【正文】 ......................... 37 二、別墅成本預(yù)測(cè) ...................................................... 38 三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 ...................................................... 39 四、現(xiàn)金流量測(cè)算 ...................................................... 39 五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 ...................................................... 41 六、敏感性分析 ........................................................ 41 第七部分：綜合分析與建議 ................................................... 42 第一部分 項(xiàng)目決策背景 —— 七大利好因素 一、 XX 市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 上個(gè)世紀(jì)末的最后十年， XX 這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從’ 99《財(cái)富》論壇到 XX合作組織成立會(huì)議，從 APEC 會(huì)議到剛剛申辦成功的 2021年世博會(huì)， XX這顆東方明珠正以無(wú)法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)。 如果仔細(xì)端詳中國(guó)“雄雞”狀的版圖，您會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)： 從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城 港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿(mǎn)的強(qiáng)弓。弓弦是南北交通大動(dòng)脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而 XX，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 ?！袄钡摹颁h芒”形成巨大的磁場(chǎng)，吸引了全世界渴望成功的開(kāi)拓者紛至沓來(lái)，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿(mǎn)活力。 2021 年是我國(guó)加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來(lái)， XX 市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局進(jìn)一步鞏固。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 10％。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到 51％。（ 所有數(shù)據(jù)來(lái)自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021年 XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ） 二、 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，持續(xù)看好 2021 年是 XX 房地產(chǎn)的大發(fā)展年 ，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò) 2021 年全年水平。 2021 年 XX 房地產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售同步增長(zhǎng)。從開(kāi)發(fā)看，全年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。從銷(xiāo)售看，全年商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％，其中商品住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。在商品住宅銷(xiāo)售面積中，個(gè)人購(gòu)房比重已 達(dá) ％ ,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過(guò)戶(hù)面積 萬(wàn)平方米，比上年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。全年商品房屋出租面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％。（ 所有數(shù)據(jù)來(lái)自 XX 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《 2021 年 XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》和 XX 房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料 ） 2021 年三大熱點(diǎn) —— F1 賽車(chē)場(chǎng)落戶(hù) XX安亭、 2021 年世界博覽會(huì)落定 XX、環(huán)球影城主題公園將在 XX浦東三林地區(qū)建設(shè) —— 給 XX 樓市注入了新的動(dòng)力，未來(lái)幾年的 XX樓 市將持續(xù)看好。 三、 XX 別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 來(lái)自 XX市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1月至 2021 年 12月， XX市共有 160 余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到 33926 套，其中消化量為 25614套，銷(xiāo)售率平均達(dá)到 %。其價(jià)格段主要出現(xiàn)在 100—— 200 萬(wàn)元的中低檔別墅區(qū)間?？梢哉f(shuō)，“別墅類(lèi)”主宰正被普通購(gòu)房一族所關(guān)注和青睞。 同時(shí)， XX 市別墅價(jià)格大幅上揚(yáng)。 2021 年四季度的市場(chǎng)成交價(jià)格再創(chuàng)新高，6870 元 /平方米的平均價(jià)格創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。 上海別墅物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)0100020213000400050006000700080002021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q 2021/1Q 2021/2Q 2021/3Q 2021/4Q元/ 平方米 別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。其主要來(lái)自于政府采取了積極的財(cái)政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)市場(chǎng)”的經(jīng)濟(jì)策略。由于 XX 市的 GDP 值已超過(guò) 4500 美元，消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時(shí)代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購(gòu)房人士所接受。 XX 作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無(wú)論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來(lái)講， XX 正越來(lái)越成為人們向往的城市。成功人士紛紛選擇在 XX 投資、置業(yè)和安居。 在目前 XX 房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類(lèi)型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。 2021 年仍將 是別墅市場(chǎng)發(fā)展的高潮期。 四、 XX市 XX區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 XX 區(qū)位于 XX 西北部，中心位置在北緯 31176。 23′，東經(jīng) 121176。 15′。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長(zhǎng)寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉(cāng)市為鄰。總面積 平方公里。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級(jí)河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長(zhǎng)江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳保c吳凇江、瀏河相連。河道總長(zhǎng) 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。 XX 區(qū)工業(yè)生產(chǎn) 產(chǎn)銷(xiāo)銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。汽車(chē)零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。外商投資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。在世界排名前 500 家公司中，有 10 多家在 XX 投資辦企業(yè)，如美國(guó)通用電氣 、德國(guó)大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等 20 多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。 五、 F1 方程式賽車(chē)場(chǎng)距本 項(xiàng)目?jī)H 4 公里 XX 國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)位于 XX 安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 平方公里，由賽車(chē)場(chǎng)區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成?，F(xiàn)在動(dòng)工的是賽車(chē)場(chǎng)主體部分 —— 賽車(chē)場(chǎng)區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由塞島及其他 9組賽道、主、副看臺(tái)、車(chē)隊(duì)生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個(gè)部分構(gòu)成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長(zhǎng)約 公里，適合于各種不同賽車(chē)、特別是一級(jí)方程式即 F1 賽車(chē)比賽。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個(gè)不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9個(gè)不同長(zhǎng)度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在 XX軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準(zhǔn)的賽車(chē)道，在世界同類(lèi)賽車(chē)場(chǎng)尚無(wú)先例。 按計(jì)劃在 2021 年春節(jié)前竣工，以確保 2021 年 10月舉辦“中國(guó)站”國(guó)際賽事。 2年過(guò)后 XX將作為 F1世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來(lái)說(shuō)每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來(lái)的人流和商機(jī)顯然是巨大的，故對(duì)本項(xiàng)目的你好作用是顯而易見(jiàn)的。 六、 XX鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) ——“格林風(fēng)范 ”的啟動(dòng)拉開(kāi)了XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 2021 年 2 月 28 日， XX 區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、 XX 嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的 “ 格林風(fēng)范 ” 居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式 。 作為 XX區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè) XX星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目， XX鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ” 的啟動(dòng)標(biāo)志著 XX 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 它的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了 XX 新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 。 XX 星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于 XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 XX 區(qū)對(duì) XX 星城項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競(jìng)標(biāo)的 14 家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司和 XX嘉寶實(shí) 業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了 XX星城（一期）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。 2021 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)”排名中，金地集團(tuán)位列前三名?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入 XX 以來(lái)首批投資開(kāi)發(fā)的最大型項(xiàng)目。嘉寶集團(tuán)是 XX區(qū)唯一一家國(guó)有資產(chǎn)相對(duì)控股的上市公司，經(jīng)營(yíng)范圍已拓展至電子、電機(jī)、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領(lǐng)域。 根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 億元， ST 嘉寶提供 億元。金地集團(tuán)持有 XX 格林風(fēng)范公司 70%股權(quán)， ST嘉寶持有 30%股權(quán)。公告稱(chēng)， XX 格林風(fēng)范公司近日與 XX 市 XX 區(qū)土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)中心簽訂了開(kāi)發(fā) XX 市 XX區(qū)綠洲星城項(xiàng)目協(xié)議，該項(xiàng)目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開(kāi)發(fā)總費(fèi)用約 億元，開(kāi)發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800 畝土地的前期開(kāi)發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開(kāi)發(fā)和土地交付將于 2021 年3月底前完成。 本次啟動(dòng)的“格林風(fēng)范”項(xiàng)目是 XX區(qū) XX 星城特大型居住區(qū)項(xiàng)目的第一期。該地塊背靠 XX 古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為 界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是 XX 新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。明代園林“古猗園”近在咫尺。 該項(xiàng)目邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進(jìn)行整體策劃。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項(xiàng)目取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并產(chǎn)生了極大的轟動(dòng)效應(yīng)。 “ 格林風(fēng)范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國(guó)際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊(yùn)，建成后將成為 XX 乃至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的代表性樓盤(pán)。 住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。 項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)。在盡量 利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營(yíng)造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，如國(guó)際學(xué)校，高級(jí)醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會(huì)所、游艇碼頭、垂釣中心等。物業(yè)類(lèi)型預(yù)計(jì)有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨(dú)棟別墅。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)，來(lái)為客戶(hù)營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。 七、 XX區(qū)政府將引 輕軌 至 XX鎮(zhèn) 最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。 第二部分 項(xiàng)目及周邊 環(huán)境分析 一、項(xiàng)目位置 XX 別墅項(xiàng)目位于 XX 區(qū)的 XX鎮(zhèn)上， 與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰， 項(xiàng)目距人民廣場(chǎng) 15 公里， 距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 12 公里，開(kāi)車(chē)前往只需 10 分鐘；距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 62 公里，車(chē)程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國(guó)際集裝箱碼頭 XX 張華浜碼頭為 18 公里。項(xiàng)目周邊路面運(yùn)輸暢通發(fā)達(dá)。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐 XX 鐵路編組站 2 公里； “ 十五 ” 期間，輕軌鐵路也將開(kāi)通至 XX。公路方面，距 204 國(guó)道 1公里，新翔黃公路連接 312 國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通 XX市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路 。 本項(xiàng)目距 F1方程式賽車(chē)所在地 4 公里。 東湖別墅項(xiàng)目占地 平方米，建筑面積 萬(wàn) 平方米。項(xiàng)目位于 XX鎮(zhèn)的東南角， XX工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)旁，距 XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200米，南側(cè)緊鄰 滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬(wàn)多平方米，建筑面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 。小區(qū)共有獨(dú)立別墅 114 棟，以 4800 元 /平方米的均價(jià)已售出 14 棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅 72棟，轉(zhuǎn)讓價(jià)為 3000 元 /平方米。 XX 別墅可轉(zhuǎn)讓獨(dú)立別墅戶(hù)型面積配 比表 戶(hù)型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計(jì) 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風(fēng)格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶(hù)，實(shí)木大門(mén)。 需要改進(jìn)之處 —— 外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒(méi)有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒(méi)有特別的色彩視覺(jué)差異，色彩識(shí)別效果差。