【導(dǎo)讀】六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；占地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式。南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，該項(xiàng)目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對東海別墅的營銷是一個大的利好因。動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。題，但通過對項(xiàng)目的改建及包裝，市場前景依舊看好。作為現(xiàn)房的東海別墅2020年入市的市場風(fēng)險較小；東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目。南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者；窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選

　　

【正文】 析： 東海別墅的區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)差于美墅 ? 康橋半島 —— 邁阿密水岸二期 投資興建：上海康橋半島房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 位 置：外環(huán)路、滬南路（滬南路 2727 弄） 總建規(guī)模： 200 萬平方米（占地） 已推規(guī)模： 60 萬平方米（占地） 地段概念：外環(huán)、滬南路 輻射區(qū)域：市區(qū)、浦東 在售戶數(shù)： 295 戶 平均單價：獨(dú)棟 5000 元 / M2，雙拼 4500 元 / M2 主力面積：獨(dú)棟 242253 M2， 雙拼 211223 M2 主力總價：獨(dú)棟 121127 萬元，雙拼 95100 萬元 主力客源：全市客源、及部分海歸 銷售率： 50% 廣告訴求語：新獨(dú)院住宅生活 公開日期： 1999 年 10 月首期 / 2020 年 8 月夏威夷豪園 2020 年 1月邁阿密水岸 / 2020 年 8 月密蘇里假日 主力產(chǎn)品： 一期：雙拼 152－ 161M2 / 二期：獨(dú)立 211－ M2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M2 邁阿密水岸 / 獨(dú)立 241－ M2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－ 131 M2 面積配比： 房型 面積（ M2） 戶數(shù) 比例 獨(dú)棟別墅 268 14 5% 獨(dú)棟別墅 242253 149 50% 獨(dú)棟別墅 212 6 2% 雙拼別墅 211223 126 43% 競爭分析：東海別墅品質(zhì)及周邊環(huán)境差于康橋半島 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場起步非常晚，商品房的購買者主要為鎮(zhèn)上居民以及開發(fā)區(qū)職員，已開發(fā)的商品房品質(zhì)也很一般。 項(xiàng)目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路 612 號 銷售面積： 9450 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224 號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 綠化率： 40% 單價范圍： 2550— 3200 元 /平方米 預(yù)售號： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤地址：德華路 612 號 開盤時間： 2020－ 11－ 18 樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328 號商住樓 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100 平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路 328 弄 銷售面積： 18600 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224 號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 單價范圍： 2400 —— 2880 元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355 弄住宅 古猗園路 355 弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口?？傆玫孛娣e 8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。其中：商業(yè)用房 3717 平方米，地下停車庫 1756平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168 套。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。整個工程項(xiàng)目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得上海市建筑設(shè) 計(jì)獎。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。該建筑至今在南翔仍屬是最雄偉的一幢建筑。 第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 由于上海房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢， 作為現(xiàn)房的東海別墅 2020 年入市的 市場風(fēng)險較??； ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場的建造、南翔星城項(xiàng)目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來機(jī)遇； ? 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯； ? 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 項(xiàng)目劣勢 ? 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來一定難度； ? 東 海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標(biāo)客戶層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。 目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 220多家，累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬美元。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。至 2020 年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì) 50 余家。迄今為止，該園區(qū)共累計(jì)引進(jìn)外資 1億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 30 億元。其中包括由元 大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。 南翔高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是南翔高科技園區(qū)，屬上海市級工業(yè)區(qū)?？傄?guī)劃面積為 12020 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的，與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的 工業(yè)園區(qū)。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。如在 9 個國家擁有 34 家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS 供應(yīng)商美 國惠亞集團(tuán)公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近 5000 萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰?。另外美國 GE照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。 ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶。 由于本項(xiàng)目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng)目具有一定的性價比優(yōu)勢，故對于投資概念強(qiáng)的私營老板具有吸引力。 ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。 項(xiàng)目營銷的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要 清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計(jì)大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設(shè)計(jì)并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻， 創(chuàng)造良好的小區(qū)外 部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。 第五部分 項(xiàng)目均價的預(yù)測 一、類比價值預(yù)測法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價 （ 1）選擇可類比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2）對比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價值要素的對比值 可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東 海別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于東海別墅則分值高于 100，比東海別墅差則分值低于 100，各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 項(xiàng)目 東 海 別 墅（改建后） 東渡園景別墅 皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島 地段： 市政交通及直入交通的便利性 100 100 100 100 115 100 周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95 教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105 周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105 周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110 產(chǎn)品： 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 100 85 90 110 120 120 物業(yè)類型 100 95 100 100 95 100 單體戶型設(shè)計(jì) 100 93 95 110 125 125 建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 120 小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130 物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105 形象包裝和營銷策劃 100 95 95 100 110 110 開發(fā) 商品牌和實(shí)力 100 95 95 100 105 105 政策上的利好 100 85 80 90 100 105 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價 =可類比別墅項(xiàng)目的均價 /可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均價（元 /平方米） 綜合分值 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場均價 可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值測算 可類比區(qū)域 公寓均價（元 /平方米） 別墅均價（元 /平方米） 公寓與別墅價格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申 區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價為 2700 元 /平方米，以1： 的比例計(jì)算，本項(xiàng)目可能的市場均價為 4050 元 /平方米。 若以即將起動的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場均價應(yīng)高于為4050 元 /平方米。 結(jié)論：東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 二、東海別墅 4000—— 5000元 /平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報(bào)》的報(bào)道， 2020 年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價位在 100— 250 萬元間的達(dá) %，100 萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 作為獨(dú)立別墅的東海別 墅，其主力戶型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價計(jì)算，則總價在 80— 160萬元，也與潛在需求一致。 三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險 均價 銷售風(fēng)險 低價位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場投入收益，承擔(dān)較小的市場風(fēng)險 中價位： 4500 元 /平方米 獲得高市場收益和基本風(fēng)險收益，同時承擔(dān)一定的市場風(fēng)險 高價位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險出發(fā)，獲得高風(fēng)險帶來的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價值， 本項(xiàng)目可選擇4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 銷售收入一覽表 金額單位：萬元 序號 收入項(xiàng)目 總銷售收入 可售面積均價 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的