【正文】 筑方格，與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成，更易迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，具有較高的市場品位。二、宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析2009年上半年，在國家寬松的貨幣政策刺激、宜昌市政府《關于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》出臺、股票市場強勁反彈等多種利好因素的共同影響下，積累性置業(yè)需求不斷釋放，市場逐漸回暖，商品房銷售呈現(xiàn)逐月上升趨勢。上半年城區(qū)商品房成交3494套，%，接近2007年市場高峰期的同期水平。㎡，三、四、六月商品房銷售面積均在10萬㎡左右；㎡，%，增幅明顯，㎡，銷售面積最大。上半年銷售面積的增長也帶動了銷售額的大幅增長，%；，%。隨著全國房地產(chǎn)市場的回暖，宜昌城區(qū)和非城區(qū)消費者入市購房熱情不斷增加，現(xiàn)房銷售同比增幅在40%以上，期房銷售同比下降減小，購房對象的多元化和區(qū)域的擴大化，不僅消化了現(xiàn)房，也加快了過去存積的期房消化速度。三、別墅群項目SWOT分析（一）Strengths(優(yōu)勢)具有“天下之中”、號稱“千湖之省”的湖北省賦予愚人島良好的宏觀區(qū)位?！疤煜轮小钡牡鼐墐?yōu)勢有利于與旅游客源地建立便捷的航空、鐵路和公路交通聯(lián)系；“千湖之省”有利于發(fā)揮集聚優(yōu)勢，為開發(fā)、建設、宣傳濱水度假旅游產(chǎn)品提供了良好的營銷形象。臨近三峽大壩賦予愚人島絕佳的中觀區(qū)位。三峽大壩作為中國歷史上繼長城以來最偉大的工程，其旅游吸引力也如長城一樣是不受時空限制的，具有長期效益。而且，三峽大壩的資源等級無形之中提升了附近旅游區(qū)和度假區(qū)的資源等級。愚人島臨近三峽大壩，一方面增強三峽旅游的產(chǎn)品供給，優(yōu)化三峽旅游的產(chǎn)品結構；另一方面也會分享三峽大壩這一國際性品牌所帶來的遠程客源。愚人島寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、高聳陡峭的峽谷、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園，其自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越。愚人島青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合的山水景觀格局，山體、水域構成了良好的區(qū)域小氣候，山水相依的景觀視野具備豐富的景觀資源。愚人島人文旅游資源以道教和巴楚文化為核心，建于明萬歷十八年（1590年）的石柱觀位于長陽龍舟坪境內(nèi)的陳家沱南岸，其石崖如城，云靄飄渺，滿眼林木森森，四季蔥蘢一片。古往今來，凡登臨者到此，無不為如此河山而生嘯傲之慨。由峰腰直上峰頂，宮觀遺址歷歷可數(shù)，到處出沒的殘碑斷碣向人們展示這座鄂西南的道教叢林。愚人島所在的區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，民風純樸，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風俗習慣都透著巴楚文化的風韻，表現(xiàn)出極高的旅游文化價值和欣賞價值。愚人島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風格、生活習慣和風俗既有巴人土家風情又有荊楚文化民風的特點。（二）Weaknesses（劣勢）基礎設施是愚人島進行大規(guī)模開發(fā)建設的重要支撐，對于營造一個便利、舒適的度假環(huán)境至關重要。目前，愚人島現(xiàn)有的旅游服務接待設施存在著檔次不高、缺乏特色的明顯不足?；A設施方面，供水、燃氣、供電能力有限，污水處理和垃圾處理設施短缺，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。愚人島三面環(huán)水，短期內(nèi)不能架橋，去愚人島主要依靠鄢沱碼頭，對外交通不甚便利。隨著愚人島旅游開發(fā)的逐步深入，停車場的容量將可能成為限制游客量的一個制約因素。而且停車場地的大小也會受到游客量周期變化的影響，在淡季的時候會被閑置，在旺季尤其在黃金周的時候又不能滿足需要。因此，鄢沱碼頭的停車問題必然會成為制約愚人島發(fā)展的一個長期問題。同時愚人島內(nèi)部交通路網(wǎng)絡尚未形成。（三）Opportunities(機遇)1.“鄂西生態(tài)文化旅游圈”戰(zhàn)略的確立湖北省已作出著力打造“鄂西生態(tài)文化旅游圈”重大戰(zhàn)略決策，激活鄂西地區(qū)生態(tài)、文化、民俗等資源優(yōu)勢，破解交通、通訊、體制、機制等瓶頸障礙，使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地，以推進鄂西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，實現(xiàn)湖北東西部相對均衡發(fā)展。宜昌作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”領跑者，而長陽作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”的重要支點，在湖北省“鄂西生態(tài)文化旅游圈”中占有重要地位，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，旅游資源富集，在宜昌和長陽的旅游業(yè)發(fā)展中起著極其重要的作用，而愚人島作為清江流域的重要節(jié)點，對于完善清江流域乃至宜昌和湖北的產(chǎn)品結構有著重要的潛在作用。目前，我國正處于從觀光旅游為主向觀光、度假、專項旅游并重發(fā)展的轉折期，度假旅游已成為我國的主導旅游產(chǎn)品之一，并且其比重在不斷上升中。隨著人們在“復歸自然”、“ 返璞歸真”的觀念影響下，為了緩解壓力，享受生活，獲得身心愉悅而選擇的一種在大自然中尋找心靈寧靜的放松方式與人們?nèi)找嫣岣叩娜宋木衽c環(huán)境意識結合在一起所形成的一種生態(tài)休閑度假、綠色消費日漸成為我國的主導旅游產(chǎn)品之一, 并且其比重在不斷上升中。可以預見，隨著愚人島周邊區(qū)域經(jīng)濟水平的提高，度假需求勢必會快速增長，愚人島具有相當?shù)氖袌鰸摿?。宜萬鐵路和滬渝高速公路貫穿長陽縣全境，大大地改善了愚人島的交通條件，使得旅游通道更加暢通，縮短了交通時間，從而可以吸引更大范圍的旅游者。（四）Threats（挑戰(zhàn)）一方面，愚人島別墅群的開發(fā)勢必會改變一部分土地的利用方式，勢必會破壞掉一部分植被，如果處理不好，必然影響愚人島整體的生態(tài)環(huán)境。另一方面，近年來隨著網(wǎng)箱養(yǎng)魚以及上游工業(yè)污水的排放，清江水質(zhì)處于逐年下滑的趨勢，這對于愚人島的別墅開發(fā)也是一個巨大的挑戰(zhàn)。為確保愚人島旅游開發(fā)的順利進行，必須處理好如下幾個關系：當?shù)厣鐓^(qū)與度假區(qū)之間的利益關系，清江東岸與度假區(qū)的利益關系，三峽大壩與度假區(qū)的利益關系。為實現(xiàn)愚人島乃至整個清江流域的可持續(xù)發(fā)展，必須加強政府的宏觀調(diào)控，協(xié)調(diào)好各部門、各利益主體之間的關系，避免各自為陣現(xiàn)象及各種短期行為的發(fā)生。這是愚人島項目開發(fā)的重中之重。綜上所述，整合現(xiàn)有各種資源，加快愚人島別墅群的開發(fā)，有助于推動愚人島旅游開發(fā)的步伐，在有效保護生態(tài)資源的前提下，將愚人島的資源優(yōu)勢轉化成旅游產(chǎn)品優(yōu)勢，打造愚人島整體優(yōu)勢品牌，將對促進宜昌長陽地區(qū)的經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。五、目標市場定位與產(chǎn)品定位分析（一）目標市場定位湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群作為清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)唯一的高端住宅項目，針對中高端社會精英人士傾心打造最佳人居環(huán)境，其潛在客戶主要包括：，包括：公務員、中外資企業(yè)高級白領、企業(yè)中高層人員；、富商等；，如重慶、成都、武漢、十堰等；4. 港澳地區(qū)、深圳、廣州、上海、南京等高端精英和社會名流。（二）項目定位經(jīng)過大量市場調(diào)研和反復分析論證，湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項目選擇歐式建筑作為目標定位，徜徉于青山綠水之間，泛舟于清江碧波之上，欣賞歐式建筑風格，可以提升項目的開發(fā)價值和尊崇品位。，超前、出乎住戶預料的空間創(chuàng)新。l A型單體別墅，如恒溫游泳池、桑拿房、麻將房、每房間配備獨立衛(wèi)生間等等，都是前后花園，獨門獨戶，挑高客廳()，共有8個臥室，并且每房配有衛(wèi)生間；l B型聯(lián)排也是前后花園，獨門獨戶；各戶型均在8房以上，面積分別如下：單體別墅796㎡，聯(lián)排別墅596㎡。、功能齊全低層洋房采用前后花園設計；對流通風良好，戶戶向陽，且均可觀看花園、江景，頂層采用復式設計，突顯住宅高尚定位。單體別墅建設上結合水體，營造有私家碼頭，景觀效果豐富?！熬G色”建筑。將中央綠地、宅間綠地、宅園綠地和屋頂綠化、清江碧波有機結合，使別墅處處是綠色，步步有景觀，構建多層次的綠化景觀系統(tǒng)。第四章 市場營銷一、營銷策略（一）品牌形象策略公司堅持以品牌建設為營銷核心，以科學營銷、事件營銷、客戶營銷為基本手段，不圖短期效益，樹立品牌形象，取得了良好的效果。2007年3月愚人島成為2007環(huán)球小姐三峽選拔賽唯一指定外景拍攝基地；2007年4月承辦了“愚人島杯”2007中國長陽張健橫渡隊清江畫廊挑戰(zhàn)賽；多次成功舉辦風光人體攝影大賽；2008年7月與三峽商報、三峽游客中心共同策劃主辦“2008，我與北大清華學子同行”活動。活動的創(chuàng)新，不僅提高了愚人島的知名度，提升了品牌效應，也促進了度假區(qū)旅游的紅火，為愚人島度假區(qū)的市場開發(fā)和愚人島別墅群的銷售奠定了良好的品牌基礎。（二）分步推廣策略在項目達到預售階段前，分步驟地進行宣傳，采用戶外廣告、媒體等多種形式，引進目標群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。（三）客戶參與策略在項目達以預售階段后，開始進行項目認購，增加采用預訂、贈送禮品等形式，吸引目標群體前來參觀，增加市場認可度，選擇適當?shù)臅r機開盤銷售，迎接銷售高潮。根據(jù)實際情況可以讓目標群體交付一定的資金，參與設計戶型，在客戶親身參與建設過程，共享成功的喜悅。（四）創(chuàng)新經(jīng)營，導入“別墅休閑度假”聯(lián)動銷售模式對于度假型的第二居所，可以采用別墅休閑度假”聯(lián)動，以分時度假方式進行經(jīng)營。通過產(chǎn)權式別墅的銷售，收回酒店（會所）的投資，從而提高度假別墅的利用率，降低投資經(jīng)營風險。（五）價格策略根據(jù)市場調(diào)研結果，結合愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的資源優(yōu)勢和愚人島別墅群項目工程進度安排，保守預計一期別墅均價采用5000元／㎡。隨著一期工程主體進度的加快和度假區(qū)園林景觀的建設，度假區(qū)生態(tài)休閑旅游功能日益完善，在一期實景效果的帶動下，二期項目的漲價將是水到渠成，二期別墅保守估價為6000元／㎡。二、銷售周期預計本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。第一期自2010年7月1日預售，2011年12月31日銷售完畢；第二期自2011年11月1日預售，2012年2012年12月31日銷售完畢。愚人島別墅群項目預計可實現(xiàn)銷售收入150372萬元，其中2010年實現(xiàn)銷售收入23880萬元，2011年實現(xiàn)銷售收入63022萬元，2012年實現(xiàn)銷售收入63470萬元。表1 愚人島別墅群項目銷售收入預測表項 目第一期第二期合計2010 年2011年小計20112012小計單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預售比例40%60%100%40%60%100%預售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372第五章 建設條件與場址選擇 一、建設條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門審批通過?！逗笔∏褰奕藣u生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）已于2006年12月16日通過由湖北省發(fā)改委、湖北省旅游局、宜昌市人民政府組織的評審會。另外，《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），也在2007年11月15日由長陽土家族自治縣人民政府主持召開的評審會上順利通過，并得到湖北省旅游局、華東師范大學、三峽大學、宜昌市發(fā)改委、宜昌市國土局、宜昌市環(huán)境保護研究所等單位專家的一致好評。評審專家委員會認為，《控規(guī)》成果完善，符合國家旅游規(guī)劃通則關于旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃的規(guī)范要求，符合愚人島實際，具有可操作性和很強的制約性及開發(fā)建設的指導性。此外，《控規(guī)》已經(jīng)得到長陽土家族自治縣人民政府同意，并取得根據(jù)規(guī)劃方案實施的批復（長政函[2008]30號