【正文】 ，良好的購(gòu)物環(huán)境，周到的服務(wù)態(tài)度，使您享受到現(xiàn)代生活的舒適﹑便捷。 項(xiàng)目建設(shè)是符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和趨勢(shì) 隨著改革的深化，人民生活水平的提高，市民對(duì)改善居住條件，提出了更高的要求，居住條件的舒適化、小康化已成為人們衡量生活質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱(chēng)，歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于 經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)好文檔 將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房?jī)H十幾平方米，雖比改革開(kāi)放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平， 住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期。正是由于上述原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才保持了多年來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也日益提高。 本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，房型設(shè)計(jì)合理，居住環(huán)境上佳的中檔商品住宅是能為大多數(shù)城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市場(chǎng)對(duì)住宅的需求。 第三章 市場(chǎng)分析 上海房產(chǎn)市場(chǎng)狀況 市物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測(cè)中心公布的七、八月份房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯 示，七、八月份房?jī)r(jià)與前期相比穩(wěn)中略漲，高價(jià)位樓盤(pán)升幅明顯趨緩，中價(jià)位樓盤(pán)基本趨于穩(wěn)定，低價(jià)位樓盤(pán)尚有上漲空間，但已極為有限。 專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨向平穩(wěn)。監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，從區(qū)域間來(lái)看，沿江沿河樓盤(pán)已趨止?jié)q；中心城區(qū)樓盤(pán)漲幅趨緩；近郊樓盤(pán)走勢(shì)平穩(wěn)，遠(yuǎn)郊別墅上漲乏力。部分區(qū)（縣）具體房?jī)r(jià)情況如下：黃浦走勢(shì)平穩(wěn)，銷(xiāo)售續(xù)增。北片即淮海東路以北至蘇州河區(qū)域每平方米建筑面積均價(jià)（下稱(chēng)均價(jià)） 8700 元，環(huán)比下跌 3％；中片即專(zhuān)業(yè)好文檔 老城廂周?chē)鷧^(qū)域均價(jià) 6842 元，環(huán)比下跌 ％；南片即陸家浜路至內(nèi)環(huán)線區(qū)域均價(jià) 5705 元，環(huán)比上升 ％。 區(qū)域商品房市場(chǎng)預(yù)測(cè) 該地塊周?chē)员姸喔叩燃皩?zhuān)科學(xué)校聚集而形成一個(gè)“學(xué)府社區(qū)”，人口較眾，但商業(yè)氛圍不濃。地塊的東﹑北﹑西三面為原固定房屋，其南面和西部有該地塊周?chē)ㄒ坏囊黄梢?guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)“陽(yáng)光綠園”，且已建成，該小區(qū)以六層房居多，少有幾棟十四層樓，小區(qū)內(nèi)房屋在今年六月前已全部售完，據(jù)了解，毛坯房均價(jià)4800 元 /M2。 銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，投資方將開(kāi)盤(pán)均價(jià)定位在 4500－ 5500 元，并根據(jù)市場(chǎng)情況逐年調(diào)整，環(huán)境及管理定位在中高檔，定能為一般市民客戶所接受，保證銷(xiāo)售計(jì) 劃的順利實(shí)行。 第四章 建設(shè)方案 本項(xiàng)目的建設(shè)方案是由上海市建工設(shè)計(jì)研究院提供的初步設(shè)計(jì)方案。 主要建筑技術(shù)指標(biāo) 紅線內(nèi)面積： 2437（平方米） 建筑總面積： 5290（平方米） 住宅面積： 5200（平方米） 沿街商鋪： 90（平方米） 住宅標(biāo)準(zhǔn)層面積： 520（平方米） 專(zhuān)業(yè)好文檔 綠化率： % 容積率： 建筑密度： % 規(guī)劃宗旨 確定“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，處處考慮居民生活特點(diǎn)及要求，將景觀及環(huán)境設(shè)計(jì)延伸到每一戶前。 突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)及安排，空間及景觀序列豐富生動(dòng)、錯(cuò)落有致。 “在綠色和環(huán)?！背蔀槭澜缧猿绷鞯慕裉欤氪罅俊吧鷳B(tài)建筑”的設(shè)計(jì)手法，通過(guò)對(duì)總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個(gè)小區(qū)建筑和居民對(duì)自然界的陽(yáng)光、風(fēng)、水面綠化等具備更強(qiáng)的親和力。 遠(yuǎn)離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個(gè)優(yōu)美、寧?kù)o的世外桃源。注重景觀的精心布局，合理規(guī)劃，使每戶住宅朝南又向景，做到“推窗見(jiàn)景 ”。 積極體現(xiàn)業(yè)主對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)的要求，注重每戶的景觀環(huán)境，并使房型大小與景觀質(zhì)量相匹配，并努力實(shí)現(xiàn)“低成本開(kāi)發(fā)”，而獲得高質(zhì)量的環(huán)境。 規(guī)劃布局基本構(gòu)成 整個(gè)小區(qū)為一幢小高層住宅，四周有大量的綠地，兼顧了住宅的視覺(jué)需求，以滿足設(shè)計(jì)中的“均好性”。 住宅選型和建筑形象 建筑空間組合，住宅建筑全部南向。 小高層采用一梯二戶式單元，寬開(kāi)間，控制每套面積和進(jìn)深。 第五章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 專(zhuān)業(yè)好文檔 項(xiàng)目法人 本項(xiàng)目由項(xiàng)目公司－－重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，對(duì)本項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保值增值。 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 項(xiàng)目建成后，全部住宅計(jì) 5200 平方米和商業(yè)設(shè)施 90 平方米全部出售。項(xiàng)目建設(shè)完成后，由項(xiàng)目法人委托有關(guān)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，達(dá)到居住物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定后，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)續(xù)聘或另行聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理將委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。 第六章 投資估算、資本金和資金籌措 項(xiàng)目投資估算的范圍 a)項(xiàng)目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過(guò)自籌及預(yù)售房產(chǎn)收 入解決，本估算不包括建設(shè)期利息； b)項(xiàng)目建成后全部出售； c)本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括商品住宅的二次精裝修費(fèi)用。 投資估算編制依據(jù) a)建設(shè)投資根據(jù)設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作部分基礎(chǔ)資料； b)本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分工程竣工結(jié)算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素； 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 專(zhuān)業(yè)好文檔 a)建安工程費(fèi)中主要考慮公用部位和外墻面的裝修，內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)主要包括：石灰抹漿、粉刷等； b)設(shè)備及安裝工程均以本市現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行 估算； c)總體工程包括道路、圍墻、大門(mén)、綠化及室外管線等； d)土地出讓金及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用按市場(chǎng)價(jià)計(jì)列； e)建設(shè)期土地使用稅按基地面積計(jì)征為 1 元 /平方米?年； f)增容費(fèi)：其估算量和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表 1； g) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)率取定為 3％（計(jì)費(fèi)基數(shù)為建安工程投資與其他建設(shè)費(fèi)用之和）； h)銷(xiāo)售成本費(fèi)率取定為 3%（計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷(xiāo)售收入） 建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為 1890 萬(wàn)元，其中建安工程投資為 萬(wàn)元，其他建設(shè)費(fèi)用為 萬(wàn)元，維修基金為 27 萬(wàn)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 56 萬(wàn)元。 （詳見(jiàn)附表 9－ 1－－慶豐花園總投資估算表） 資本金 本項(xiàng)目需資本金為 567 萬(wàn)元，占建設(shè)投資的 30％，出資方為重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司。 資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)投資所需全部資金（包括資本金）均由項(xiàng)目法人自行籌措及預(yù)售部分商品住宅解決。 第七章 財(cái)務(wù)效益分析 專(zhuān)業(yè)好文檔 銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目建設(shè)后能提供商品住宅 5200 平方米全部出售， 90 平方米商業(yè)用房用于出售。具體收入如下： 第一年按期房預(yù)售 30％，合計(jì)售樓款 729 萬(wàn) 元； 第二年按期房預(yù)售 50％，合計(jì)售樓款 1215 萬(wàn)元； 第三年按期房預(yù)售 20％，合計(jì)售樓款 486 萬(wàn)元； 按此計(jì)劃，合計(jì)房款收入為 2430 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)附表 92－－經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)明細(xì)表。 總成本費(fèi)用 建設(shè)成本為房屋的建設(shè)投資 ,為 1890 元； 銷(xiāo)售費(fèi)用 按銷(xiāo)售收入的 3％計(jì)取售房費(fèi)用； 成本費(fèi)用合計(jì)為 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)附表 93－－總成本費(fèi)用表。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用按投資的 3％計(jì)取，合計(jì)為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目的損益 銷(xiāo)售稅金 售房部分營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)按售房收入的 ％計(jì)，為 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售利潤(rùn) 扣除成本費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金后，項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 專(zhuān)業(yè)好文檔 所得稅 所得稅稅率按 33％計(jì)，需繳 萬(wàn)元。 稅后利潤(rùn) 完稅后售房利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)附表 94－－損益表 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I＝ 10％） 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 年 詳見(jiàn)附表 95－－現(xiàn)金流量表 第八章 結(jié)論和建議 結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展的需要，項(xiàng)目建成后對(duì)加快城市住宅建設(shè)，改善市民居住條件，改變城區(qū)舊貌、合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好作用。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 從環(huán)境質(zhì)量，配套條件和交通等方面，基地所處地塊較適宜建造商品住宅，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)具有積極意義。 本 項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，房型設(shè)計(jì)合理，居住環(huán)境上佳的中檔商品住宅是能為大多數(shù)城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市場(chǎng)對(duì)住宅的需求。 經(jīng)估算，項(xiàng)目建設(shè)投資為 1890 萬(wàn)元，全部投資內(nèi)部收益率為 ％，靜態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期），項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 專(zhuān)業(yè)好文檔 專(zhuān)業(yè)好文檔 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. Howeve