【導(dǎo)讀】六、XX鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開(kāi)了XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式。該項(xiàng)目與XX別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì)XX別墅的營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)大的利好因素。必將帶動(dòng)整個(gè)XX區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。由于XX房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的XX別墅2021年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小；利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇；XX鎮(zhèn)及所屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買(mǎi)者；窗戶(hù)更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選。小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；配備一輛看房專(zhuān)車(chē)。

　　

【正文】 置： 古浪路 8號(hào) 物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)體別墅 平均單價(jià)： 5300— 6600 元 /平方米 主力面積： 180— 210 平方米 主力總價(jià)： 90— 140 萬(wàn) /套 銷(xiāo)售率：推出部分基本售完 競(jìng)爭(zhēng)分析： XX 別墅的區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)差于美墅 ? 康橋半島 —— 邁阿密水岸二期 投資興建： XX 康橋半島房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 位 置：外環(huán)路、滬南路（滬南路 2727 弄） 總建規(guī)模： 200 萬(wàn)平方米（占地） 已推規(guī)模： 60 萬(wàn)平方米（占地） 地段概念：外環(huán)、滬南路 輻射區(qū)域：市區(qū)、浦東 在售戶(hù)數(shù)： 295 戶(hù) 平均單價(jià)：獨(dú)棟 5000 元 / M2，雙拼 4500 元 / M2 主力面積：獨(dú)棟 242253 M2， 雙拼 211223 M2 主力總價(jià)：獨(dú)棟 121127 萬(wàn)元，雙拼 95100 萬(wàn)元 主力客源：全市客源、及部分海歸 銷(xiāo)售率： 50% 廣告訴求語(yǔ)：新獨(dú)院住宅生活 公開(kāi)日期： 1999 年 10 月首期 / 2021 年 8 月夏威夷豪園 2021 年 1月邁阿密水岸 / 2021 年 8 月密蘇里假日 主力產(chǎn)品： 一期：雙拼 152－ 161M2 / 二期：獨(dú)立 211－ M2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M2 邁阿密水岸 / 獨(dú)立 241－ M2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－ 131 M2 面積配比： 房型 面積（ M2） 戶(hù)數(shù) 比例 獨(dú)棟別墅 268 14 5% 獨(dú)棟別墅 242253 149 50% 獨(dú)棟別墅 212 6 2% 雙拼別墅 211223 126 43% 競(jìng)爭(zhēng)分析： XX 別墅品質(zhì)及周邊環(huán)境差于康橋半島 四、 XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤(pán)分析 XX 鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步非常晚，商品房的購(gòu)買(mǎi)者主要為鎮(zhèn)上居民以及開(kāi)發(fā)區(qū)職員，已開(kāi)發(fā)的商品房品質(zhì)也很一般。 項(xiàng)目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商： XXXX 利翔房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置： XX區(qū) XX鎮(zhèn)德華路 612 號(hào) 銷(xiāo)售面積： 9450 平方米 售樓處： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)民主街 224 號(hào) 容積率： 聯(lián)系電話(huà)： 59128764 綠化率： 40% 單價(jià)范圍： 2550— 3200 元 /平方米 預(yù)售號(hào)： 開(kāi)發(fā)中 工程狀況：開(kāi)發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價(jià)格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤(pán)地址：德華路 612 號(hào) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021－ 11－ 18 樓盤(pán)狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328 號(hào)商住樓 發(fā)展商： XXXX 利翔房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100 平方米 基地位置： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)德園路 328 弄 銷(xiāo)售面積： 18600 平方米 售樓處： XX區(qū) XX鎮(zhèn)民主街 224 號(hào) 容積率： 聯(lián)系電話(huà)： 59128764 單價(jià)范圍： 2400 —— 2880 元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355 弄住宅 古猗園路 355弄住宅位于 XX 鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口。總用地面積8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。其中：商業(yè)用房 3717 平方米，地下停車(chē)庫(kù) 1756 平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168 套。該工程是 XX 鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車(chē)為一體的商住小區(qū)。整個(gè)工程項(xiàng)目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得 XX 市建筑設(shè) 計(jì)獎(jiǎng)。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。該建筑至今在XX仍屬是最雄偉的一幢建筑。 第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 由于 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，作為現(xiàn)房的 XX 別墅 2021 年入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較?。? ? XX區(qū) F1方程式賽車(chē)場(chǎng)的建造、 XX 星城項(xiàng)目的啟動(dòng)以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇； ? XX別墅的轉(zhuǎn)讓價(jià)較低，入市的均價(jià)有較大的選擇余地，由于該項(xiàng)目中小面積產(chǎn)品較多，總價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)非常明顯； ? XX別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? XX別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨(dú)立且面積較大。 項(xiàng) 目劣勢(shì) ? XX別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵； ? XX別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，還未被客戶(hù)認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)一定難度； ? XX別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。 二、產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)建議 目標(biāo)客戶(hù)層 ? XX 鎮(zhèn)及所屬開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買(mǎi)者。 目前， XX 鎮(zhèn)擁有各類(lèi)企業(yè) 220 多家，累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬(wàn)美元。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。 其中， XX工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是 XX 工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地2平方公 里，建于 1994 年。至 2021 年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì) 50余家。迄今為止，該園區(qū)共累計(jì)引進(jìn)外資 1億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 30 億元。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的 XX 大元玻璃有限公司。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠，不少私營(yíng)大企業(yè)也都在此投資。 XX 高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是 XX 高科技園區(qū)，屬 XX 市級(jí)工業(yè)區(qū)。總規(guī)劃面積為 12021 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)公益事 業(yè)相配套的，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。目前已有美、德、日十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近百家企業(yè)來(lái)園區(qū)投資辦廠。如在 9個(gè)國(guó)家擁有 34家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS 供應(yīng)商美國(guó)惠亞集團(tuán)公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近 5000 萬(wàn)美元，建成了 XX 惠亞電子有限公司。另外美國(guó) GE照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。 ? XX 區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營(yíng)老板是潛在客戶(hù)。 由于本項(xiàng)目至 XX 區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項(xiàng) 目具有一定的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，故對(duì)于投資概念強(qiáng)的私營(yíng)老板具有吸引力。 ? 本市看好 XX鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶(hù)。 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的建議 項(xiàng)目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶(hù)更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門(mén)，并設(shè)計(jì)大門(mén)造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶(hù)型，如戶(hù)型 A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶 等配套； ? 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷(xiāo)售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門(mén)重新設(shè)計(jì)并建造； ? 小區(qū)大門(mén)與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻， 創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象； ? 配備一輛看房專(zhuān)車(chē)。 第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 一、類(lèi)比價(jià)值預(yù)測(cè)法 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) （ 1）選擇可類(lèi)比項(xiàng)目 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目。 XX 區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值 可類(lèi)比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見(jiàn)第三部分第三小節(jié)。 量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的 XX 別墅為標(biāo)準(zhǔn)， XX 別墅的各項(xiàng)為 100，優(yōu)于 XX 別墅則分值高于 100，比 XX別墅差則分值低于 100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。 項(xiàng)目 XX 別墅（改建后） 東渡園景別墅 皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島 地段： 市政交通及直入交通的便利性 100 100 100 100 115 100 周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95 教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105 周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105 周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110 產(chǎn)品： 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 100 85 90 110 120 120 物業(yè)類(lèi)型 100 95 100 100 95 100 單體戶(hù)型設(shè)計(jì) 100 93 95 110 125 125 建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 120 小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130 物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 100 95 95 100 110 110 開(kāi)發(fā)商品牌和實(shí)力 100 95 95 100 105 105 政策上的利好 100 85 80 90 100 105 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值，結(jié)合各類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià)，通過(guò)算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) =可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的均價(jià) /可類(lèi)比別墅項(xiàng)目的綜合分值 *100 均價(jià)（元 /平方米） 綜合分值 XX別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 XX 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。 根據(jù) XX 市可類(lèi)比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) 可類(lèi)比區(qū) 域公寓與別墅價(jià)格比值測(cè)算 可類(lèi)比區(qū)域 公寓均價(jià)（元 /平方米） 別墅均價(jià)（元 /平方米） 公寓與別墅價(jià)格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前 XX別墅周邊公寓基本為 XX 鎮(zhèn)的商品房，均價(jià)為 2700 元 /平方米，以 1： 的比例計(jì)算，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)為 4050 元 /平 方米。 若以即將起動(dòng)的 XX 星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場(chǎng)均價(jià)應(yīng)高于為 4050元 /平方米。 結(jié)論： XX 別墅可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)三大價(jià)位：低價(jià)位： 4000 元 /平方米，中價(jià)位： 4500 元 /平方米，高價(jià)位： 5000 元 /平方米。 二、 XX別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報(bào)》的報(bào)道， 2021 年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過(guò)半數(shù)的客戶(hù)要求花園面積在 400— 900 平方米之間，七成以上的客戶(hù)房型需求面積集中在 200— 300平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在 100— 250 萬(wàn)元間的達(dá) %，100 萬(wàn)元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 作為獨(dú)立別墅的 XX 別墅，其主力戶(hù)型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價(jià)計(jì)算，則總價(jià)在 80— 160 萬(wàn)元，也與潛在需求一致。 三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn) 均價(jià) 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn) 低價(jià)位： 4000 元 /平方米 獲得基本運(yùn)作收益和基本市場(chǎng)投入收益，承擔(dān)較小的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 中價(jià)位： 4500 元 /平方米 獲得高市場(chǎng)收益和基本風(fēng)險(xiǎn)收益，同 時(shí)承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 高價(jià)位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，獲得高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險(xiǎn) 綜合結(jié)論： 鑒于本項(xiàng)目的改建可以增加本案的附加價(jià)值，本項(xiàng)目可選擇4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價(jià)位拔升。 第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售收入一覽表 金額單位：萬(wàn)元