【正文】 墅和聯(lián)體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷(xiāo)售情況還在預(yù)料之中。表明消費(fèi)者一個(gè)明顯的消費(fèi)傾向，買(mǎi)別墅就是買(mǎi)景觀(guān)和身份感 （二）競(jìng)爭(zhēng)者分析 楓丹麗舍 邕江灣為純粹獨(dú)立別墅，而對(duì)手在容積率、私密性以及戶(hù)型上完全處于劣勢(shì)，邕江灣在環(huán)境和產(chǎn)品上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這里最有實(shí)力成就南寧未 來(lái)的富人區(qū)。 從別墅景觀(guān)優(yōu)勢(shì)上看：景觀(guān)好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷(xiāo)售情況看好。 從獨(dú)立別墅銷(xiāo)售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨(dú)立別墅存量并不多，大量已被市場(chǎng)消化掉。 從獨(dú)立別墅市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看：目前質(zhì)數(shù)較高的獨(dú)立別墅均價(jià)是 170 萬(wàn)至 280萬(wàn)之間（個(gè)別樓王除外），市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格為 200 萬(wàn)左右。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 質(zhì)相當(dāng)。 別墅所在的區(qū)域分 玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國(guó)際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。 （附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡(jiǎn)介 南寧市已建和在建的別墅項(xiàng)目 天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。 政策帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2021 年 2 月 18 日，國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于 “停止別墅類(lèi)用地 ”的通知。 （ 2）、領(lǐng)銜未來(lái)別墅的發(fā)展發(fā)向 考察未來(lái)別墅的方向：在 SARS 以后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門(mén)話(huà)題；邕江灣率先成為國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心批 準(zhǔn)的首例國(guó)家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目，從選址到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來(lái)別墅的發(fā)展方向。 別墅市場(chǎng)透視 （ 1）、仙葫版塊的銳不可擋 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 16 頁(yè) 2021 南寧別墅市場(chǎng)看仙葫 鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。而 2021 年大部分別墅盤(pán)推向市場(chǎng)后則完全進(jìn)入 “別墅時(shí)代 ”。 隨著市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺的發(fā)展勢(shì)頭，人們對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷提高，住宅設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)出現(xiàn)了從 “量變 ”到 “質(zhì)變 ”，由居住型向享受型轉(zhuǎn)化的過(guò)程。 按目前已報(bào)建、在建項(xiàng)目情況來(lái)看，南寧別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量還是比較合理的，因此，未來(lái)南寧豪宅別墅市場(chǎng)的走勢(shì)將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢(shì)，城市化進(jìn)程加快、外來(lái)人口增加。特別是 2021 年，新盤(pán)紛紛上馬入市，市場(chǎng)繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點(diǎn)之一。 c、別墅掀起樓市波瀾。 購(gòu)買(mǎi)別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購(gòu)買(mǎi)別墅的重要位置上。在比較社邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè) 區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務(wù)后，價(jià)位將成為最后征服消費(fèi)者的利劍。 (4)、供求特點(diǎn) a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨(dú)立別墅容易銷(xiāo)售。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》統(tǒng)計(jì)消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、 VILLA 和獨(dú)立別墅）已立項(xiàng)的達(dá) 1500 余套 。南寧市規(guī)劃局副局長(zhǎng)黃恩厚稱(chēng)，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設(shè)為特點(diǎn)，重點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。 南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有開(kāi)發(fā)別墅的經(jīng)驗(yàn)，造成項(xiàng)目參差不齊，檔次 落差大，給人感覺(jué)很困惑。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問(wèn)市。 四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 （一）市場(chǎng)分析 南寧別墅市場(chǎng)調(diào)查研究： 別墅開(kāi)發(fā)一片火熱 據(jù)調(diào)查，在這些別墅項(xiàng)目中占地?cái)?shù)百畝甚至上千畝的項(xiàng)目不在少數(shù)，一些項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)就突破了百套；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高、中、低檔均有供應(yīng)，但別墅市場(chǎng)兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場(chǎng)的浮躁程度；在項(xiàng)目選址 上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開(kāi)發(fā)別墅先天優(yōu)勢(shì)的鳳嶺和仙葫為主，重視對(duì)園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，對(duì)自然資源進(jìn)行合理化的開(kāi)發(fā)和利用。根據(jù)市場(chǎng)和南寧市住宅消 費(fèi)預(yù)測(cè)，仙葫項(xiàng)目的價(jià)格定位宜分別為豪華型 300 萬(wàn)元 /棟、普通型 150 萬(wàn)元 /棟。一種價(jià)格在 50—100 之 間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調(diào)查情況了解到，價(jià)格在 50—100 萬(wàn)之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟(jì)情況和一些要素分析，南寧市 1—9 月份人均可支配收入為 元，其中 40%的家庭人均可支配收入超過(guò) 元 , 20%的家庭人均可支配收入超過(guò) 元（其中有 10%的家庭人均可支配收入超過(guò) 元）。也就是說(shuō)，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4 人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對(duì)住房的功能配置上趨向于客廳 +餐廳 +主人間 +兒童房 +老人房 +工人房 +客房 +書(shū)房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房） +多衛(wèi)生間。 目標(biāo)消費(fèi)群體的細(xì)分： 廣西區(qū)、南寧市及邕寧縣政府官員； 東盟各國(guó)領(lǐng)事、來(lái)邕投資工商界領(lǐng)袖和部分華僑； 廣西區(qū)特別是南寧市大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)主管人員、高級(jí)工程技術(shù)人員； 廣西特別是南寧市各大上市公司高層管理者； 廣西區(qū)、南寧市科研部門(mén)、高科技企業(yè)為外籍專(zhuān)家購(gòu)買(mǎi) “專(zhuān)家樓 ” 國(guó)內(nèi)跨區(qū)域企業(yè)老板； 南寧市及周邊地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主，特別是南寧市周邊礦主； 藝術(shù)家、演藝界成功人士； 少數(shù)長(zhǎng)線(xiàn)炒家、投資客。 ——中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)吸引來(lái)的外埠人士和駐邕機(jī)構(gòu)管理人員。 根據(jù)南寧市房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況、仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和仙葫項(xiàng)目的情況來(lái)看，仙葫項(xiàng)目按目前的情況定位為別墅區(qū)是最佳的選擇 ，從仙葫項(xiàng)目所處的地理環(huán)境來(lái)看，仙葫項(xiàng)目所在地山青水秀、空氣清新，特別適合建設(shè)成為別墅區(qū)，同時(shí)，中大公司對(duì)于別墅的建設(shè)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和成功的案例，因此，仙葫項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中高檔別墅。 從仙葫項(xiàng) 目本身?xiàng)l件定位 根據(jù)仙葫項(xiàng)目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有 2/3 的區(qū)域有山， 1/3 區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會(huì)得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計(jì)成依山別墅，形成錯(cuò)落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶(hù)都有能看到江景，從高程來(lái)看，最高的只高出道路 21 米，規(guī)劃得當(dāng)會(huì)是一道亮麗的景觀(guān)，不會(huì)形成邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 太陡的山路。 三、市場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目定位 從仙葫區(qū)的市場(chǎng)情況定位 從仙葫區(qū)的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，決定了把仙葫項(xiàng)目定位為別墅是最佳的選擇，因?yàn)橄珊?xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，交通也相當(dāng)便利，符合別墅的建筑條件，而在仙葫項(xiàng)目所在地建成公寓樓，由于地段離市中心較遠(yuǎn)而不能讓消費(fèi)者接受，至 于定位為賣(mài)宅基地也不合適，近幾年仙葫區(qū)賣(mài)宅基地的形式，賣(mài)出很多，建的很少，宅基地已不太受歡迎，因?yàn)檫@種宅地的形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無(wú)法吸引真正的有錢(qián)人，因此，建中高檔別墅區(qū)，才是仙葫區(qū)真正的目標(biāo)，將來(lái)鳳嶺區(qū)、仙葫區(qū)將成為南寧市有錢(qián)人的天堂。 近年來(lái)，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機(jī)構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。如果說(shuō)瑯東開(kāi)發(fā)區(qū)是以政府先行，房地產(chǎn)跟進(jìn)的模式，鳳嶺開(kāi)發(fā)則直接是以房地產(chǎn)先導(dǎo)的，未來(lái)若干年的開(kāi)發(fā)熱將會(huì)是鳳嶺，這種開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)不斷東進(jìn)，使仙葫的開(kāi)發(fā)一觸即發(fā)。進(jìn)入 21 世紀(jì)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)蘇和成長(zhǎng)，又使瑯東的建設(shè)進(jìn)一步提速。 從以上城市結(jié)構(gòu)分析看，仙葫的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯：首先它靠近高發(fā)展度的“鴨梨狀”頂部，其次它處在發(fā)展主軸線(xiàn)上，第三它緊臨南寧市與區(qū)內(nèi)主要城市的交通要道的交通樞紐。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個(gè)中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀(guān)中心在青秀山等。 綜上所述，目前南寧市住宅與房地產(chǎn)不僅保持著開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺的大好形勢(shì)，而且住宅小區(qū)的規(guī)模品質(zhì)也在不斷加大和提升，整個(gè)市場(chǎng)步入良性快速的發(fā)展軌道，隨著南寧市城市建設(shè)的加快和政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持，南寧市的房地產(chǎn)將保持 2— 5 年的高速發(fā)展。 （ 4）南寧城市的建設(shè)將推動(dòng)房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展 首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線(xiàn)的建成勢(shì)必會(huì)引起周邊房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)，目前，南寧市新的開(kāi)發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動(dòng)大規(guī)模社區(qū)的開(kāi)發(fā)，其次，隨著南寧邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進(jìn)軍南寧，將對(duì)南寧的房地產(chǎn)有著推動(dòng)的作用，如大連萬(wàn)達(dá) 已在南寧市朝陽(yáng)廣場(chǎng)旁計(jì)劃投資 12 個(gè)億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。其次，作為廣西首府的南寧位于 我國(guó)大西南最便捷出海通道樞紐位置，隨著中國(guó) —東盟自由貿(mào)易區(qū)的確定，這將改變南寧市的歷史地位，使南寧市成為中國(guó)進(jìn)軍東南亞市場(chǎng)的橋頭堡。所有這些都會(huì)使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)中有升。 （ 2）南寧市未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)將穩(wěn)中有升 首先，根據(jù) WTO 有關(guān)協(xié)議，我國(guó)將逐步取消對(duì)外資銀行和外資房地產(chǎn)企業(yè)的限制，五年之內(nèi)逐步地、全面取消外資銀行經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的地域限制，這必定引起大量的資本涌入我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，南寧市作為西部城市的大通道和“中國(guó)居住環(huán)境獎(jiǎng)”的城市，將會(huì)引起外資的關(guān)注，其次，銀行業(yè)從 2021 年開(kāi)始將會(huì)對(duì)一些金融政策進(jìn)行調(diào)整，比如采取貸款利率降低等一些手段來(lái)刺激百姓 加大住房消費(fèi)投入，促進(jìn)了房地產(chǎn)住房的發(fā)展。 2021年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項(xiàng)課題中，有三項(xiàng)是圍繞著 如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力，個(gè)人購(gòu)房已達(dá)到 89%以上。 （ 3）市場(chǎng)日趨成熟，個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力 過(guò)去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀(guān)念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。上規(guī)模上檔次 的都在 150～ 250 萬(wàn)元 /幢，仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的龍胤花園憑著沿江線(xiàn)的優(yōu)越，定位為200 萬(wàn)元 /幢。 各區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格（平均價(jià)格）不一：江南區(qū)為 1550 元 / m2；市中心區(qū)域?yàn)?2350 元 / m2； 瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價(jià)為 2250 元 / m2。 （ 2）南寧市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 近幾年來(lái)南寧市住房的平均價(jià)格： 1999 年為 1724 元 / m2， 2021 年為 2021元 / m2， 2021 年為 2182 元 / m2， 2021 年為 2800 元 / m2。 南寧市 2021 年房地產(chǎn)狀況 （ 1） 投資增長(zhǎng)，供需兩旺 2021 年 1～ 8 月，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比 2021 年同期增長(zhǎng)35%；商品房建筑施工面積 萬(wàn)平方米，比 2021 年同期增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，比 2021 年同比增長(zhǎng) %，竣工房屋價(jià)值 億元；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比 2021 年同期增長(zhǎng) %。 2021 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投 資 億元，比 2021 年增長(zhǎng) %，社會(huì)固定資產(chǎn)投資和基本建設(shè)投資的增長(zhǎng)率分別為 %、 %?？偠灾?，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強(qiáng)，邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點(diǎn)。全市面積 10029 平方公里，其中，市區(qū)規(guī)劃面積 150 平方公里，現(xiàn)有市區(qū)面積 平方公里， 轄 5 個(gè)城區(qū)和二個(gè)縣，總?cè)丝?310 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口137 萬(wàn)人。 （四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市位于我國(guó)的南部，是廣西的首府。其中：商品房建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) 56%；土地開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %；土地購(gòu)置費(fèi) 億元，增長(zhǎng) %。 （三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 自 1999 年以來(lái)，廣西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個(gè) 廣西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，