【文章內(nèi)容簡介】 家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4 人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對(duì)住房的功能配置上趨向于客廳 +餐廳 +主人間 +兒童房 +老人房 +工人房 +客房 +書房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房） +多衛(wèi)生間。 （三）價(jià)格定位 在給本項(xiàng)目的價(jià)格定位時(shí)，在考慮成本的基礎(chǔ)上，要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況定位，根據(jù)調(diào)查，南寧的別墅價(jià)格大致分二個(gè)檔次，一種價(jià)格在 150—250 萬之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。一種價(jià)格在 50—100 之 間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調(diào)查情況了解到，價(jià)格在 50—100 萬之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟(jì)情況和一些要素分析，南寧市 1—9 月份人均可支配收入為 元，其中 40%的家庭人均可支配收入超過 元 , 20%的家庭人均可支配收入超過 元（其中有 10%的家庭人均可支配收入超過 元）。只要有按揭貸款支持，有 10%的家庭有能力通過辦理 20 年按揭購買總房款為 90 萬元的住宅，或者有 10%的家庭有能力通過辦理 10 年按揭購買總房款為 45 萬元的住宅。根據(jù)市場(chǎng)和南寧市住宅消 費(fèi)預(yù)測(cè)，仙葫項(xiàng)目的價(jià)格定位宜分別為豪華型 300 萬元 /棟、普通型 150 萬元 /棟。整個(gè)仙葫項(xiàng)目的價(jià)格策略是“低價(jià)入市、逐步成長”，或者選擇“小幅調(diào)高”的方式，以達(dá)到首先獲取市場(chǎng)份額再攫取市場(chǎng)利潤和吸引消費(fèi)者“追漲心理”的目的。 四、市場(chǎng)及競(jìng)爭分析 （一）市場(chǎng)分析 南寧別墅市場(chǎng)調(diào)查研究： 別墅開發(fā)一片火熱 據(jù)調(diào)查，在這些別墅項(xiàng)目中占地?cái)?shù)百畝甚至上千畝的項(xiàng)目不在少數(shù)，一些項(xiàng)目一期開發(fā)就突破了百套；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高、中、低檔均有供應(yīng)，但別墅市場(chǎng)兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場(chǎng)的浮躁程度；在項(xiàng)目選址 上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開發(fā)別墅先天優(yōu)勢(shì)的鳳嶺和仙葫為主，重視對(duì)園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，對(duì)自然資源進(jìn)行合理化的開發(fā)和利用。 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 14 頁 在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風(fēng)情、北美風(fēng)格，豐富多彩，在很大程度上滿足了一定的市場(chǎng)需求。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問市。從價(jià)格上看，一些高性價(jià)比的項(xiàng)目體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等諸多方面，注重引入名師設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品之間的差異性比較顯著。 南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開發(fā)商都沒有開發(fā)別墅的經(jīng)驗(yàn)，造成項(xiàng)目參差不齊，檔次 落差大，給人感覺很困惑。盡管如此，從整體來看，南寧別墅市場(chǎng)一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢(shì)。南寧市規(guī)劃局副局長黃恩厚稱，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設(shè)為特點(diǎn)，重點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》統(tǒng)計(jì)消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、 VILLA 和獨(dú)立別墅）已立項(xiàng)的達(dá) 1500 余套 。 南寧別墅類基本情況 （ 1）、剩余未開發(fā)土地的名稱與數(shù)量 大自然尚未開發(fā)面積約 250 畝； 翡翠園尚未開發(fā)面積約 38 畝； 龍 胤尚未開發(fā)面積約 236 畝； 麗水灣尚未開發(fā)面積約 47 畝； （ 2）、政府已批的土地名稱和數(shù)量 雅源閣 420 畝 海茵國際花城約 400 畝 邕江灣約 161 畝 龍頭山莊約 1500 畝 （ 3）、在建總量 目前，南寧在建別墅（含聯(lián)排、獨(dú)立和 VILLA）總量已超過了 1500 多套。 (4)、供求特點(diǎn) a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨(dú)立別墅容易銷售。 消費(fèi)者收入整體是呈金字塔形分布的，聯(lián)排、雙拼別墅的價(jià)位較獨(dú)立別墅的價(jià)位要低 50～ 100 萬不等，能夠接受此價(jià)位的人群要遠(yuǎn)高于購買獨(dú)立別墅的，消費(fèi)者購買力水平將直 接影響項(xiàng)目的銷售（注：高檔物業(yè)少有用于投資）。在比較社邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 15 頁 區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務(wù)后，價(jià)位將成為最后征服消費(fèi)者的利劍。 b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷售。 購買別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購買別墅的重要位置上。同時(shí)，也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)出購買別墅的人，有一種 “富人圈 ”的居住情節(jié)，即存在著虛榮的購買心理特征。 c、別墅掀起樓市波瀾。 從 2021 年玫瑰園以近乎顛覆性的低價(jià)入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山．橘郡陽光別墅、麗水灣等項(xiàng)目相繼面市，南寧別墅市場(chǎng)不斷擴(kuò)容。特別是 2021 年，新盤紛紛上馬入市，市場(chǎng)繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點(diǎn)之一。 由于 “中國 東盟博覽會(huì) ”落戶南寧的利好因素推動(dòng)，有土地的開發(fā)商都有可能開發(fā)別墅項(xiàng)目。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢(shì)，城市化進(jìn)程加快、外來人口增加。置業(yè)投資系統(tǒng)消費(fèi)將推動(dòng)樓市的發(fā)展。 按目前已報(bào)建、在建項(xiàng)目情況來看，南寧別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量還是比較合理的，因此，未來南寧豪宅別墅市場(chǎng)的走勢(shì)將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。 d、別墅的未來發(fā)展前景 南寧市的別墅市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一階段為 80 年代興起的 “宅基 地?zé)?”，主要表現(xiàn)為大沙田，仙葫一帶的 “農(nóng)民別墅 ”；第二階段為 90 年代中后期興起的 “別墅用地?zé)?”，開始出現(xiàn)規(guī)模化的以賣土地為主的樓盤，如濱江別墅區(qū)等；第三階段從 2021 年發(fā)展至今。 隨著市場(chǎng)供銷兩旺的發(fā)展勢(shì)頭，人們對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷提高，住宅設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)出現(xiàn)了從 “量變 ”到 “質(zhì)變 ”，由居住型向享受型轉(zhuǎn)化的過程。南寧的樓市從 2021 年開始，別墅市場(chǎng)進(jìn)入 “戰(zhàn)國時(shí)代 ”。而 2021 年大部分別墅盤推向市場(chǎng)后則完全進(jìn)入 “別墅時(shí)代 ”。在已推向市場(chǎng)的樓盤中以純別墅社區(qū)概念來規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個(gè) 樓盤；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽光別墅、楓林藍(lán)岸等樓盤大部分是 TOWNHOUSE、 VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產(chǎn)品類型相混合的社區(qū)。 別墅市場(chǎng)透視 （ 1）、仙葫版塊的銳不可擋 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 16 頁 2021 南寧別墅市場(chǎng)看仙葫 鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質(zhì)素看，無疑是最高；邕江灣則是集大成者。 （ 2）、領(lǐng)銜未來別墅的發(fā)展發(fā)向 考察未來別墅的方向：在 SARS 以后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門話題；邕江灣率先成為國家住宅與居住環(huán)境工程中心批 準(zhǔn)的首例國家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目，從選址到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來別墅的發(fā)展方向。 （ 3）、性價(jià)比上的絕對(duì)實(shí)力 就南寧別墅市場(chǎng)而言，經(jīng)濟(jì)型別墅單棟價(jià)格在 100 萬以內(nèi)，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽光麗園；標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立別墅單棟價(jià)格將集中在 180230 萬之間，按照建筑面積折算，單價(jià)約 5000元 /平米，單棟別墅占地面積基本集中在 600700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。 政策帶來的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì) 2021 年 2 月 18 日，國土資源部下發(fā)了關(guān)于 “停止別墅類用地 ”的通知。這樣可以持續(xù)保留產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)。 （附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡介 南寧市已建和在建的別墅項(xiàng)目 天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。 即將上馬的別墅項(xiàng)目： 雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊。 別墅所在的區(qū)域分 玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。 按競(jìng)爭對(duì)手樓盤檔次分 碧麗山莊賣地；楓丹麗舍樓盤素質(zhì)較低；玫瑰園是市區(qū)開發(fā)最早的別墅，銷售已經(jīng)進(jìn)入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 17 頁 質(zhì)相當(dāng)。 結(jié)論： 從市場(chǎng)獨(dú)立別墅供應(yīng)量來看：目前獨(dú)立別墅供應(yīng)量所占別墅總體供應(yīng)量比例較聯(lián)排別墅低。 從獨(dú)立別墅市場(chǎng)價(jià)格來看：目前質(zhì)數(shù)較高的獨(dú)立別墅均價(jià)是 170 萬至 280萬之間（個(gè)別樓王除外），市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格為 200 萬左右。 從獨(dú)立別墅開發(fā)戶型面積來看：基本上以 350 至 400 平米以上 為主導(dǎo)，少數(shù)在 300 平米內(nèi)和 500 平米以上。 從獨(dú)立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨(dú)立別墅存量并不多，大量已被市場(chǎng)消化掉。但是未被市場(chǎng)消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢(shì)。 從別墅景觀優(yōu)勢(shì)上看：景觀好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷售情況看好。反之，景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。表明消費(fèi)者一個(gè)明顯的消費(fèi)傾向，買別墅就是買景觀和身份感 （二）競(jìng)爭者分析 楓丹麗舍 邕江灣為純粹獨(dú)立別墅，而對(duì)手在容積率、私密性以及戶型上完全處于劣勢(shì)，邕江灣在環(huán)境和產(chǎn)品上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這里最有實(shí)力成就南寧未 來的富人區(qū)。目前楓丹麗舍獨(dú)立別墅在檔次定位較低，基本價(jià)格為 100 萬左右，而且除剩余三套外，基本上已銷售完，不構(gòu)成對(duì)邕江灣別墅銷售威脅。 龍胤花園 對(duì)手以獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷售情況還在預(yù)料之中。在檔次定位上非常高，價(jià)格上也基本是符合南寧別墅市場(chǎng)價(jià)位。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢(shì)。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍較濃。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨(dú)立別墅，而邕江灣別墅園為純獨(dú)立別墅。邕江灣是首例國家級(jí) 健康別墅示范項(xiàng)目，有 650 米親水江岸線，環(huán)境一流。另外從風(fēng)水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財(cái)斂財(cái)之相，而龍胤花園與此相反。在價(jià)格上邕江灣也江會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。 但龍胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨(dú)立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個(gè)競(jìng)爭邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 18 頁 對(duì)手。 海田 天池山別墅 對(duì)手一期已基本售磬，二期即將開發(fā)，對(duì)手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競(jìng)爭。另外邕江灣獲得首例健康住宅試點(diǎn)更具品牌競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。 麗水灣 麗水灣別墅為純 獨(dú)立別墅，景觀非產(chǎn)優(yōu)美，江景是其最大的賣點(diǎn)，而且山頂公園規(guī)劃也為該樓盤添色不少。目前售樓中心已經(jīng)投入使用，樣板房和一期工程基本進(jìn)入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠(yuǎn)，建筑布局、景觀環(huán)境、品質(zhì)格調(diào)、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類似。二期和三期總共 71 套，這將是邕江灣別墅園形成極大競(jìng)爭。 碧麗山莊 對(duì)手以賣地為主，與邕江灣不會(huì)形成競(jìng)爭。 新天地別墅 對(duì)手挺強(qiáng)，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營造環(huán)境，與邕江灣差異性較大，且對(duì)手二期已開盤，銷售情況也不錯(cuò)，將不會(huì)形成太大競(jìng)爭 。 從以上資料中可知，目前南寧市房地產(chǎn)在別墅方面存在不同的檔次，在各個(gè)層次的別墅或宅基地都存在競(jìng)爭，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價(jià)格在 150—250萬元之間，另一種是檔次低一點(diǎn)的，如：楓丹麗舍，玖瑰園等，每棟價(jià)格在 50萬 —100 萬元之間，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南寧目前別墅比較暢銷的價(jià)位在 60 萬 —100萬元的，像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據(jù)了解比較好。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目的銷售并不是十分理想，所以市場(chǎng)空間 還是比較大，但也存在激烈的競(jìng)爭，這對(duì)于我們下一步的市場(chǎng)進(jìn)入具有一定的障礙。 因此，仙葫項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)競(jìng)爭形勢(shì)，走差異化道路，推出一種價(jià)格適