【正文】 ）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預售比例40%60%100%40%60%100%預售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372第五章 建設條件與場址選擇 一、建設條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門審批通過。第一期自2010年7月1日預售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預售，2012年2012年12月31日銷售完畢。隨著一期工程主體進度的加快和度假區(qū)園林景觀的建設，度假區(qū)生態(tài)休閑旅游功能日益完善，在一期實景效果的帶動下，二期項目的漲價將是水到渠成，二期別墅保守估價為6000元／㎡。通過產(chǎn)權式別墅的銷售，收回酒店（會所）的投資，從而提高度假別墅的利用率，降低投資經(jīng)營風險。根據(jù)實際情況可以讓目標群體交付一定的資金，參與設計戶型，在客戶親身參與建設過程，共享成功的喜悅。（二）分步推廣策略在項目達到預售階段前，分步驟地進行宣傳，采用戶外廣告、媒體等多種形式，引進目標群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。張健橫渡隊清江畫廊挑戰(zhàn)賽；多次成功舉辦風光人體攝影大賽；2008年7月與三峽商報、三峽游客中心共同策劃主辦“2008，我與北大清華學子同行”活動。第四章 市場營銷一、營銷策略（一）品牌形象策略公司堅持以品牌建設為營銷核心，以科學營銷、事件營銷、客戶營銷為基本手段，不圖短期效益，樹立品牌形象，取得了良好的效果?！熬G色”建筑。、功能齊全低層洋房采用前后花園設計；對流通風良好，戶戶向陽，且均可觀看花園、江景，頂層采用復式設計，突顯住宅高尚定位。，超前、出乎住戶預料的空間創(chuàng)新。五、目標市場定位與產(chǎn)品定位分析（一）目標市場定位湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群作為清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)唯一的高端住宅項目，針對中高端社會精英人士傾心打造最佳人居環(huán)境，其潛在客戶主要包括：，包括：公務員、中外資企業(yè)高級白領、企業(yè)中高層人員；、富商等；，如重慶、成都、武漢、十堰等；4. 港澳地區(qū)、深圳、廣州、上海、南京等高端精英和社會名流。這是愚人島項目開發(fā)的重中之重。為確保愚人島旅游開發(fā)的順利進行，必須處理好如下幾個關系：當?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關系，清江東岸與度假區(qū)的利益關系，三峽大壩與度假區(qū)的利益關系。（四）Threats（挑戰(zhàn)）一方面，愚人島別墅群的開發(fā)勢必會改變一部分土地的利用方式，勢必會破壞掉一部分植被，如果處理不好，必然影響愚人島整體的生態(tài)環(huán)境?？梢灶A見，隨著愚人島周邊區(qū)域經(jīng)濟水平的提高，度假需求勢必會快速增長，愚人島具有相當?shù)氖袌鰸摿?。目前，我國正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游已成為我國的主導旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。（三）Opportunities(機遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立湖北省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊、體制、機制等瓶頸障礙，使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進鄂西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)湖北東西部相對均衡發(fā)展。因此，鄢沱碼頭的停車問題必然會成為制約愚人島發(fā)展的一個長期問題。隨著愚人島旅游開發(fā)的逐步深入，停車場的容量將可能成為限制游客量的一個制約因素?；A設施方面，供水、燃氣、供電能力有限，污水處理和垃圾處理設施短缺，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。（二）Weaknesses（劣勢）基礎設施是愚人島進行大規(guī)模開發(fā)建設的重要支撐，對于營造一個便利、舒適的度假環(huán)境至關重要。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。由峰腰直上峰頂，宮觀遺址歷歷可數(shù)，到處出沒的殘碑斷碣向人們展示這座鄂西南的道教叢林。愚人島人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬歷十八年（1590年）的石柱觀位于長陽龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其石崖如城，云靄飄渺，滿眼林木森森，四季蔥蘢一片。愚人島寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。而且，三峽大壩的資源等級無形之中提升了附近旅游區(qū)和度假區(qū)的資源等級。臨近三峽大壩賦予愚人島絕佳的中觀區(qū)位。三、別墅群項目SWOT分析（一）Strengths(優(yōu)勢)具有“天下之中”、號稱“千湖之省”的湖北省賦予愚人島良好的宏觀區(qū)位。上半年銷售面積的增長也帶動了銷售額的大幅增長，%；，%。上半年城區(qū)商品房成交3494套，%，接近2007年市場高峰期的同期水平。愚人島別墅群采用歐式建筑方格，與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成，更易迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，具有較高的市場品位。愚人島別墅群將人居環(huán)境與愚人島生態(tài)旅游區(qū)有機地結(jié)合在一起，實現(xiàn)了人與自然的有機融合，休閑、養(yǎng)生功能更為突出，必將成為Town House之中的精品。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設計風格最重視：國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強調(diào)生活品質(zhì)外,更認為擁有別墅是身份與地位的象征。隨著市場的發(fā)展和Town House的涌現(xiàn)，別墅市場客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。第三章 市場分析與市場定位一、國內(nèi)別墅市場分析1. Town House引爆生態(tài)旅游度假別墅市場隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。三、愚人島別墅群項目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設周期長（建設期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動發(fā)展，這種資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。，清江旅游線路上也有幾處度假區(qū)，但是它們的規(guī)模較小，級別也不高，對宜昌市度假旅游市場基本上沒有什么影響；相反，愚人島可以確保至少20平方公里的土地面積用于旅游開發(fā)，可以做大度假區(qū)的規(guī)模，并且可以打造高端的度假產(chǎn)品，這樣完全有可能影響宜昌整體的度假旅游市場。，要留住三峽游客最關鍵的一點就是要做好以三峽大壩為點、以長江中下游和清江流域為線、以鄂西旅游圈為面的旅游開發(fā)。二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展愚人島的旅游開發(fā)對于做強做大清江旅游板塊、對于推進鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展、對于改善宜昌旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、對于配合三峽大壩的觀光旅游、對于提升湖北度假旅游產(chǎn)品的國內(nèi)外知名度都具有重要的意義。同時，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個湖北省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動作用。宜昌西接長江三峽，溯流直達巴蜀，東連兩湖魚米之鄉(xiāng)，順江暢達寧滬，自古便是鄂西川東的物資集散地和交通樞紐，“上控巴蜀，下引荊襄”，素有“三峽門戶”、“峽口明珠”之美譽。公司管理力求科學，符合現(xiàn)代企業(yè)制度管理要求。自成立以來，公司建立了一套完善的、科學的管理制度，成立了董事會、監(jiān)督班子和經(jīng)理班子，權力機構(gòu)、決策機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，職責分明各司其職，既相互獨立，又相互協(xié)調(diào)。公司作為長陽縣目前規(guī)模最大、服務功能最齊全的旅游龍頭企業(yè)，致力于愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的開發(fā)。公司經(jīng)營場所位于長陽土家族自治縣磨市鎮(zhèn)黃荊莊村五組，經(jīng)營期限為2007年3月26日至2027年3月25日，經(jīng)營范圍包括：旅游、房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水電開發(fā)與投資；文化、教育、體育投資；計算機網(wǎng)絡工程服務；工藝美術品、針紡織品、日用百貨、塑料制品銷售；接受委托對酒店餐飲單位進行管理；企業(yè)形象策劃、會展服務等。第一期重點開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎設施建設，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗收，2011年12月31日銷售完畢，歷時2年；第二期重點開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗收，2012年12月31日銷售完畢，歷時1年半。單位建筑面積投資額為1693元。項目規(guī)劃： （1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）建設內(nèi)容：清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。06′，北緯30176。因此，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)開發(fā)宜走滾動開發(fā)、循環(huán)利用的道路：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠發(fā)展。愚人島的資源環(huán)境具有較好的舒適性、康益性和安全性，為承載度假旅游的開發(fā)提供了根本保證。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。山水清幽寧靜，植被蔥郁，景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。愚人島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)，處在中西部交接樞紐，依托三峽，地控鄂渝，輻射全國。詩人屈原、美人王昭君、圣人關羽、學者楊守敬為代表的古代名人文化，巴人遺風、土家風情為代表的民俗文化，三國古戰(zhàn)場、三游洞為代表的歷史遺跡以及神農(nóng)架、大老嶺、柴埠溪國家森林公園、后河國家級自然保護區(qū)為代表的生態(tài)休閑度假勝地共同構(gòu)成了宜昌三峽旅游神奇浪漫的畫卷。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風景區(qū)、三峽人家風景區(qū)被評選為湖北首屆“十佳”旅游景區(qū)。全市擁有各類旅游資源601處，其中世界級3處、國家級30處、省級40處，年接待萬人以上的景點104處。我省旅游業(yè)正逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。目前，湖北旅游業(yè)基本形成了以武漢、宜昌為中心向四周輻射的旅游布局，形成了以 “一江兩山”為重點的空間格局和全方位開放型的旅游網(wǎng)絡格局。鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會效益，聯(lián)合國專門推出了生態(tài)旅游年活動，以鼓勵世界各國通過開展可持續(xù)的旅游活動來促進環(huán)境保護和經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)世界生態(tài)旅游大會介紹，國際生態(tài)旅游市場潛力巨大，年增長率為20%～25%，高于其它旅游項目和旅游產(chǎn)品的發(fā)展速度。第一章 概述一、項目實施的背景（一）生態(tài)旅游已經(jīng)成為當今世界最具前景的旅游精品生態(tài)旅游是在旅游業(yè)和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的大背景下產(chǎn)生的一種新的旅游發(fā)展模式，主要以欣賞和研究生態(tài)區(qū)的自然景觀、自然環(huán)境、野生動植物及文化特征為目的的旅游形式，旨在突出旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境。生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然、認識自然、親近自然、享受自然，暫時擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境，達到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時尚。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務旅游只分別占20%和18%。（二）湖北宜昌生態(tài)旅游業(yè)迅猛發(fā)展近年來，湖北省旅游業(yè)處于迅猛發(fā)展的階段?！笆濉睍r期，%；實現(xiàn)旅游業(yè)總收入1985億元，%。宜昌市位于長江中游和上游的結(jié)合部、湖北省的西部，地處秦巴山脈和武陵山脈向江漢平原過渡的地帶，旅游資源獨具特色，既有秀麗的自然風光，又有豐富的人文景觀，還有宏偉的現(xiàn)代建筑工程，集自然景觀、人文景觀和現(xiàn)代建筑于一體。長江三峽