【正文】 拔高差懸殊，從而導(dǎo)致水熱資源的重新分配，具有多種小氣候特點，隨海拔升高而變化，氣候呈立體結(jié)構(gòu)，兼有中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶及中溫帶多種氣候類型。（三）基礎(chǔ)設(shè)施相對完善愚人島距宜昌城區(qū)32公里、宜都城區(qū)41公里、長陽城區(qū)21公里、三峽機場32公里，交通便利。島內(nèi)，愚人島僅靠磨南公路和村道土路連接，內(nèi)部交通路網(wǎng)還未形成，區(qū)域的可進入性明顯不足。目前愚人島供電系統(tǒng)以大網(wǎng)供電為主，現(xiàn)有—座110kV變電站，項目完成后，擬新配置2座10kV變電所，供電電源接自變電站，可滿足項目需要。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達標(biāo)后，與雨水一起作為中水利用或排放。此外，項目擬在各酒店、別墅區(qū)等服務(wù)區(qū)設(shè)郵政服務(wù)點，可方便與長陽縣郵政局對接。06′，北緯30176。清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。 樟樹垴:總面積450畝，規(guī)劃單體別墅50棟，建筑面積39800m2；178。 尹家山：總面積600畝，規(guī)劃單體別墅70棟，建筑面積55720 m2；178。第六章 項目開發(fā)與實施計劃一、工程建設(shè)內(nèi)容（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）綠地面積 93270㎡（5）綠地率 35％（6）建筑密度 20％（7）容積率 表2 愚人島別墅群項目主要指標(biāo)項目名稱別墅類型套數(shù)單套面積用地面積（㎡）建筑面積（㎡）皮家包單體別墅307961530823880樟樹垴單體別墅507962551339800尹家山單體別墅707963571855720花橋群島單體別墅1007965102679600聯(lián)排別墅1205964584671520合計370173410270520（二）工程建設(shè)內(nèi)容 （1）土建包括園林、綠化、公共部分裝修等。對內(nèi)部進行一次裝修，二次裝修留給客戶根據(jù)自己的需要進行。⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。整個道路交通系統(tǒng)包括道路、出入口、停車場、廣場、碼頭?！胃傻溃焊鶕?jù)度假區(qū)項目布局的需要，各個分區(qū)內(nèi)部開辟次干道路，與車行主干道、碼頭形成連接，形成一個完整的枝狀路網(wǎng)構(gòu)架?！鋈肟冢阂劳兄鞲陕肪W(wǎng)，度假區(qū)沿G318公路設(shè)置三個入口：西部入口–龍舟坪；北部入口–孫家灣碼頭區(qū)；西北部入口–陳家沱。4座廣場總面積40000㎡。總面積25000㎡。在北部孫家灣、南岸坪，西部陳家沱、石柱觀，東北部樟木咀、柳津灘，中部香草灣SPA美容會館、半島度假公寓、國際游艇俱樂部，南部水上運動論壇、江灣主題度假酒店等處共設(shè)立14座公共旅游碼頭，用生態(tài)型游覽船只形成水上連接，并作為湖面景觀。設(shè)立1座VIP候船室——作為國際游艇俱樂部會員、別墅業(yè)主和度假區(qū)貴賓專用接待場所。表3 愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d人8000160（m3/d）3辦公40L/d人5000500（m3/d）5不可預(yù)計用水量按總用水量15%計　308（m3/d）6估算日最高用水量　2358（m3/d）②消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。高位蓄水池供水分三個片區(qū)——南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000 m3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000 m3，并配備制水設(shè)備3套，通過管道接至各服務(wù)區(qū)，實現(xiàn)管道有壓供水。④排水工程：旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。（2）供電工程本項目用電負(fù)荷采用單位面積（建筑面積）負(fù)荷密度法進行負(fù)荷估算，其他用電采用估算法。根據(jù)本項目負(fù)荷估算情況，擬在度假別墅區(qū)和湖濱服務(wù)區(qū)和養(yǎng)生度假區(qū)各設(shè)一處變配電房，分別配置容量為1000kVA變壓器各2臺。該項目由電訊部門解決，不計入本項目投資內(nèi)。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點、休憩點及主要路段每隔400m左右設(shè)一個垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點，將旅游、生活垃圾收集并運裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。二、項目實施進度安排 本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。表4 別墅群項目第一期開發(fā)進度安排編號工程進度內(nèi)容10年1月 1 日—12月31日11年1月1日—12月31日1234567891011121234567891011121項目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項目籌資和前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5 別墅群項目第二期開發(fā)進度安排編號工程進度內(nèi)容11年7月 1 日—12月31日12年1月1日—12月31日7891011121234567891011121項目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項目前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗收　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章 投資估算與資金籌措 一、投資估算內(nèi)容本項目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動資金三部分組成。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本：包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費用，地上建筑以800元/㎡計算。（3）開辦費開辦費是指項目建設(shè)期內(nèi)，用于項目組織管理設(shè)計等各項費用，包括以下各項費用：①項目管理費：以建安成本的3%計算。③設(shè)計勘探費：包括總規(guī)和控規(guī)、單體建筑設(shè)計、高爾夫球場及度假別墅設(shè)計、滑翔傘莊園設(shè)計，共計2680萬元人民幣。（5）物價因素：以每年遞增10%，只考慮固定資產(chǎn)。建設(shè)期利息：按貸款10000萬元人民幣、期限三年、年利率12%計算，第2年末還款5000萬元，第3年末還款5000萬元，利息總額為3000萬元人民幣。二、投資估算 經(jīng)過投資估算，愚人島別墅群項目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。詳見附表一：愚人島別墅群項目投資估算表。本項目資金來源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計劃如下：（1）自有資金：公司股東入股資金3000萬元。（3）預(yù)售收入：3576萬元根據(jù)愚人島別墅群項目開發(fā)進度安排，第一期工程開發(fā)完畢，累計實現(xiàn)銷售收入59700萬元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬元外，尚余資金30060萬元，完全有實力進行第二期工程開發(fā)。詳見附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表。愚人島別墅群項目總投資為45811萬元，單項工程造價（單項成本）為1693元/㎡。二、投資收益估算本項目銷售收入為150372萬元，其中一期工程銷售收入為59700萬元，二期工程銷售收入為90672萬元。（2）稅費：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費。 營業(yè)稅：7519萬元；216。 教育費附加：226萬元；216。 交易管理費：812萬元216。小計：9299萬元。3．盈利能力分析項目總投資為：45811萬元，銷售收入為：150372萬元，稅后利潤總額：69619萬元，稅前利潤總額92825萬元。178。 稅后投資利潤率：152%總體而言，本項目盈利能力較強。三、現(xiàn)金流量測算現(xiàn)金流量測算結(jié)果顯示：項目凈現(xiàn)金流量總額為61343萬元，其中，2010年為21320萬元，2011年為19339萬元，2012年為20684萬元。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項目總投資不變，且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%時，項目全部投資利潤率為零，投資剛能保本。%，故此項目實際風(fēng)險較小。從行業(yè)特征來看，項目的定位、質(zhì)量的保證、成本的控制、有效的營銷策略等都是促進本項目運營的關(guān)鍵因素。五、財務(wù)評價通過以上分析，可以看出本項目投資利潤率為152%，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為61343萬元，具有較強的流動性。綜上所述，本項目在財務(wù)上具有可行性。未來，隨著經(jīng)濟回暖，如果房地產(chǎn)價格上漲過