【正文】 、創(chuàng)智坊 6個(gè)已開盤項(xiàng)目作為樣板項(xiàng)目進(jìn)行基本情況分析。在07年，新江灣城板塊已經(jīng)在供應(yīng)量上占據(jù)了楊浦區(qū)的一半左右，并且去化迅速，成交量領(lǐng)先于楊浦其它區(qū)域的總和。 09年 8月份，由于浦東星河灣、翠湖天地嘉苑、黃浦灣的集中放量成交，使上海公寓市場整體均價(jià)拉升至近 18000元 /平米，成為公寓市場本輪成交價(jià)格的新高度。 本項(xiàng)目 規(guī)劃建設(shè)與發(fā)展前景 ? 新江灣城以“綠色生態(tài)港、國際智慧城”為戰(zhàn)略定位。規(guī)劃總面積達(dá)，其中，由上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司實(shí)施綜合開發(fā)的為 6平方公里（含復(fù)旦江灣新校區(qū) 1平方公里）。 ? 該地塊已于 2023年 11月 20日公告。 建筑面積 ≤114520平方米 容積率 ≤ 建筑密度 ≤25% 綠地率 ≥35% 建筑限高 ≤20米 ? 交通條件 1)公路： 通過外環(huán)線 A20高架（距項(xiàng)目 2900米），可方便到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。 我們針對上海新江灣城地塊即將出讓的 C6地塊土地進(jìn)行了多次的踏勘和 調(diào)研，并進(jìn)行了可行性分析。 3號線 10號線 8號線 中環(huán)線 ? 環(huán)境與景觀條件 地塊北側(cè)為待掛牌 C6地塊； 地塊西側(cè)為漢斯國際公寓（加州水郡）； 地塊東側(cè)為綠地； 地塊南側(cè)為仁恒怡庭（待售在建項(xiàng)目）； 另外，地塊西北側(cè)緊鄰新江灣城公園，自然景觀良好。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年前三季度 生產(chǎn)總值（億元） 同比上年增長 11 12 02023400060008000100001202314000160000246810121416（ %） 上海市歷年生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ? 人口及人均可支配收入情況 ? 上海市 2023年目標(biāo)人口為 22002300萬，但依照目前的發(fā)展速度和統(tǒng)計(jì)口徑考慮，未來人口將突破這一控制目標(biāo)。 ? 新江灣城是上海市中心城區(qū)最大的可供集中成片開發(fā)的土地，建成后的新江灣城將是一個(gè)知識型、生態(tài)型的花園城區(qū)。 ? 就目前所獲得數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì) 09年全年的房地產(chǎn)投資總額會(huì)超過 08年全年，市場全面回暖，形勢較好。 上海市商品住宅成交情況（聯(lián)體別墅）0200400600800100012001400J a n 0 7 A p r 0 7 J u l 0 7 O c t 0 7 J a n 0 8 A p r 0 8 J u l 0 8 O c t 0 8 J a n 0 9 A p r 0 9 J u l 0 902023400060008000100001202314000160001800020230成交套數(shù)(套) 成交均價(jià)（元/平米）套 元/平 方米 ? 2023年上海房價(jià)持續(xù)攀升并創(chuàng)下歷史新高，而且前三季度成交量已達(dá)到 14315151平米，全年有可能基本持平甚至超過 07年的成交量。然而區(qū)內(nèi)眾多高等院校如復(fù)旦、同濟(jì)等一大批高收入的教授、學(xué)者不滿足于現(xiàn)有的住房現(xiàn)狀，出于對更高居住品質(zhì)的追求。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開發(fā)商 市場報(bào)價(jià)（元 /㎡） 總建筑面積（萬㎡） 容積 率 華潤橡樹灣 楊浦區(qū)新江灣城政 和路 1088號 堅(jiān)實(shí)臵地（上海）有限公司 公寓 2500030000、疊加 3500040000 涵碧景苑 楊浦區(qū)政悅路 88弄 上海國云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20230 11 新江灣城一號作品 楊浦區(qū)政和路 999弄 上海珠江投資有限公司 23000 28 加州水郡 楊浦區(qū)國秀路 599號 上海城投悅城臵業(yè)有限公司 2300030000 盛世新江灣 楊浦區(qū)市光路 390弄 軍華臵業(yè) 一期 17000，二手評估價(jià) 21253；二期待定 創(chuàng)智坊（創(chuàng)智天地二期） 創(chuàng)智坊 (創(chuàng)智天地 )位于上海市楊浦區(qū)大學(xué)路 33號 上海楊浦中央社區(qū)發(fā)展有限公司 25000 ? 新江灣城區(qū)域產(chǎn)品主要以高層、小高層為主，低密度產(chǎn)品較為少見。月） 交付標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū)配套 華潤橡樹灣 2023年 6月 2023年 12月 華潤物業(yè) 別墅（毛坯）、公寓（精裝修） 會(huì)所基本功能 涵碧景苑 2023年 9月 2023年 3月 延吉物業(yè) 毛坯 籃球場 ，小型足球場 新江灣城一號作品 一期 2023年 4月、二期 2023年 7月、三期2023年 9月 一期 2023年12月、二期2023年 11月、三期待定 合生江景物業(yè) 毛坯 會(huì)所基本功能 加州水郡 一期 2023年 8月 一期 2023年底 待定 待定 全裝修 寫字樓、國際酒店、零售，餐飲和娛樂 盛世新江灣 一期 20239二期 2023年下半年 一期 2023年 9月 30日 、二期待定 添豐物業(yè) 毛坯 商業(yè)、酒店、寫字樓、會(huì)所 創(chuàng)智坊 2023年 10月 2023年 6月 上海新昌瑞安楊浦物業(yè)管理有限公司 精裝修 辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施 ? 存量及區(qū)劃速度分析 ? 從 6個(gè)樣本項(xiàng)目反映的情況來看，除了涵碧景苑項(xiàng)目以外，其余各項(xiàng)目都有后期房源待售，存量較大，以小高層和高層為主，低密度產(chǎn)品存量較少，未來主要競爭體現(xiàn)在公寓產(chǎn)品上。國際花園 194 187 217 186 金地 ? 價(jià)格研究 ? 別墅及類別墅價(jià)格： ? 目前區(qū)域內(nèi)可作為參考的含有類別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目只有華潤橡樹灣，華潤橡樹灣聯(lián)庭別墅共 147套，截止目前已經(jīng)銷售 32套，銷售速度較緩，成交均價(jià)在 43000元 /㎡左右。建筑立面要加強(qiáng)品質(zhì)感，可以突出項(xiàng)目整體的高端形象。 5% 聯(lián)排（大） 240平米177。這一結(jié)果經(jīng)與金豐易居的副總訪談得到同樣的觀點(diǎn)。其中，疊加官邸、聯(lián)排別墅、商業(yè)為第一期，類雙拼和類獨(dú)棟為二期。 f、土地成本以距今最近的一次出讓價(jià)格， 2023年底仁恒地產(chǎn)新江灣城 D3地塊的價(jià)格 1600萬 /畝進(jìn)行測算。 分產(chǎn)品類型成本匯總 序號 成本項(xiàng)目 單位成本 (元 /平方米 ) 合計(jì) (元 ) 可售面積單位成本 (元 /平方米 ) 備注 雙拼 、 聯(lián)排及疊加 商 業(yè) 會(huì)所 地下室 幼兒園 建筑面積 (㎡ ) 101340 12652 58904 5920 178816 地上面積 可售面積 (㎡ ) 101340 9452 0 0 110792 110,792 113992 序號 成本項(xiàng)目 項(xiàng)目總投資 34,634 32,015 2,534 2,453 4,561,039,531 41,168 一 土地征用及動(dòng)拆遷費(fèi)用 25,552 25,552 2,830,934,400 25,552 土地出讓金及補(bǔ)償費(fèi) 24,808 24,808 2,748,480,000 24,808 土地成本暫按1600 萬元 / 畝,. 土地稅費(fèi) 744 744 82,454,400 744 按出讓金 3%交納 .大產(chǎn)證契稅按住宅實(shí)測面積 *200元 /平米*3%計(jì)算 二 前期工程費(fèi) 315 315 34,899,480 315 設(shè)計(jì)費(fèi) 230 230 25,482,160 230 測繪勘察監(jiān)測費(fèi) 15 15 1,661,880 15 三通一平費(fèi) 35 35 3,877,720 35 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 20 20 2,215,840 20 不可預(yù)見費(fèi)用 15 15 1,661, 15 按 5%暫估 三 建筑安裝工程費(fèi) 6,741 4,121 2,534 2,453 898,621,129 8,111 獨(dú)立承包工程 1,300 1,600 2,350 1,495 299,260,783 2,701 樁基工程 150 95 9,398,050 85 土建及安裝工程 1,300 1,600 2,200 1,400 289,862,733 2,616 指定分包工程 5,381 2,401 110 886 587,375,302 5,302 電梯工程 鋁合金工程 325 5 156 34,155,022 308 消防工程 40 33 40 100 7,419,289 67 智能化工程 100 50 30 12,533,730 113 外墻保溫 50 65 10 60 6,833,623 62 外墻涂料 、 面磚 50 50 50 5,995,600 54 幕墻工程 173 1,200 32,748,000 296 防水工程 20 20 25 20 3,870,848 35 陽臺 、 室外欄桿 50 5,067,000 46 分戶門 15 1,469,430 13 單元門 信報(bào)箱工程 2 202,680 2 裝修工程 448 500 8,631,259 78 住宅精裝修工程 4,556 461,680,000 4,167 主體泛光照明工程 35 442,820 4 游泳池設(shè)備安裝工程 空調(diào)系統(tǒng)工程 500 6,326,000 57 中水 、 凈水設(shè)備安裝工程 甲供材料 不可預(yù)見費(fèi)用 60 120 74 71 11,985,044 108 四 配套設(shè)施費(fèi) 891 891 176,488,276 1,593 總體 66 66 7,312,272 66 景觀綠化工程 72,828,000 657 紅線內(nèi)配套工程 475 475 52,570,804 475 配套設(shè)施 5,000,000 45 紅線外配套 350 350 38,777,200 350 五 項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用 82 82 9,029,548 82 六 開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用 378,670,000 3,238 暫估 七 竣工交付費(fèi)用 55 55 6,093,560 55 八 管理費(fèi)用 56,256,600 508 按二 、 三 、四 、 五 、 七項(xiàng)合計(jì)成本的5%暫估 九 銷售費(fèi)用 189,990,000 1,715 銷售額 3% 營銷設(shè)施建造費(fèi) 27,000,000 244 ? 項(xiàng)目初始投資需要通過公司內(nèi)部委托貸款解決。 ? 應(yīng)對策略：加強(qiáng)疊加官邸產(chǎn)品的研發(fā)、創(chuàng)新，提升其性價(jià)比，力求達(dá)到售價(jià)與銷售速度均好的目標(biāo)。 SWOT分析 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 區(qū)域內(nèi)居住用地稀缺，市場供小于求，價(jià)格仍有較大上升空間。 摘牌后十個(gè)工作日內(nèi)簽訂 《 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》 。 ? 總體建議 ? 綜合上述分析可知，項(xiàng)目成長潛力巨大，若成功競得，必將提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，進(jìn)一步提高公司的品牌形象，增強(qiáng)市場影響力，同時(shí)為公司進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 項(xiàng)目地塊容積率要求為 ，適合開發(fā)高端舒適型居住產(chǎn)品。 ? 項(xiàng)目毛利率對售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析： 22997 24274 25552 26830 28107 地價(jià)（元 /可銷平 米） 90% 95% 100% 105% 110% 地價(jià)變動(dòng)情況 51445 90% 23% 20% 17% 14% 12% 54303 95% 27% 24% 22% 19% 13% 5716