【正文】 境優(yōu)美之優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求 隨著房產(chǎn)品檔次、品位的不斷提升，人們對(duì)住宅的環(huán)境要求 開始有了新的認(rèn)識(shí)，對(duì)住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮。“東方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設(shè)計(jì)正是迎合、滿足人們對(duì)現(xiàn)代住宅的這種愿 望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源 —— 河流與杉樹林，營(yíng)造清水、藍(lán)天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時(shí)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動(dòng)，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營(yíng)造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。隨著未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識(shí)、心理、精神折舊也在加速，住宅檔位的適度超 前，是延長(zhǎng)房產(chǎn)品生命周期的有效手段?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位，正是貫穿了這一理念。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 在上海這一國(guó)際大都市有計(jì)劃的開發(fā)營(yíng)造一批高品位的別墅，既順應(yīng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向，同時(shí)也能帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。 本項(xiàng)目建筑符合青浦縣規(guī)劃要求，對(duì)合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用，開發(fā)商可帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏業(yè)績(jī)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 第三章 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)分析 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體狀況 根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室 2021 年 5 月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 在持續(xù)推行二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、停止實(shí)物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動(dòng)下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價(jià)增量增的局面。 5 月份中房上海住宅指數(shù)為 682點(diǎn)，比上月上升 6 點(diǎn)，漲幅為 %，比去年同期上升 30 點(diǎn)，漲幅為 %；與最低點(diǎn) 99 年 11 月份相比上漲了 41 點(diǎn)，漲幅已達(dá) %。在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，本市房?jī)r(jià)上揚(yáng)區(qū)域主要表現(xiàn)為浦東新區(qū)、西南區(qū)域，隨著市政建設(shè)的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計(jì)的全面提高及房改政策的逐步到位，進(jìn)行住宅投資已成為本市居民主要消費(fèi)傾向。在此情況下，近期上海 住宅房?jī)r(jià)的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。 在 2021 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)近年少有的良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，在國(guó)家政策引導(dǎo)作用日趨明顯的帶動(dòng)下，市場(chǎng)供求予盾趨緩，需求主體的住房消費(fèi)觀念日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)理念和注重居住質(zhì)量的新世紀(jì)住房建設(shè)正在向更高的層面展開。種種因素致使房產(chǎn)成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現(xiàn)持平，房?jī)r(jià)穩(wěn)中見升。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升，市場(chǎng)交易量保持了強(qiáng)勁的攀升勢(shì)頭，批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積之比從 1997 年的 1: 縮小到 1999 年的 1:，到了 2021 年年末則為 1:， 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)更是火旺。貨幣購(gòu)房政策、上海的人均 GDP 快速上揚(yáng)（已突破 4000 美元）、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持性政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。 由中房上海指數(shù)的變化曲線可以看出，房地產(chǎn)在 1999 年底、 2021年初見底以后，呈現(xiàn)穩(wěn)步盤升態(tài)勢(shì)，根據(jù)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡和國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，有理由相信，隨著本市房地產(chǎn)運(yùn)作的不斷深化，上海的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的歷史發(fā)展階段。 上海別墅銷售市場(chǎng)的供求關(guān)系及競(jìng)爭(zhēng)分析 供給關(guān)系 有關(guān)部門曾 作過(guò)專門的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)水景住宅能接受并認(rèn)為有發(fā)展前景的占 68%，而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個(gè)，可建造面積約在 1000萬(wàn)平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約 700 萬(wàn)平方米，其中約有 40～ 50%的人購(gòu)買的是價(jià)位相對(duì)較低的聯(lián)體別墅房。 需求分析 很久以來(lái)，別墅對(duì)于人們來(lái)說(shuō)都是可望而不可及的。但隨著經(jīng)濟(jì)中房上海指數(shù)變化曲線圖010020030040050060070080090010009502951196119711981199110002000300040005000600070008000900100011001201010102010301040105年份指數(shù)中房上海綜合指數(shù) 中房上海住宅指數(shù) 的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭(zhēng)相關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。有資料表明， 2021 年第一至第三季度商品房預(yù)、銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米，而別墅的銷售量占到其中的15%左右，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升趨勢(shì)。 1）對(duì)居住環(huán)境需要的分析 在二十一世紀(jì)，環(huán)保已經(jīng)是一個(gè)非常敏感的話題。郊區(qū)清新的空氣，使人們遠(yuǎn)離都市的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、城市格局的變化、交通的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標(biāo)志之一。 2）從對(duì)購(gòu)買能力分析 經(jīng)過(guò)二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時(shí)候，都會(huì)不約而同的選擇別墅。除了首期付款后，其余都可以通過(guò)各種貸款來(lái)完成，一般 來(lái)說(shuō)，總價(jià)約在 160～ 200 萬(wàn)的一套別墅，對(duì)大多數(shù)成功人士均認(rèn)為是可以接受的。以購(gòu)買總價(jià)約在 120 萬(wàn)元的普通型別墅為例，若首付 20%，余款以 30 年按揭，每月的還貸約在 5500 元人民幣左右，具有這一承受能力的人群將更大。 3）對(duì)需求人員結(jié)構(gòu)分析 某項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查表明，別墅房購(gòu)買群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占 20%，是一個(gè)不容忽視的別墅房消費(fèi)群體。而證券公司中 30 歲以下的年輕人占 80%以上。換言之，在購(gòu)買別墅的人群，已經(jīng)從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會(huì)的白領(lǐng)階層、金融界人士、機(jī)關(guān)公務(wù)員等轉(zhuǎn)變，他們收入穩(wěn)定、年 富力強(qiáng)，對(duì)自身的要求較高，隨著 WTO 的到來(lái)，這部分的隊(duì)伍將更加擴(kuò)大，更多的外來(lái)人員（包括國(guó)內(nèi)、國(guó)外的）也將加入其中，也就是說(shuō)有意購(gòu)買別墅的人員隊(duì)伍正在不斷的擴(kuò)大。 競(jìng)爭(zhēng)分析 開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對(duì)來(lái)說(shuō)較高層、多層的商品房短。從 2021 年別墅的成交速度來(lái)看，人們對(duì)別墅的需求呈上升趨勢(shì)，若從同一時(shí)間開始建造，別墅的收獲期的到來(lái)比其他類型的商品房早。 青浦區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 區(qū)域條件 青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，境 內(nèi)地勢(shì)平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。青浦區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)光綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。 本項(xiàng)目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場(chǎng) 12 公里，離滬寧高速公路僅 8 公里，南鄰佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢(shì)。 商品住宅發(fā)展前景 青浦區(qū)的商品房住宅建設(shè)近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過(guò)該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無(wú)論從 開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護(hù)和營(yíng)造生態(tài)環(huán)境，為市 民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。同時(shí)各樓盤在大市場(chǎng)的影響下及自身的住宅品位格局，帶來(lái)了旺銷的良好勢(shì)態(tài)，給開發(fā)商帶來(lái)了豐厚的回報(bào)率和開發(fā)熱情。 根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將建成與國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園。依據(jù)青浦區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)“的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費(fèi)層次的中、高檔別墅，可滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)品 位逐步提升的需求。 市場(chǎng)調(diào)查 選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項(xiàng)目的地理位置、交通及周