【導(dǎo)讀】“東方夏威夷”水景別墅（暫定名，下同，略。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司系上海鑫昌房地。而成立的法人公司。上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司系1993年注冊(cè)。及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書）。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司。區(qū)的綜合容積率，綠化率%，水面覆蓋率%。立方米，電話直線880對(duì)，主要建筑指標(biāo)詳見表1-1。地使用單位辦公、宿舍、倉(cāng)庫(kù)用房的拆遷，約2021余平方米建筑，其余滾動(dòng)開發(fā)以預(yù)銷售款補(bǔ)作投入。上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制的預(yù)可行性研究；建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知》；夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中間成果評(píng)審會(huì)議紀(jì)要》；青浦區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，青浦區(qū)將。的特色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，時(shí)也滿足了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)品位逐步提升的需求。

　　

【正文】 第十章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 營(yíng)業(yè)收入 住宅 132021 平方米，以均價(jià) 4830 元 /平方米銷售，銷售收入預(yù)計(jì) 約 63756 萬(wàn)元。 一期工程于 2021 年 8 月開始預(yù)售，計(jì)劃于 2021 年 7 月末全部售完，二期工程于 2021 年 11 月開始預(yù)售，計(jì)劃于 2021 年 10 月末全部售完，三期工程于 2021 年 4 月開始預(yù)售，計(jì)劃于 2021 年 3 月末全部售完，銷售情況預(yù)測(cè)見下表。 占總銷售收入的百分比 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一期工程 20% 10% 二期工程 6% 24% 三期工程 35% 5% 合計(jì) 20% 16% 24% 35% 5% 成本費(fèi) 用 項(xiàng)目投入成本即為項(xiàng)目總投資估算表中的總投資，其中銷售成本按銷售收入的 3%計(jì)取。 項(xiàng)目的損益 銷售稅金 營(yíng)業(yè)稅金及附加，按銷售收入的 %計(jì)取。 所得稅 所得稅按 33%計(jì)算。 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 根據(jù)附件 6 現(xiàn)金流量表可測(cè)算出： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 1474 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 資本金利潤(rùn)率 % 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目的銷售盈虧平衡點(diǎn)按下式計(jì)算： 銷售盈虧平衡點(diǎn) = 建設(shè)投資 /（銷售收入 銷售費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅） *100%=% 即當(dāng)房產(chǎn)銷售率達(dá)到 %時(shí)，相當(dāng)于銷售收入為 55527 萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目即可保本。 敏感性分析 對(duì)本項(xiàng)目而言，影響投資收益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價(jià)格、銀行貸款利率等?，F(xiàn)選取建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行敏感性分析，見下表。 1） 建設(shè)投資 的影響 建設(shè)投資 10% 5% 5% 10% 凈現(xiàn)值（ NPV） 5330 3402 454 2381 內(nèi)部收益率 % % % % 2） 銷售價(jià)格的影響 價(jià)格變動(dòng) 10% 5% 5% 10% 凈現(xiàn)值（ NPV） 1428 23 2926 4377 內(nèi)部收益率 % % % % 以上分析表明： 在建設(shè)投資增減、銷售價(jià)格升降的情況下將在較大程度上影響本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益。 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目建設(shè)符合城市 規(guī)劃的總體要求，適應(yīng)市府提出的“將城市建設(shè)的戰(zhàn)略重點(diǎn)從市區(qū)轉(zhuǎn)移到提高郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)造上海郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀，在郊區(qū)試點(diǎn)建設(shè)若干特色居住區(qū)”，做到“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)綜合實(shí)力”，并對(duì)改善和拓展青浦區(qū)的投資環(huán)境，完善區(qū)域城市功能，滿足城市居民的住宅需求，會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。 評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 50771 萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi) 26002 萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi) 19210 萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi) 2261 萬(wàn)元，銷售成本 1913 萬(wàn)元。維修基金 1275 萬(wàn)元，銀行貸款利息 110 萬(wàn) 元。全部投資內(nèi)部收益率為 %；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 年；動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）為 1474 萬(wàn)元（ Ic=12%），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 第十一章 結(jié)論與建議 結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的 本項(xiàng)目建設(shè)符合青浦房地產(chǎn)發(fā)展的需求及規(guī)劃要求，該別墅區(qū)的天然水資源及樹木資源為建造真正綠色環(huán)保別墅住宅區(qū)創(chuàng)造了條件，加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，項(xiàng)目建成后對(duì)提高青浦別墅檔次品位以及提高青浦名勝古跡知名度有著深遠(yuǎn)意義，從規(guī)劃的角度合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用。開發(fā)商在注重營(yíng)銷 、策劃以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理的理念指導(dǎo)下，可得到經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益的雙贏。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 項(xiàng)目已可以實(shí)施建設(shè) 基地現(xiàn)狀市政配套條件、環(huán)境條件不太理想，東北入口處的基耕橋也需重新建造。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)布局、功能、配套均較為合理、完善，對(duì)于尚未建立市政管網(wǎng)的配套設(shè)施布局（如燃?xì)夤艿?、污水排放處理）的考慮與青浦區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景是相匹配的，建設(shè)條件已趨于成熟。 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的 經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為 50771 萬(wàn)元，全部投資內(nèi)部收益率為 %，靜態(tài)投資回收期 年（含建設(shè)期 ），動(dòng)態(tài)投資回收期約 年（ Ic=12%）。 其他事宜 若基地東側(cè)、南側(cè)按要求列入擴(kuò)征一并開發(fā)，容積率等規(guī)劃參 數(shù)不變、土地單價(jià)不變，投資額按土地面積比例相應(yīng)增加，內(nèi)部收益率基本保持不變。 建議 發(fā)揮整體開發(fā)效益 建議建設(shè)單位在下一步設(shè)計(jì)中從總體布局、建筑結(jié)構(gòu)和小區(qū)智能化等方面優(yōu)化和完善。 設(shè)計(jì)理念的合理化建議 在設(shè)計(jì)上不僅要利用原水和杉木林資源，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的原狀特點(diǎn)，減輕土方駁運(yùn)量的難度，提高創(chuàng)造利潤(rùn)的元素，建議適度考慮地下建筑物的建筑設(shè)想 ，如建造集中型的地下停車庫(kù)、地下室會(huì)所，甚至可考慮部分別墅帶半地下室。 抓住各階段的重點(diǎn)，動(dòng)態(tài)運(yùn)作 建議建設(shè)單位在建設(shè)過程中要?jiǎng)?chuàng)造項(xiàng)目的亮點(diǎn)，做好營(yíng)銷策劃，主動(dòng)占有市場(chǎng)，滾動(dòng)運(yùn)作。加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)理和造價(jià)投資的控制；并盡早落實(shí)與預(yù)銷售有關(guān)的配套事宜，吸引更多的潛在的有效需求購(gòu)房者，以期在取得良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 附 件 1．有關(guān)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表； 2．青浦“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表； 3．青浦“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目總 投資估算表； 4．青浦“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目投資計(jì)劃表； 5．青浦“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目投資計(jì)劃及資金籌措表； 6．青浦“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目現(xiàn)金流量表及敏感性分析計(jì)算表； 7．青浦“東方夏威夷”水景別墅項(xiàng)目損益表； 8．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（復(fù)印件）； 9．上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； 10．上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和 199 1997 年上海市房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)證書（復(fù)印件）； 11．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制 的預(yù)可行性研究； 12．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司等與上海青浦區(qū)淡水養(yǎng)殖場(chǎng)簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（復(fù)印件）； 13．青浦縣土地管理局頒發(fā)的青國(guó)用（ 92）字第 582 號(hào)國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）； 14．青浦區(qū)計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)的青計(jì)投（ 2021）第 227 號(hào)《關(guān)于開發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項(xiàng)目建議書的批復(fù)》（復(fù)印 件）； 15．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書（ 2021）第 0033 號(hào)《關(guān)于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知》（復(fù)印件）； 16．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書（ 2021） 0033 號(hào)《 上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（復(fù)印件）； 17．項(xiàng)目位置圖； 18．項(xiàng)目地形圖復(fù)印件（原圖另附，圖幅號(hào)： Ⅲ 4952/109112；Ⅲ 5356/113116）。 19．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核批的《規(guī)劃編制要求核定表》（復(fù)印件）； 20．上海市城科規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)的青浦“東方夏威夷”水景別墅詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件及上海眾宜建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)的青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)方案設(shè)計(jì)； 21．上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局核批的項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）； 22．有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、配套內(nèi)容的書面征 詢意見（上海市青浦區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關(guān)部門協(xié)議的《青浦“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中間成果評(píng)審會(huì)議紀(jì)要》（復(fù)印件）； 23．項(xiàng)目資本金承諾書及有關(guān)憑證。