【正文】 是在旅游業(yè)和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的大背景下產(chǎn)生的一種新的旅游發(fā)展模式，主要以欣賞和研究生態(tài)區(qū)的自然景觀、自然環(huán)境、野生動植物及文化特征為目的的旅游形式，旨在突出旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境。我省旅游業(yè)正逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。愚人島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內，處在中西部交接樞紐，依托三峽，地控鄂渝，輻射全國。因此，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)開發(fā)宜走滾動開發(fā)、循環(huán)利用的道路：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項目，通過別墅群項目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠發(fā)展。第一期重點開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎設施建設，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗收，2011年12月31日銷售完畢，歷時2年；第二期重點開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗收，2012年12月31日銷售完畢，歷時1年半。公司管理力求科學，符合現(xiàn)代企業(yè)制度管理要求。二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展愚人島的旅游開發(fā)對于做強做大清江旅游板塊、對于推進鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展、對于改善宜昌旅游產(chǎn)品結構、對于配合三峽大壩的觀光旅游、對于提升湖北度假旅游產(chǎn)品的國內外知名度都具有重要的意義。第三章 市場分析與市場定位一、國內別墅市場分析1. Town House引爆生態(tài)旅游度假別墅市場隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。愚人島別墅群采用歐式建筑方格，與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成，更易迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，具有較高的市場品位。臨近三峽大壩賦予愚人島絕佳的中觀區(qū)位。由峰腰直上峰頂，宮觀遺址歷歷可數(shù)，到處出沒的殘碑斷碣向人們展示這座鄂西南的道教叢林。隨著愚人島旅游開發(fā)的逐步深入，停車場的容量將可能成為限制游客量的一個制約因素?？梢灶A見，隨著愚人島周邊區(qū)域經(jīng)濟水平的提高，度假需求勢必會快速增長，愚人島具有相當?shù)氖袌鰸摿?。五、目標市場定位與產(chǎn)品定位分析（一）目標市場定位湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群作為清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)唯一的高端住宅項目，針對中高端社會精英人士傾心打造最佳人居環(huán)境，其潛在客戶主要包括：，包括：公務員、中外資企業(yè)高級白領、企業(yè)中高層人員；、富商等；，如重慶、成都、武漢、十堰等；4. 港澳地區(qū)、深圳、廣州、上海、南京等高端精英和社會名流。第四章 市場營銷一、營銷策略（一）品牌形象策略公司堅持以品牌建設為營銷核心，以科學營銷、事件營銷、客戶營銷為基本手段，不圖短期效益，樹立品牌形象，取得了良好的效果。通過產(chǎn)權式別墅的銷售，收回酒店（會所）的投資，從而提高度假別墅的利用率，降低投資經(jīng)營風險。另外，《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），也在2007年11月15日由長陽土家族自治縣人民政府主持召開的評審會上順利通過，并得到湖北省旅游局、華東師范大學、三峽大學、宜昌市發(fā)改委、宜昌市國土局、宜昌市環(huán)境保護研究所等單位專家的一致好評。屬喀斯特地貌。愚人島的開發(fā)建設需要重點解決內部交通路網(wǎng)的建設問題，形成完善的交通網(wǎng)絡。24′，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內的清江水域及其附近低山丘陵組成。（2）裝修外部裝修，群樓采用紫麻色大理石，主體外墻采用銀灰陶瓷外墻磚。——游覽步道：各分區(qū)、各景點的山林、湖邊修建游覽步道，整個愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)游覽步道共約90km。游客可以很容易地乘坐觀光船從度假區(qū)前往主碼頭。③給水工程：給水系統(tǒng)分為高位蓄水池供水和自來水廠供水二個不同的水源體系。（3）通訊工程目前移動通訊、程控電話已開通，局部區(qū)域信號較弱處需加強信號的處理。建設投資是指項目建設所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)的投資、無形資產(chǎn)的投資、開辦費和不可預見費等。（6）銷售成本：按銷售額的2%計算。（2）申請銀行貸款：10000萬元。表6 愚人島別墅群項目銷售收入表項 目第一期銷售收入第二期銷售收入合計單位售價（元/㎡）50006000建筑面積（㎡）119400151120270520銷售收入（萬元）5970090672150372（1）營銷費用按銷售收入的2%提取，共計3007萬元。 印花稅：81萬元。主要原因在于：第一，政府為推動清江流域愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)，給予許多優(yōu)惠政策；第二，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)是由湖北愚人島實業(yè)有限公司以自有資金開發(fā)，政府沒有資金投入，建設周期長，投資額度大，只能以別墅群項目開發(fā)帶動生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)，如果沒有足夠的利潤空間，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)將難以為繼。因此，在本項目實際開發(fā)過程中，必須加強定價與銷售的管理與控制，采取科學的定價策略與營銷措施，同時也必須加強成本管理，降低單位建筑面積物料消耗，提高項目整體盈利能力。這些風險對項目的順利實施起著至關重要的作用。首先，積極配合當?shù)卣块T，邀請有關專家編制《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）和湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），以確保項目開發(fā)的科學性。二、建議湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目與愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體，實現(xiàn)了別墅群項目開發(fā)與生態(tài)保護、休閑旅游、觀光度假的有機統(tǒng)一，循環(huán)利用，滾動開發(fā)，具有極高的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益。結束語湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目依托愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個非常具有發(fā)展前景的別墅群項目。最后，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設周期長（建設期10年）、資金壓力大。如果沒有科學的規(guī)劃，貿然開發(fā)，極有可能對愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞，甚至威脅整個清江流域的生態(tài)環(huán)境。投資回收期（稅后），投資回收較快；%，在正常銷售情況下，本項目具有較高的安全邊際。詳見附表五：愚人島別墅群項目現(xiàn)金流量測算表。（3）企業(yè)所得稅23206萬元，企業(yè)所得稅按稅前利潤的25%計算。216。四、投資計劃根據(jù)愚人島別墅群項目開發(fā)進度安排，2010年投資11836萬元，2011年投資21453萬元（含一期13204萬元、二期8249萬元），2012年投資12521萬元。流動資金：本項目一期從動工到建成后全部出售，建設期內約需日常流動周轉資金1000萬元人民幣。 （2）無形資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資指用于項目所用土地的開發(fā)費用，主要是土地出讓金： 3650萬元，包括：15000畝林地經(jīng)營權900萬元和林木所有權150萬元；別墅用地400畝，計2600萬元。（4）燃氣工程建設液化石油氣供應站1座，磚混結構，占地規(guī)模5000㎡，建筑面積200㎡。在中部建設1座地表水自來水廠，水廠規(guī)模1萬噸/日。（1）給排水工程①生活用水用水量：取日綜合用水量標準計算，其估算如下表所示?！獜V場、停車場：在愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)共建設4座廣場：在三個入口處各建1座，在區(qū)內游客中心設置大型廣場1座。（3）設備及安裝①上、下水管道；②配電系統(tǒng)；③電梯；⑥自動報警系統(tǒng)。178。、排水系統(tǒng)愚人島水源主要來自于清江，本項目擬新建1座1萬噸/日自來水廠，統(tǒng)一鋪設自來水管網(wǎng)供水，并配置3座蓄水池。愚人島地處亞熱帶季風氣候區(qū)，光照充足，熱量資源豐富，無霜期長，雨量充沛，雨熱同季。此外，《控規(guī)》已經(jīng)得到長陽土家族自治縣人民政府同意，并取得根據(jù)規(guī)劃方案實施的批復（長政函[2008]30號）和長陽土家族自治縣建設局《關于湖北清江愚人島生態(tài)旅游度假區(qū)選址意見的函》（長建函[2008]74號）。隨著一期工程主體進度的加快和度假區(qū)園林景觀的建設，度假區(qū)生態(tài)休閑旅游功能日益完善，在一期實景效果的帶動下，二期項目的漲價將是水到渠成，二期別墅保守估價為6000元／㎡。張健橫渡隊清江畫廊挑戰(zhàn)賽；多次成功舉辦風光人體攝影大賽；2008年7月與三峽商報、三峽游客中心共同策劃主辦“2008，我與北大清華學子同行”活動。，超前、出乎住戶預料的空間創(chuàng)新。（四）Threats（挑戰(zhàn)）一方面，愚人島別墅群的開發(fā)勢必會改變一部分土地的利用方式，勢必會破壞掉一部分植被，如果處理不好，必然影響愚人島整體的生態(tài)環(huán)境。因此，鄢沱碼頭的停車問題必然會成為制約愚人島發(fā)展的一個長期問題。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。而且，三峽大壩的資源等級無形之中提升了附近旅游區(qū)和度假區(qū)的資源等級。上半年城區(qū)商品房成交3494套，%，接近2007年市場高峰期的同期水平。隨著市場的發(fā)展和Town House的涌現(xiàn)，別墅市場客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。，要留住三峽游客最關鍵的一點就是要做好以三峽大壩為點、以長江中下游和清江流域為線、以鄂西旅游圈為面的旅游開發(fā)。宜昌西接長江三峽，溯流直達巴蜀，東連兩湖魚米之鄉(xiāng)，順江暢達寧滬，自古便是鄂西川東的物資集散地和交通樞紐，“上控巴蜀，下引荊襄”，素有“三峽門戶”、“峽口明珠”之美譽。公司經(jīng)營場所位于長陽土家族自治縣磨市鎮(zhèn)黃荊莊村五組，經(jīng)營期限為2007年3月26日至2027年3月25日，經(jīng)營范圍包括：旅游、房地產(chǎn)、農業(yè)、林業(yè)、水電開發(fā)與投資；文化、教育、體育投資；計算機網(wǎng)絡工程服務；工藝美術品、針紡織品、日用百貨、塑料制品銷售；接受委托對酒店餐飲單位進行管理；企業(yè)形象策劃、會展服務等。06′，北緯30176。山水清幽寧靜，植被蔥郁，景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。全市擁有各類旅游資源601處，其中世界級3處、國家級30處、省級40處，年接待萬人以上的景點104處。據(jù)世界生態(tài)旅游大會介紹，國際生態(tài)旅游市場潛力巨大，年增長率為20%～25%，高于其它旅游項目和旅游產(chǎn)品的發(fā)展速度。（二）湖北宜昌生態(tài)旅游業(yè)迅猛發(fā)展近年來，湖北省旅游業(yè)處于迅猛發(fā)展的階段。以長江三峽為代表的自然風光和以三峽水利樞紐工程為代表的人文景觀奠定了宜昌旅游在全國和國際旅游中的重要地位。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時代遺址，距今已有7500萬年歷史，農耕文化源遠流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農居建筑風格、生活習慣和風俗既有巴人土家風情又有荊楚文化民風的特點。（5）投資規(guī)模：項目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。公司實行董事會領導下的總裁負責制。然而，宜昌旅游產(chǎn)品卻存在旅游產(chǎn)品種類單一、產(chǎn)品開發(fā)深度不夠、各種產(chǎn)品缺乏有效整合等問題，以致于對客流的吸引力不足，產(chǎn)業(yè)效益低下，嚴重影響地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展水平。，一方面促進宜昌旅游結構改變，推進鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個湖北地區(qū)旅游檔次，另一方面保護清江生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)清江旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為清江旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。目前，別墅市場的重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現(xiàn),項目品質普遍較低,少數(shù)低容積率、高綠化率的項目倍受市場推崇。隨著全國房地產(chǎn)市場的回暖，宜昌城區(qū)和非城區(qū)消費者入市購房熱情不斷增加，現(xiàn)房銷售同比增幅在40%以上，期房銷售同比下降減小，購房對象的多元化和區(qū)域的擴大化，不僅消化了現(xiàn)房，也加快了過去存積的期房消化速度。愚人島青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合的山水景觀格局，山體、水域構成了良好的區(qū)域小氣候，山水相依的景觀視野具備豐富的景觀資源。目前，愚人島現(xiàn)有的旅游服務接待設施存在著檔次不高、缺乏特色的明顯不足。宜昌作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”領跑者，而長陽作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”的重要支點，在湖北省“鄂西生