【導(dǎo)讀】六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的。寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該項目與東海別墅相隔不遠，對東海別墅的營銷是一個大的利好因素。便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者；

　　

【正文】 M2 夏威夷豪園 三期：雙拼 210－ M2 邁阿密水岸 / 獨立 241－ M2 四期：密蘇里假日公寓二房 125－ 131 M2 面積配比： 房型 面積（ M2） 戶數(shù) 比例 獨棟別墅 268 14 5% 獨棟別墅 242253 149 50% 獨棟別墅 212 6 2% 雙拼別墅 211223 126 43% 競爭分析：東海別墅品質(zhì)及周邊環(huán)境差于康橋半島 四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場起步非常晚，商品房的購買者主要為鎮(zhèn)上居民以及開發(fā)區(qū)職員，已開發(fā)的商品房品質(zhì)也很一般。 項目分析 ? 德華新苑 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 6698 平方米 基地位置： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華路 612 號 銷售面積： 9450 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224 號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 綠化率： 40% 單價范圍： 2550— 3200元 /平方米 預(yù)售號： 開發(fā)中 工程狀況：開發(fā)中 建筑樓層：多層 ? 德華新苑 價格范圍： 2550～ 3000 元 /M2 樓盤地址：德華路 612 號 開盤時間： 2020－ 11－ 18 樓盤狀況：多層復(fù)合式、多層住宅（期房 主要房型：三式一廳二衛(wèi)： M2 三式一廳二衛(wèi)： M2 二式一廳二衛(wèi)： 95 M2 二式一廳一衛(wèi)： M2 ? 德園路 328 號商住樓 發(fā)展商：上海嘉定利翔房產(chǎn)經(jīng)營公司 規(guī)劃用途：普通住宅、商住樓 基地面積： 11100 平方米 基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路 328 弄 銷售面積： 18600 平方米 售樓處： 嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街 224 號 容積率： 聯(lián)系電話： 59128764 單價范圍： 2400 —— 2880 元 /平方米 建筑樓層：多層 ? 古猗園路 355 弄住宅 古猗園路 355 弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口?？傆玫孛娣e 8340平方米，總建筑面積 20827 平方米。其中：商業(yè)用房 3717 平方米，地下停車庫 1756 平方米，住宅 15354 平方米，藝建住宅 168 套。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點、高標準建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。整個工程項目采用樁柱基礎(chǔ)、坡型屋頂。沿街一幢商住樓設(shè)計新穎，獲得上海市建筑設(shè) 計獎。整體建筑采用樁柱框架鋼混結(jié)構(gòu)，外墻裝飾采用全新裝潢材料。該建筑至今在南翔仍屬是最雄偉的一幢建筑。 第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 一、項目優(yōu)劣勢分析 項目優(yōu)勢 ? 由于上海房地 產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，作為現(xiàn) 房的東海別墅 2020 年入市的市場風(fēng)險較?。? ? 嘉定區(qū) F1 方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項目帶來機遇； ? 東海別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產(chǎn)品較多，總價在整個市場中優(yōu)勢非常明顯； ? 東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資； ? 東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。 項目劣勢 ? 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功的關(guān)鍵； ? 東 海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認可，將給本項目的銷售帶來一定難度； ? 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標客戶層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者。 目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 220 多家，累計引進外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬美元。其中，有許多規(guī)模大、效益好、發(fā)展快的成功企業(yè)。 其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū) 位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。至 2020 年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項目共計 50 余家。迄今為止 ，該園區(qū)共累計引進外資 1 億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達 30 億元。其中包括由元大證券（ Holdings Co.,Ltd.）投資成立的上海大元玻璃有限公司。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資 辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。 南翔高科技園區(qū) 位于鎮(zhèn)西的是南翔高科技園區(qū)，屬上海市級工業(yè)區(qū)?？傄?guī)劃面積為 12020畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的，與國際經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的高水準的工業(yè)園區(qū)。目前已有美、德、日十多個國家和 地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠。如在 9個國家擁有 34 家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS供應(yīng)商美國惠亞集團公司（ America Viasystems Group Incorporation） ， 在園區(qū)內(nèi)投資近 5000萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰?。另外美國 GE照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。 ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶。 由于本項目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項目具有一定的性價比優(yōu)勢，故對于投資概念強的私營老板具有吸引力。 ? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā) 展前景的投資者是潛在客戶。 項目營銷的建議 項目需要改建的具體方案： ? 外墻面需要清洗； ? 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A 的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設(shè) 計并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻， 創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。 第五部分 項目均價的預(yù)測 一、類比價值預(yù)測法 根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 （ 1）選擇可類比項目 根據(jù)本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū)：康橋半島 （ 2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值 可類 比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。 量化的標準：以低成本改建后的東海別墅為標準，東海別墅的各項為 100，優(yōu)于東海別墅則分值高于 100，比東海別墅差則分值低于 100，各價值要素賦予相同的權(quán)重， 得出綜合分值。 項目 東海別墅（改建后） 東渡園景別墅 皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島 地段： 市政交通及直入交通的便利性 100 100 100 100 115 100 周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95 教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105 周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105 周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110 產(chǎn)品： 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) 100 85 90 110 120 120 物業(yè)類型 100 95 100 100 95 100 單體戶型設(shè)計 100 93 95 110 125 125 建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 120 小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130 物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105 形象包裝和營銷策劃 100 95 95 100 110 110 開發(fā)商品牌和實力 100 95 95 100 105 105 政策上的利好 100 85 80 90 100 105 綜合分值 100 92 94 101 113 109 （ 3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本項目可實現(xiàn)的均價 本項目可實現(xiàn)的均價 =可類比別墅項目的均價 /可類比別墅項目的綜合分值 *100 均價（元 /平方米） 綜合分值 東海別墅可實現(xiàn)的均價（元 /平方米） 東渡園景別 墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500 元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值測算 可類比區(qū)域 公寓均價（元 /平方米） 別墅均價（元 /平方 米） 公寓與別墅價格比值 普陀桃浦區(qū) 3800 5500 1： 閔行春申區(qū) 4500 6500 1： 松江新城區(qū) 3000 4600 1： 南匯康橋區(qū) 3200 5000 1： 浦東金橋區(qū) 4000 6000 1： 算術(shù)平均值 1： 目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價為 2700 元 /平方米，以 1： 的比例計算，本項目可能的市場均價為 4050 元 /平方米。 若以即將起動的南翔星城項目為標準，本項目可能的市場均價應(yīng)高于為 4050 元 /平方米。 結(jié)論：東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 二、東海別墅 4000—— 5000 元 /平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 據(jù)《新民晚報》的報道， 2020 年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在 400—900 平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在 200— 300 平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價位在 100— 250 萬元間的達 %， 100 萬元以下的為 %，與需求的主力面積段較為匹配。 作為獨立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在 198— 334 平方米，與潛在需求一致。若以 4000— 5000 元 /平方米的均價計算，則總價在 80— 160 萬元，也與潛在需求一致。 三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險 均價 銷售風(fēng)險 低價位： 4000 元 /平方米 獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔較小的市場風(fēng)險 中價位： 4500 元 /平方米 獲得高市場收益和基本風(fēng)險收益，同時承擔一定的市場風(fēng)險 高價位： 5000 元 /平方米 完全風(fēng)險出發(fā)，獲得高風(fēng)險帶來的 高收益，承擔較高的推案風(fēng)險 綜合結(jié)論： 鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇 4500 元 /平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心， 再向高價位拔升。 第六部分 項目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 銷售收入一覽表 金額單位：萬元 序號 收入項目 總銷售收入 可售面積均價 備注 建筑面積 可售面積 一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 以中價位 4500 元 /平方米作為預(yù)售的均價。 2 樣板房裝修收入 80 契稅 =轉(zhuǎn)讓價 *3% 二 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 *% 1 售樓營業(yè)稅 營業(yè)收入 *5% 2 城建稅 營業(yè)稅額 *1% 3 教育費附加 營業(yè)稅額 *1% 4 河道管理費 營業(yè)稅額 *1% 二、別墅成本預(yù)測 投資估算明細表 敏感系數(shù)： 100% 序號 成本項目 總成本（ 萬元） 可售面積單位成 本（元 /平米） 備注 建筑面積 19011 可售面積 19011 一 74 幢別墅獲得費用 1 74 幢別墅轉(zhuǎn)讓價 3000 2 契稅及其他稅費 契稅 =轉(zhuǎn)讓價 *3% 二 二次開發(fā)費用 1 有線電視及小區(qū)寬帶費 15 2 智能化安保系統(tǒng) 35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng) 、大門入口自動門禁系統(tǒng)。 3 別墅單體整修費 300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。每棟整修費約 4 萬元。 4 會所