【導(dǎo)讀】六、不確定性分析????????開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土。地管理局和市規(guī)劃局辦理。項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。人員30人，注冊資金2021萬元，資質(zhì)等級為二級。公司采取新工藝、新。高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。綠化率35%，建筑密度25%。銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)。上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和。宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，

　　

【正文】 為商鋪價格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計算 )；R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 PS=12RS[1－ (1＋ K)N]/K P=12R[1－ (1＋ K)50]/K=12 70[1－ (1＋ %)50]247。 % =13661 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 11815 元 /平方米 （三）、車位銷售價格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 10 萬元 /個 ~15 萬元 /個。 （四）、建議銷售價格 綜合考慮了市場對定價的影響后，分析人員建議該項目個部分的銷售單價為： 多層住宅： 2950 元 /平方米 高層住宅： 3250 元 /平方米 商鋪： 12021 元 /平方米 車位： 15 萬元 /個 專業(yè)好文檔 35 四、戶型設(shè)計定位 根據(jù)南昌市住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 4 種戶型： 高層住宅 A 戶型二房二廳：每戶建筑面積 85 平方米（ 20 套）； 高層住宅 B 戶型三房二廳：每戶建筑面積 125 平方米（ 44 套）； 高層住宅 C 戶型三房二廳：每戶建筑面積 135 平方米（ 20 套）； 高層住宅 D 戶型四房二廳：每戶建筑面積 140 平方米（ 20 套）； 高層住宅四種戶型共計 104 套。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計 840 套。 以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使 用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 專業(yè)好文檔 36 項目投資估算 一、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年（ 24 個月）左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進度計劃如下： 2021 年 6 月： 2021 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2021 年 8 月 ~ 9 月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月 ~ 11 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月： 2021 年 3 月： 2021 年 7 月： 2021 年 10 月： 2021 年 10 月 ~2021 年 12 月： 2021 年 11 月 ~2021 年 2 月： 2021 年 12 月： 2021 年 1 月 ~3 月： 2021 年 3 月 ~5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 2021 年 6 月 ~9 月： 2021 年 7 月 ~9 月： 2021 年 10 月 ~2021 年 1 月： 2021 年 8 月 ~2021 年 5 月： 2021 年 3 月 ~6 月： 2021 年 6 月： 項目建議書批復(fù)。 編制可行性研究報告并批復(fù)。 建筑方案設(shè)計。 綜合管網(wǎng)設(shè)計。 施工圖紙設(shè)計。 報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 工程開工，多層 1~4樓先施工。 完成投資額 25%，開始預(yù)售多層 1~4樓。 多層 5~8樓開始施工。 高層 4樓開始施工。 多層 1~4樓主體工程完工。 高層 1~3樓開始施工。 1~4樓設(shè)備安裝。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓主體工程完工。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓竣工驗收。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 高層 4設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗收。 高 層 1~3設(shè)備安裝。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 高層 4樓竣工驗收。 公共設(shè)施配套工程。 高層 1~3樓竣工驗收。 正式全部入住。 工程施工進度詳見附表 12。 專業(yè)好文檔 37 二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 12021 元；地下車位每個 15 萬元，即 7500 元 /平方米； 三、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（ 30 個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃 見表 17。 表 17：本項目銷售計劃表（ %） 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 2021 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時限，所以 2021 年和 2021 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2021 年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 地下 100 個車位用于出售，車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%；地上 200 個車位用于出租，出租期從 2021 年開始，出租率分別為 2021 年 80%， 2021年 90%， 2021 年至以后都為 100%，租金價格每月 100 元 /個，因考慮有使用率的問題，按 10 個月計算，即每年租金收入 1000元 /個。 按國民經(jīng)濟指標(biāo)評價系統(tǒng)指導(dǎo)規(guī)則，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租型物業(yè)的經(jīng)濟評價年限從出租期起一般為 5 年。 專業(yè)好文檔 38 回款進度詳見表 18。 表 18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元） 銷售 期間 項目 2021 2021 2021 2021 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計 劃 合計 58242 17295 38672 15822 12086 6633 多層 高層 商業(yè) 車位 54432 3810 16057 1238 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計 劃 2 0 0 5 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 14451 1114 10% 10% 1606 124 2 0 0 6 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350 2 0 0 7 多層 高層 商業(yè) 車位 100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900 50% 900 小計 15565 14889 8396 900 注：車位面積未計算在內(nèi)。 專業(yè)好文檔 39 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 表 19：稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50、 60 超率累進 城市維護建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費用 3 不可預(yù)見費 3 銷售費用 房產(chǎn)稅（按租金） 12 五、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費用 本項目用地共計 畝，出讓單價 200 萬元 /畝，出讓總金額為18180 萬元，土地出讓金分兩次償還， 2021 年先付 80%，即 14544萬元；剩余的土地出讓金在 2021 年付清，即 3636 萬元。 前期工程費。 本項目前期工程費估算見表 20 表 20：前期工程費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 % 122 2 可行性研究費 建安工程費 5? 40 3 水文地質(zhì)勘探費 建安工程費 5? 40 4 通水、通電、通路費 建安工程費 1% 82 5 場地平整費 10 元 /平方米 63 合計 347 專業(yè)好文檔 40 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算見表 21 表 21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費 3% 244 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計 244 建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表 22 表 22：建安工程費用估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 多層住宅 元 /平方米 90720 平方米 6294 高層住宅 元 /平方米 12700 平方米 1401 2 商業(yè) 元 /平方米 5580 平方米 425 合計 8120 專業(yè)好文檔 41 公共設(shè)施配套費 本項目公共設(shè)施配套費估算見表 23 表 23：公共設(shè)施配套費估算表 單位：萬元 序號 項目 單價 計價數(shù)量 金額 1 居委會 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場 5 健身設(shè)施 合計 134 開發(fā)間接費用 本項目開發(fā)間接費用估算見表 24 表： 24 開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 5% 406 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費 建安工程費 4? 32 3 供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ， 600 元 /T 住宅： 75 商業(yè)： 25 4 供電用電負(fù)荷費 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA 住宅： 181 商業(yè)： 10 6 其他