【正文】 沿江 650 米的緩坡 保留的古樹(shù)木 (叢 )11 處 坡向面江 地勢(shì)起伏不平 周邊無(wú)環(huán)污染源 江水緩和 對(duì)面青山郁郁蔥蔥、山下田園風(fēng)光 （二） 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念 沿江碼頭、沿江景觀，江面風(fēng)景與對(duì)岸青山形成的山水呼應(yīng)景觀系統(tǒng) 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 小區(qū)綠化隔聲林帶、道路兩旁的高大植物、小區(qū)內(nèi)眾多保留古樹(shù) 、 竹林以及其它各種綠化形成的綠林掩映景觀系統(tǒng) 跌水、人工湖泊，綠化及房屋倒影形成的湖光倒影景觀系統(tǒng) 各式現(xiàn)代廣場(chǎng)結(jié)合雕塑、小品、亭臺(tái)形成的都市浪漫景觀系統(tǒng) 具有民族特色的景點(diǎn)與單體設(shè)計(jì)表現(xiàn)壯鄉(xiāng)風(fēng)情的景觀系統(tǒng) 針對(duì)每一棟別墅 院落的地形設(shè)計(jì)形成每戶(hù)不同特色的景觀 結(jié)合健康要求進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體建筑設(shè)計(jì) 齊全的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及運(yùn)動(dòng)設(shè)施 完善的醫(yī)療保健及康體設(shè)施 各種健康組織的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)保障和各項(xiàng)健康活動(dòng)的開(kāi)展 智能化系統(tǒng)的運(yùn)用 各種高科技產(chǎn)品的運(yùn)用 完備的信息系統(tǒng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)最大限度地保持地塊原有的生態(tài)環(huán)境 水系統(tǒng)對(duì)生態(tài)的調(diào)節(jié) 綠化系統(tǒng)對(duì)生態(tài)的調(diào)節(jié) 人與自然最大限度的親和 規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)與自然的親和 單體設(shè)計(jì)與小區(qū)景觀的親和 社區(qū)內(nèi)人與人間的親和 （三） 項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) （四） 項(xiàng)目的交通組織和停車(chē)設(shè)施 的通達(dá)性 、人行道、院落三者合諧布置體現(xiàn)小區(qū)道路的人性化特點(diǎn) 、碼頭、軟性廣場(chǎng)、道路邊緣等公共空間設(shè)停車(chē)場(chǎng)或車(chē)位 （五） 項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑 （六） 活動(dòng)場(chǎng)地及交往空間 、沿江運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、公共綠地、廣場(chǎng)、露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等開(kāi)暢式活動(dòng)交流空間 1. 功能齊全的會(huì)所 為業(yè)主提供了集中的活動(dòng)交流場(chǎng)所 2. 獨(dú)立的院落設(shè)計(jì)為業(yè)主提供了半私密的交流空間 3. 完善的戶(hù)型功能區(qū)為業(yè)主提供了私密的交流空間 、培訓(xùn)班、網(wǎng)上信息交流的形式為小區(qū)居民搭建良好的交流平臺(tái) （七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) （八） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 積： 160 畝， 106720 ㎡ ： 46890 ㎡ ： 5000 ㎡ （棟）數(shù)： 143 戶(hù) ： 501 人 人 /戶(hù) ： ： 65% （覆蓋率） :小于 20% ： 200 輛 （九） 單體設(shè)計(jì)情況 用性 （十） 健康住宅的技術(shù)措施 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 六、消費(fèi)者分析 (一 )消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 本項(xiàng)目目標(biāo)顧客群體定位為城市的中產(chǎn)階級(jí)和富有人家，這個(gè)階層是最具實(shí)力的消費(fèi)群體。目前售樓中心已經(jīng)投入使用，樣板房和一期工程基本進(jìn)入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠(yuǎn)，建筑布局、景觀環(huán)境、品質(zhì)格調(diào)、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類(lèi)似。邕江灣是首例國(guó)家級(jí) 健康別墅示范項(xiàng)目，有 650 米親水江岸線(xiàn)，環(huán)境一流。反之，景觀較差別墅在銷(xiāo)售上存在著一定困難。 按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)檔次分 碧麗山莊賣(mài)地；楓丹麗舍樓盤(pán)素質(zhì)較低；玫瑰園是市區(qū)開(kāi)發(fā)最早的別墅，銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國(guó)際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質(zhì)素看，無(wú)疑是最高；邕江灣則是集大成者。置業(yè)投資系統(tǒng)消費(fèi)將推動(dòng)樓市的發(fā)展。 b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷(xiāo)售。盡管如此，從整體來(lái)看，南寧別墅市場(chǎng)一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢(shì)。只要有按揭貸款支持，有 10%的家庭有能力通過(guò)辦理 20 年按揭購(gòu)買(mǎi)總房款為 90 萬(wàn)元的住宅，或者有 10%的家庭有能力通過(guò)辦理 10 年按揭購(gòu)買(mǎi)總房款為 45 萬(wàn)元的住宅。 （ 二）消費(fèi)群體定位 目標(biāo)消費(fèi)群體定位： 主力消費(fèi)群： 南寧金字塔頂端的富裕階層 ——南寧本地資金雄厚一族：廣西區(qū)內(nèi)外政府高級(jí)官員、國(guó)有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營(yíng)企業(yè)主、跨國(guó)界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員。從仙葫到鳳嶺，至青秀山風(fēng)景區(qū)，僅是舉步之遙，邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 鳳嶺的會(huì)展中心、體育中心、客運(yùn)中心、青秀山風(fēng)景區(qū)、高爾夫球場(chǎng)，都將直接輻射到仙葫，為仙葫帶來(lái)巨大的便利。 （五）仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析 南寧市的 城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯 南寧市的城市結(jié)構(gòu)有其明顯的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)是城市偏心化：地理中心與城市中心偏差很大，地理中心在百貨大樓、火車(chē)站一線(xiàn)，而城市中心， 90 年代在新城區(qū)，進(jìn)入 21 世紀(jì)則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。最后，南寧市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大宏觀調(diào)控力度，每年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行限量供應(yīng)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤(pán)，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨(dú)體別墅在 60～ 100 萬(wàn)元之間，連體別墅在 40～ 50 萬(wàn)元 /棟之間。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額 16— 18%，是全南寧市固定資產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分。商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱(chēng)，今年上半年房?jī)r(jià)提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說(shuō)，面向中低收入供應(yīng)的中低價(jià)位的樓盤(pán)多了，這是件好事。從 1999 年到 2021 年的 3 年中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別保持%、 %和 %增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積分別實(shí)現(xiàn)了 %、 30%和 %的增長(zhǎng)。 （ 4）大學(xué)城的招商取得顯著的成績(jī)，由于現(xiàn)有大學(xué)院校大多地處鬧市，地盤(pán)不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過(guò)置換土地方式搬遷或升為大學(xué)，同時(shí)，中國(guó)入世后，高等教育投資將成為對(duì)外投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，目前已落實(shí)廣西財(cái)專(zhuān)、廣西醫(yī)科大學(xué)、廣西師范學(xué)院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學(xué)院 1000 畝地已經(jīng)開(kāi)始報(bào)建工作。 (三 )項(xiàng)目占地面積： 邕江灣別墅園項(xiàng)目總占地 160 畝。 南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于 1994 年，于 2021 年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為 18 平方公里，分為東、南、西三個(gè)功能區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 (四 )項(xiàng)目現(xiàn)狀 （ 1）仙葫項(xiàng)目用地為待開(kāi)發(fā)的生地，約 2/3 的地塊為土山，最高土山絕對(duì)標(biāo)高為 米，高出南蒲大道約 21 米（南蒲大道絕對(duì)標(biāo)高為 米），約 1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約 3 米。 二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析 （一）政策分析 ： 國(guó)家政策分析 央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （又稱(chēng) 121 號(hào)文）提高購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房首付 款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率 ；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶(hù)型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金，不能用在蓋房上，買(mǎi)地的錢(qián)也不能靠銀行貸款來(lái)交。今年上半年，繼續(xù)保持前 3 年的好勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)生變化 投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢(shì)明顯，投資更加理性和慎重，個(gè)人消費(fèi)已邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 7 頁(yè) 成為市場(chǎng)的主體。 （四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市位于我國(guó)的南部，是廣西的首府。 南寧市 2021 年房地產(chǎn)狀況 （ 1） 投資增長(zhǎng)，供需兩旺 2021 年 1～ 8 月，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比 2021 年同期增長(zhǎng)35%；商品房建筑施工面積 萬(wàn)平方米，比 2021 年同期增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，比 2021 年同比增長(zhǎng) %，竣工房屋價(jià)值 億元；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比 2021 年同期增長(zhǎng) %。 （ 3）市場(chǎng)日趨成熟，個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力 過(guò)去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。所有這些都會(huì)使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)中有升。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個(gè)中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。 近年來(lái)，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機(jī)構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。 ——中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)吸引來(lái)的外埠人士和駐邕機(jī)構(gòu)管理人員。根據(jù)市場(chǎng)和南寧市住宅消 費(fèi)預(yù)測(cè)，仙葫項(xiàng)目的價(jià)格定位宜分別為豪華型 300 萬(wàn)元 /棟、普通型 150 萬(wàn)元 /棟。南寧市規(guī)劃局副局長(zhǎng)黃恩厚稱(chēng)，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設(shè)為特點(diǎn)，重點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。 購(gòu)買(mǎi)別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購(gòu)買(mǎi)別墅的重要位置上。 按目前已報(bào)建、在建項(xiàng)目情況來(lái)看，南寧別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量還是比較合理的，因此，未來(lái)南寧豪宅別墅市場(chǎng)的走勢(shì)將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。 （ 2）、領(lǐng)銜未來(lái)別墅的發(fā)展發(fā)向 考察未來(lái)別墅的方向：在 SARS 以后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門(mén)話(huà)題；邕江灣率先成為國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心批 準(zhǔn)的首例國(guó)家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目，從選址到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來(lái)別墅的發(fā)展方向。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 質(zhì)相當(dāng)。表明消費(fèi)者一個(gè)明顯的消費(fèi)傾向，買(mǎi)別墅就是買(mǎi)景觀和身份感 （二）競(jìng)爭(zhēng)者分析 楓丹麗舍 邕江灣為純粹獨(dú)立別墅，而對(duì)手在容積率、私密性以及戶(hù)型上完全處于劣勢(shì)，邕江灣在環(huán)境和產(chǎn)品上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這里最有實(shí)力成就南寧未 來(lái)的富人區(qū)。另外從風(fēng)水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財(cái)斂財(cái)之相，而龍胤花園與此相反。二期和三期總共 71 套，這將是邕江灣別墅園形成極大競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，南寧市已造就了龐大的管理階層和技術(shù)階層，以及漸漸形成律師、演員 、作家、畫(huà)家、文藝界和體育界人士等獨(dú)立階層，他們對(duì)城市生活環(huán)境有較高的依賴(lài)性，同時(shí)，又對(duì)自立、個(gè)性、文化品位有執(zhí)著的追求。別墅的需求也是會(huì)多種多樣的，有居家型需求的，就是把別墅作為第一居所需求；有度假型的需求，有人也叫“ 5＋ 2”的居住需求，也就是有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)。概括而言，地理位置優(yōu)越，山清水秀而無(wú)工業(yè)污染的別墅社區(qū)是他們最好的選擇。 本項(xiàng)目諸多層面都能充分契合目標(biāo)群的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，符合消費(fèi)者的需求，具有廣闊的市場(chǎng)前景。清凈的樹(shù)林中，保留原始的古樹(shù)叢，鳳尾竹 、古榕樹(shù) 、古龍眼樹(shù)、扁桃樹(shù)錯(cuò) 落分布，悄悄傳遞四季的嬗變。因此，邕江灣別墅園一定要利用好 CAFTA所提供的各種宣傳途徑，充分展示廣西第一健康別墅的形象，從而取得邕江灣推廣銷(xiāo)售的全面勝利。而南寧的別墅比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿(mǎn)足這些人的需求，同時(shí)，我們將通過(guò)走差異化的道路和會(huì)通過(guò)一系列有效的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)促進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，使項(xiàng)目處于優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)中。 (四 )財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡點(diǎn) 應(yīng)用本量利分析法進(jìn)行銷(xiāo)售利潤(rùn)預(yù)測(cè)，通過(guò)銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售利潤(rùn)三者之間 的關(guān)系，通過(guò)測(cè)算損益分界點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算。 △ 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)