言，亦是一生中最為重要的一次消費(fèi)，因此，別墅選擇應(yīng)該也是慎之又慎。這部分人實(shí)際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢(shì)。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目的銷售并不是十分理想，所以市場(chǎng)空間還是比較大，但也存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于我們下一步的市場(chǎng)進(jìn)入具有一定的障礙。天池山別墅 對(duì)手一期已基本售磬，二期即將開發(fā)，對(duì)手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競(jìng)爭(zhēng)。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢(shì)。從獨(dú)立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨(dú)立別墅存量并不多，大量已被市場(chǎng)消化掉。（附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡(jiǎn)介 南寧市已建和在建的別墅項(xiàng)目天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。而2003年大部分別墅盤推向市場(chǎng)后則完全進(jìn)入“別墅時(shí)代”。特別是2003年，新盤紛紛上馬入市，市場(chǎng)繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點(diǎn)之一。 (4)、供求特點(diǎn) a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨(dú)立別墅容易銷售。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問(wèn)市。也就是說(shuō)，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對(duì)住房的功能配置上趨向于客廳+餐廳+主人間+兒童房+老人房+工人房+客房+書房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多衛(wèi)生間。從仙葫項(xiàng)目本身?xiàng)l件定位根據(jù)仙葫項(xiàng)目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會(huì)得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計(jì)成依山別墅，形成錯(cuò)落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來(lái)看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當(dāng)會(huì)是一道亮麗的景觀，不會(huì)形成太陡的山路。進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)蘇和成長(zhǎng)，又使瑯東的建設(shè)進(jìn)一步提速。（4）南寧城市的建設(shè)將推動(dòng)房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢(shì)必會(huì)引起周邊房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動(dòng)大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進(jìn)軍南寧，將對(duì)南寧的房地產(chǎn)有著推動(dòng)的作用，如大連萬(wàn)達(dá)已在南寧市朝陽(yáng)廣場(chǎng)旁計(jì)劃投資12個(gè)億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項(xiàng)課題中，有三項(xiàng)是圍繞著如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。各區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格（平均價(jià)格）不一：江南區(qū)為1550元/ m2；市中心區(qū)域?yàn)?350元/ m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價(jià)為2250元/ m2。總而言之，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強(qiáng)，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點(diǎn)。（三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自1999年以來(lái)，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個(gè)廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢(shì)：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55億元，比上年同期增長(zhǎng)4成，比全國(guó)平均增速高出18個(gè)百分點(diǎn)；商品房實(shí)際銷售面積約300萬(wàn)平方米，銷售額近54億元，分別比上年同期增長(zhǎng)5成和9成。 商品房總體價(jià)格平穩(wěn) 從全國(guó)看，%，2001年比上年增長(zhǎng)6%，%。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)朝著良性方面來(lái)發(fā)展，這些將對(duì)本項(xiàng)目起到促進(jìn)的作用。（2）招商工作成果顯著：已引建項(xiàng)目152個(gè)，開發(fā)面積超過(guò)萬(wàn)畝以上，協(xié)議引入資金46億。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告邕江灣別墅園可行性報(bào)告廣西中大股份有限公司目錄一、項(xiàng)目概況……………………………………………………………………4(一)項(xiàng)目名稱………………………………………………………………………4(二)項(xiàng)目地理位置…………………………………………………………………4(三)項(xiàng)目占地面積…………………………………………………………………4(四)項(xiàng)目現(xiàn)狀………………………………………………………………………4(五)項(xiàng)目周邊環(huán)境…………………………………………………………………4二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析……………………………………………………5（一）政策分析：………………………