【正文】 建議湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，制訂切實(shí)可行的科學(xué)管理目標(biāo)，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)工作。其次，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開(kāi)發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。（四）環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)愚人島位于湖北省宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣清江流域高壩洲庫(kù)區(qū)內(nèi)，清江作為長(zhǎng)江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過(guò)以上分析，可以看出本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為152%，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢(shì)；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為61343萬(wàn)元，具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。三、現(xiàn)金流量測(cè)算現(xiàn)金流量測(cè)算結(jié)果顯示：項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量總額為61343萬(wàn)元，其中，2010年為21320萬(wàn)元，2011年為19339萬(wàn)元，2012年為20684萬(wàn)元。小計(jì)：9299萬(wàn)元。（2）稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。（3）預(yù)售收入：3576萬(wàn)元根據(jù)愚人島別墅群項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，第一期工程開(kāi)發(fā)完畢，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入59700萬(wàn)元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬(wàn)元外，尚余資金30060萬(wàn)元，完全有實(shí)力進(jìn)行第二期工程開(kāi)發(fā)。建設(shè)期利息：按貸款10000萬(wàn)元人民幣、期限三年、年利率12%計(jì)算，第2年末還款5000萬(wàn)元，第3年末還款5000萬(wàn)元，利息總額為3000萬(wàn)元人民幣。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本：包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強(qiáng)弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費(fèi)用，地上建筑以800元/㎡計(jì)算。該項(xiàng)目由電訊部門(mén)解決，不計(jì)入本項(xiàng)目投資內(nèi)。高位蓄水池供水分三個(gè)片區(qū)——南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000 m3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000 m3，并配備制水設(shè)備3套，通過(guò)管道接至各服務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)管道有壓供水。設(shè)立1座VIP候船室——作為國(guó)際游艇俱樂(lè)部會(huì)員、別墅業(yè)主和度假區(qū)貴賓專(zhuān)用接待場(chǎng)所?！鋈肟冢阂劳兄鞲陕肪W(wǎng)，度假區(qū)沿G318公路設(shè)置三個(gè)入口：西部入口–龍舟坪；北部入口–孫家灣碼頭區(qū)；西北部入口–陳家沱。對(duì)內(nèi)部進(jìn)行一次裝修，二次裝修留給客戶(hù)根據(jù)自己的需要進(jìn)行。清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹(shù)垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。目前愚人島供電系統(tǒng)以大網(wǎng)供電為主，現(xiàn)有—座110kV變電站，項(xiàng)目完成后，擬新配置2座10kV變電所，供電電源接自變電站，可滿(mǎn)足項(xiàng)目需要。地震基本烈度為Ⅵ度。評(píng)審專(zhuān)家委員會(huì)認(rèn)為，《控規(guī)》成果完善，符合國(guó)家旅游規(guī)劃通則關(guān)于旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)范要求，符合愚人島實(shí)際，具有可操作性和很強(qiáng)的制約性及開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性。（五）價(jià)格策略根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)和愚人島別墅群項(xiàng)目工程進(jìn)度安排，保守預(yù)計(jì)一期別墅均價(jià)采用5000元／㎡。2007年3月愚人島成為2007環(huán)球小姐三峽選拔賽唯一指定外景拍攝基地；2007年4月承辦了“愚人島杯”2007中國(guó)長(zhǎng)陽(yáng)（二）項(xiàng)目定位經(jīng)過(guò)大量市場(chǎng)調(diào)研和反復(fù)分析論證，湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目選擇歐式建筑作為目標(biāo)定位，徜徉于青山綠水之間，泛舟于清江碧波之上，欣賞歐式建筑風(fēng)格，可以提升項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值和尊崇品位。宜萬(wàn)鐵路和滬渝高速公路貫穿長(zhǎng)陽(yáng)縣全境，大大地改善了愚人島的交通條件，使得旅游通道更加暢通，縮短了交通時(shí)間，從而可以吸引更大范圍的旅游者。而且停車(chē)場(chǎng)地的大小也會(huì)受到游客量周期變化的影響，在淡季的時(shí)候會(huì)被閑置，在旺季尤其在黃金周的時(shí)候又不能滿(mǎn)足需要。愚人島所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風(fēng)純樸，流傳于民間的各種謎語(yǔ)、神話(huà)傳說(shuō)、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。三峽大壩作為中國(guó)歷史上繼長(zhǎng)城以來(lái)最偉大的工程，其旅游吸引力也如長(zhǎng)城一樣是不受時(shí)空限制的，具有長(zhǎng)期效益。二、宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本分析2009年上半年，在國(guó)家寬松的貨幣政策刺激、宜昌市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)、股票市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈等多種利好因素的共同影響下，積累性置業(yè)需求不斷釋放，市場(chǎng)逐漸回暖，商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)逐月上升趨勢(shì)。以前購(gòu)買(mǎi)別墅主要是位于：金字塔頂尖的國(guó)內(nèi)外成功人士、公務(wù)員、高端技術(shù)人才。主要體現(xiàn)在：《宜昌市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005～2025）》，從“觀光產(chǎn)品”向“休閑度假產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變是未來(lái)宜昌旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的策略之一，愚人島進(jìn)行度假旅游開(kāi)發(fā)正是這一策略的體現(xiàn)。四、編制依據(jù)與研究范圍（一）編制依據(jù)《湖北清江愚人島旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》《湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制協(xié)議》項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案初步可行性研究報(bào)告《愚人島社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃編制協(xié)議》（二）研究范圍項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求宜昌位于長(zhǎng)江北岸、三峽東口，古稱(chēng)夷陵，有2400多年的歷史，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是楚文化的發(fā)祥地。三、項(xiàng)目投資者概況湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司成立于2007年3月，注冊(cè)資本1億元人民幣，其全資子公司湖北清江愚人島生態(tài)林業(yè)有限公司成立于2003年3月。二、項(xiàng)目概況：湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目：湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“愚人島”）位于湖北省宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣東部的清江高壩洲庫(kù)區(qū)，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。愚人島庫(kù)汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫(kù)汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。宜昌市位于長(zhǎng)江中游和上游的結(jié)合部、湖北省的西部，地處秦巴山脈和武陵山脈向江漢平原過(guò)渡的地帶，旅游資源獨(dú)具特色，既有秀麗的自然風(fēng)光，又有豐富的人文景觀，還有宏偉的現(xiàn)代建筑工程，集自然景觀、人文景觀和現(xiàn)代建筑于一體。生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然、認(rèn)識(shí)自然、親近自然、享受自然，暫時(shí)擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境，達(dá)到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時(shí)尚。目前，湖北旅游業(yè)基本形成了以武漢、宜昌為中心向四周輻射的旅游布局，形成了以 “一江兩山”為重點(diǎn)的空間格局和全方位開(kāi)放型的旅游網(wǎng)絡(luò)格局。詩(shī)人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽、學(xué)者楊守敬為代表的古代名人文化，巴人遺風(fēng)、土家風(fēng)情為代表的民俗文化，三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)、三游洞為代表的歷史遺跡以及神農(nóng)架、大老嶺、柴埠溪國(guó)家森林公園、后河國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)為代表的生態(tài)休閑度假勝地共同構(gòu)成了宜昌三峽旅游神奇浪漫的畫(huà)卷。愚人島的資源環(huán)境具有較好的舒適性、康益性和安全性，為承載度假旅游的開(kāi)發(fā)提供了根本保證。單位建筑面積投資額為1693元。自成立以來(lái)，公司建立了一套完善的、科學(xué)的管理制度，成立了董事會(huì)、監(jiān)督班子和經(jīng)理班子，權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，職責(zé)分明各司其職，既相互獨(dú)立，又相互協(xié)調(diào)。同時(shí)，清江作為長(zhǎng)江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。三、愚人島別墅群項(xiàng)目開(kāi)發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開(kāi)發(fā)步伐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長(zhǎng)（建設(shè)期10年），如果不通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展，這種資金壓力是任何一家民營(yíng)企業(yè)都無(wú)法承受的。愚人島別墅群將人居環(huán)境與愚人島生態(tài)旅游區(qū)有機(jī)地結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)了人與自然的有機(jī)融合，休閑、養(yǎng)生功能更為突出，必將成為T(mén)own House之中的精品。三、別墅群項(xiàng)目SWOT分析（一）Strengths(優(yōu)勢(shì))具有“天下之中”、號(hào)稱(chēng)“千湖之省”的湖北省賦予愚人島良好的宏觀區(qū)位。愚人島人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬(wàn)歷十八年（1590年）的石柱觀位于長(zhǎng)陽(yáng)龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其石崖如城，云靄飄渺，滿(mǎn)眼林木森森，四季蔥蘢一片?；A(chǔ)設(shè)施方面，供水、燃?xì)?、供電能力有限，污水處理和垃圾處理設(shè)施短缺，不能滿(mǎn)足未來(lái)快速發(fā)展的要求。目前，我國(guó)正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專(zhuān)項(xiàng)旅游并重發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，度假旅游已成為我國(guó)的主導(dǎo)旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。這是愚人島項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重?！熬G色”建筑。根據(jù)實(shí)際情況可以讓目標(biāo)群體交付一定的資金，參與設(shè)計(jì)戶(hù)型，在客戶(hù)親身參與建設(shè)過(guò)程，共享成功的喜悅。表1 愚人島別墅群項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表項(xiàng) 目第一期第二期合計(jì)2010 年2011年小計(jì)20112012小計(jì)單位售價(jià)（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預(yù)售比例40%60%100%40%60%100%預(yù)售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）238803582059700272026347090672150372第五章 建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇 一、建設(shè)條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門(mén)審批通過(guò)。河道以灘多而著稱(chēng)于世。長(zhǎng)陽(yáng)是連接中西部的咽喉之地，隨著滬渝高速公路、宜萬(wàn)鐵路的興建，愚人島將更加緊密地融入宜昌的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，其區(qū)域可達(dá)性將更加優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。二、場(chǎng)址選擇清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“愚人島”）位于湖北省宜昌市長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣東部的清江高壩洲庫(kù)區(qū)，在八百里清江下游，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。 花橋群島:總面積2500畝，規(guī)劃單體別墅100棟，建筑面積79600 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。——主干道路：建設(shè)2條主干道：西部——陳家沱至G318路，全長(zhǎng)12 km，西部主干道主要起溝通陳家沱與外界聯(lián)系、加強(qiáng)旅游區(qū)西部各項(xiàng)目地塊之間聯(lián)系的作用；中部——磨市至南岸坪公路，全長(zhǎng)11 km，中部主干道主要是為進(jìn)入度假區(qū)縱深的游客提供交通服務(wù)?！a頭：在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長(zhǎng)陽(yáng)出口進(jìn)入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點(diǎn)，同時(shí)作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門(mén)統(tǒng)一實(shí)施。㎡100040（m3/d）4居民100L/d經(jīng)估算總負(fù)荷為3680kw，計(jì)算容量為2800kVA。第一期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)皮家包、樟樹(shù)垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗(yàn)收，2011年12月31日銷(xiāo)售完畢，歷時(shí)2年；第二期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗(yàn)收，2012年12月31日銷(xiāo)售完畢，歷時(shí)1年半。（4）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，以固定資產(chǎn)和開(kāi)辦費(fèi)之和的5%計(jì)算。三、資金籌措根據(jù)愚人島別墅群項(xiàng)目投資估算表，第一期需安排資金16576萬(wàn)元，主要包括固定資產(chǎn)、土地出讓金、項(xiàng)目管理費(fèi)與工程監(jiān)理費(fèi)（勘探設(shè)計(jì)費(fèi)已經(jīng)支付）、流動(dòng)資金。詳見(jiàn)附表三：愚人島別墅群項(xiàng)目投資成本表。 防洪工程維護(hù)費(fèi)：286萬(wàn)元；216。 稅前投資利潤(rùn)率：202%178。（二）敏感性分析%，其他條件不變時(shí)，銷(xiāo)售收入降低10%，%；%，其他條件不變時(shí)，%；%，其他條件不變時(shí)，銷(xiāo)售收入降低10%，%；通過(guò)單位售價(jià)、單位建筑成本、銷(xiāo)售量三項(xiàng)指標(biāo)的利潤(rùn)靈敏度分析（詳見(jiàn)附表六：愚人島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表），