【文章內(nèi)容簡介】 于高檔項目，應(yīng)布臵會所等配套設(shè)施，會所的設(shè)計和功能設(shè)臵要符合項目的高端形象。 ? 為確保社區(qū)的整體品質(zhì)，區(qū)內(nèi)要徹底實現(xiàn)人車分流，所有車位全部設(shè)臵于地下，同時也保證了社區(qū)內(nèi)景觀的完整性。 ? 根據(jù)新江灣城的區(qū)域特征及本項目優(yōu)越的地塊條件，可以將聯(lián)排別墅、類獨棟、雙拼和聯(lián)排以及景觀資源比較好的戶型面積區(qū)間適當(dāng)放大，拉開產(chǎn)品檔次，以實現(xiàn)產(chǎn)品價值的最大化。 ? 為了進一步提升項目的檔次，本項目采用高檔次精裝修，疊加官邸和聯(lián)排別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)為 4000元 /平米，類雙拼和類獨棟裝修標(biāo)準(zhǔn)為 6000元 / 平米。 ? 產(chǎn)品戶型及面積配比如下表： 疊加官邸 200平米177。 5% 類別墅 聯(lián)排（?。? 220平米177。 5% 聯(lián)排（大） 240平米177。 5% 類雙拼 270平米177。 5% 類獨棟 300平米177。 5% ? 價格定位 ? 根據(jù)市場分析，預(yù)計本項目開盤銷售時疊加官邸和聯(lián)排的平均售價為 50000元 /㎡左右；類雙拼和類獨棟產(chǎn)品開盤銷售時均價為 66000元 /㎡左右；商業(yè)價格銷售均價為 50000元 /平米。預(yù)計本項目年售價增幅可達到 15— 20%，銷售周期在 28個月左右，最終可實現(xiàn)整體銷售均價 57000元 /平米。 ? 說明：本地塊商業(yè)為獨立商業(yè)，可做餐飲。由于本區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品匱乏，無可對比性，因此，本項目的商業(yè)可按照聯(lián)排別墅開盤時價格計算，約 50000元 /平米。經(jīng)過調(diào)查，目前新江灣城區(qū)域住宅底商二手售價約 26000元 /平米，如能做餐飲的獨立商業(yè)目前售價約為 35000— 40000元左右，預(yù)計兩年后本項目商業(yè)售價 50000元 /平米市場是能夠接受的價格。這一結(jié)果經(jīng)與金豐易居的副總訪談得到同樣的觀點。 總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計 ? 總體規(guī)劃 ? 產(chǎn)品設(shè)計 ? 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ? 產(chǎn)品設(shè)計布局 ? 項目地塊被四條市政道路圍合成規(guī)整的矩形。沿國秀路和政和路布臵 4層疊加產(chǎn)品，沿江灣城路布臵聯(lián)排產(chǎn)品，沿殷行路布臵類雙拼、類獨棟別墅，設(shè)計原則是確保舒適度較高的產(chǎn)品景觀最佳。 ? 交通設(shè)計 ? 社區(qū)實行人車徹底分流設(shè)計，整體開挖實現(xiàn)組團式地下車路，地下車庫設(shè)計為葉脈狀，車輛由社區(qū)車庫主入口進入，分別停到各家地下車庫，再由地下車庫進入地下室，到達各自住所。 ? 景觀設(shè)計 ? 沿地塊縱軸線打造核心景觀，建議做綠林溪澗式水系景觀，兩邊設(shè)臵相應(yīng)的棧道、疊景、休閑設(shè)施。需重視核心景觀帶與組團庭院之間的呼應(yīng)，使園林景觀更具備完整性。 上海楊浦區(qū)新江灣城項目 — 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 項目 計量單 位 數(shù)值 備注 一 規(guī)劃總用地 h㎡ 114520 二 居住戶（套）數(shù) 戶（套） 416 三 居住人數(shù) 人 四 戶均人口 人 /戶 五 總建筑面積 萬㎡ 1 地上建筑面積 萬㎡ ⑴ 用地內(nèi)建筑總面積 萬㎡ ① 住宅 萬㎡ 疊加官邸 萬㎡ 聯(lián)排別墅 萬㎡ 雙拼別墅 萬㎡ ② 公建 萬㎡ 可售 萬㎡ 非可售 萬㎡ 會所等 ⑵ 其它建筑面積 萬㎡ 幼兒園 等 2 地下建筑面積 萬㎡ 不可售 六 建筑面積毛密度 (容積率 ) 萬㎡ /h㎡ 七 機動車停車位 輛 624 1 地面停車位 輛 2 地下停車位 輛 624 3 地面停車率 八 建筑密度 25% 九 綠地率 60% 十 建筑高度 米 20 項目銷售計劃 ? 總體思路 ? 總體進度安排 ? 動態(tài)價格策略 總體思路 ? 總體思路 ? 樹立高端產(chǎn)品形象，成為我公司進軍上海市場的標(biāo)志性項目，增強公司的品牌影響力； ? 從形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造、物業(yè)服務(wù)等多個方面最大化塑造差異化的產(chǎn)品形態(tài)； ? 項目總體價格高開高走，根據(jù)市場情況快速、靈活調(diào)整，控制項目銷售速度，以部分類別墅產(chǎn)品首先推出市場，然后再銷售精裝公寓產(chǎn)品，最大化實現(xiàn)項目利潤。 總體進度安排 ? 總體進度安排 ? 總體開發(fā)進度分為兩期，建設(shè)周期為 36個月，從 2023年 10月開始至 2023年 10月份。其中，疊加官邸、聯(lián)排別墅、商業(yè)為第一期，類雙拼和類獨棟為二期。 一期 二期 總體進度安排 具體工程進度節(jié)點安排見下表 : 建筑類型 一期 二期 前期節(jié)點 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 202301 202301 國有土地使用證 202302 202302 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 202306 202312 建設(shè)工程施工許可證 202309 202303 工程節(jié)點 開工 202310 202304 結(jié)構(gòu)177。 0 202303 202309 結(jié)構(gòu)封頂 202304 202310 樣板區(qū)及售樓處完成 202307 202309 竣工備案表 202310 202304 入住 202309 202310 銷售節(jié)點 開盤 202309 202310 總體進度安排 ? 銷售周期： 28個月，從 2023年 9月開盤至 2023年 12月清盤； ? 銷售節(jié)點如下： 時間 一期 二期 配套商業(yè) 2023年 9月 開盤 2023年 10月 開盤 開盤 2023年 6月 清盤 2023年 12月 清盤 清盤 銷售周期 28個月 ? 高開高走：迅速樹立高端產(chǎn)品形象，增加項目的認(rèn)知程度，增強項目的競爭力；以期獲得最大的經(jīng)濟效益。 ? 各時間段售價計劃如下所示： 單位： 元 /平方米 2023年 2023年 2023年 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 一期 50000 52023 52500 53000 54000 56000 57000 58000 二期 66000 68000 71000 73000 74000 商業(yè) 50000 50000 50000 50000 50000 項目投資收益分析 ? 測算假設(shè)條件 ? 銷售結(jié)轉(zhuǎn)計劃 ? 成本測算及投入計劃 ? 項目融資計劃 ? 項目經(jīng)濟效益分析 ? 敏感性分析 ? 本報告假設(shè)了如下條件： a、項目按照可售面積 110792平米考慮，其中類別墅 (排屋 )101340平米，商業(yè) 9452平米； b、銷售費用按銷售收入的 3%測算，折現(xiàn)率按 10%計算 NPV； c、會所 3000平米，銷售階段做為售樓中心，交房后由物業(yè)管理， 2023平米做經(jīng)營用房。其余做托老所、衛(wèi)生點、物業(yè)管理用房和居委會等。 d、土地增值稅按上海慣常做法，先按銷售額的 1%征收，項目結(jié)束后繳清。所得稅按 25%計。 e、按照年利率 %計算資金成本。 f、土地成本以距今最近的一次出讓價格， 2023年底仁恒地產(chǎn)新江灣城 D3地塊的價格 1600萬 /畝進行測算。 D3地塊的容積率為 。 項目銷售結(jié)轉(zhuǎn)計劃 時間 2023年 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一期住宅 銷售套數(shù) 銷售面積 14,636 10,977 2,195 16,831 13,172 10,977 1,464 2,927 單價（元 /平米） 50,000 52,000 52,500 53,000 54,000 56,000 57,000 58,000 銷售金額（萬） 73,180 57,080 11,526 89,206 71,131 61,471 8,343 16,978 回款額（萬元） 21,954 68,350 43,414 34,830 83,784 68,233 45,533 22,818 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 44,640 13,172 10,977 1,464 2,927 結(jié)轉(zhuǎn)金額（萬元） 230,993 71,131 61,471 8,343 16,978 二期住宅 銷售套數(shù) 銷售面積 8,448 1,408 9,856 7,040 1,408 單價（元 /平米） 66,000 68,000 71,000 73,000 74,000 銷售金額（萬） 55,757 9,574 69,978 51,392 10,419 回款額（萬元） 16,727 41,902 27,695 64,402 46,394 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 28,160 結(jié)轉(zhuǎn)金額（萬元） 197,120 商業(yè) 銷售套數(shù) 8,448 銷售面積 1,890 1,890 1,890 1,890 1,890 單價（元 /平米） 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 銷售金額（萬） 9,450 9,450 9,450 9,450 9,450 回款額（萬元） 2,835 9,450 9,450 9,450 16,065 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 9,450 結(jié)轉(zhuǎn)金額（萬元） 47,250 合計 銷售套數(shù) 銷售面積 14,636 10,977 2,195 16,831 13,172 21,315 4,762 14,673 8,930 3,298 單價（元 /平米） 50,000 52,000 52,500 53,000 54,000 172,000 175,000 179,000 123,000 124,000 銷售金額（萬） 73,180 57,080 11,526 89,206 71,131 126,678 27,367 96,405 60,842 19,869 銷售回款（萬元） 21,954 68,350 43,414 34,830 83,784 87,795 96,885 59,963 73,852 62,459 結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米） 44,640 13,172 10,977 1,464 2,927 37,610 結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元） 230,993 71,131 61,471 8,343 16,978 244,370 ? 成本測算假設(shè)： a、本項目全部按精裝修交房，一期疊拼和聯(lián)排別墅按可售面積 4000元 /平米計，二期大、小雙拼別墅按可售面積 6000元 /平米計。地下室考慮全裝修，地下室和車庫為贈送面積。別墅按短肢結(jié)構(gòu)大開間考慮； b、 1層石材墻面， 23層高檔面磚，鋁合金門窗采用進口高檔品牌按門窗面積1300元 /平米計。 c、會所按照 3000元 /平米標(biāo)準(zhǔn)裝修，樣板房按實際交付標(biāo)準(zhǔn)裝修。商業(yè)考慮公共部位裝修； d、綠化率按 60%考慮 (包括前后院 )，按綠化面積 1000元 /平米計算。