【導(dǎo)讀】有幸參與貴公司項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研判。為此我司安排市場(chǎng)部人員。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)東平縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了較為深入的市場(chǎng)調(diào)查。景，提交本報(bào)告供貴公司決策。貴司之間的更為深入的合作關(guān)系。

　　

【正文】 力良好，前期土地 勘察探測(cè) 費(fèi)用較低。 本 地塊 恰位于城市發(fā)展主流方向的核 心地段，與新建博物館、未來(lái)新縣政府等行政事業(yè)單位為鄰，周邊各項(xiàng) 城市 規(guī)劃起點(diǎn)較高、現(xiàn)代化程度較高。 劣勢(shì)（ Weakness）分析 項(xiàng)目位于東平縣 西 部，距離老城區(qū)中心相對(duì)較遠(yuǎn) ，當(dāng)前項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活 配套 設(shè)施 尚不完善， 生活暫不方便。 項(xiàng)目周邊除有 東平縣職教中心及東面部分沿街雙層商業(yè)外，近距離 的 大型 生活配套較少，附近的商業(yè)、醫(yī)療、飲食、娛樂(lè)等 城市 配套設(shè)施商 亦 不完善 ，區(qū)域 城市氛圍 暫時(shí)略淡。 機(jī)會(huì)（ Opportunity）分析： 市場(chǎng)調(diào)研表明，本項(xiàng)目具有良好而充分的 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 32 根據(jù)東平縣總體城市規(guī)劃，政府以向西 部區(qū)域 拓展為發(fā)展主線(xiàn)，西部為開(kāi)發(fā)建設(shè)最為活躍 的 區(qū)域，政府對(duì)該區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)予以 政策上 的大力 支持。 隨著東平縣城市化進(jìn)程的加快和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 西部逐步成為城市的發(fā)展的焦點(diǎn)，尤其是縣政府的“西遷”，將為項(xiàng)目帶來(lái)極為利好的發(fā)展契機(jī)。西部新博物館、縣政府、書(shū)法名家創(chuàng)作基地等城市配套的建設(shè)，將 為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景帶來(lái) 良 好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 3．區(qū)域已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用 區(qū)域正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型高品質(zhì)項(xiàng)目 —— 山水人家，為提升區(qū)域形象、增強(qiáng) 區(qū)域影響力起到到了良好的帶動(dòng)作用，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)做開(kāi)啟了一個(gè)好的開(kāi)端，對(duì)于項(xiàng)目下一步開(kāi)發(fā)建設(shè)推廣做好市場(chǎng)鋪墊。另外，周邊還有焦村新社區(qū)大型項(xiàng)目的建設(shè)落成，對(duì)于區(qū)域人氣的提升和城市氛圍的提高均可起到積極的推動(dòng)作用。 4． 片區(qū)新建大型企業(yè)在逐步落成 片區(qū)吸引了 諸多 大 型知名企業(yè)入駐 ， 部分 項(xiàng)目即將建設(shè)竣工，隨著一些企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)落成，區(qū)域的人氣將會(huì)有所提升，同時(shí)諸多的大型企業(yè)的落成也必將會(huì)對(duì)該區(qū)域產(chǎn)生大量的居住需求，因此也會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場(chǎng)諸多因子 ,市場(chǎng)威脅點(diǎn)主要有 ： 1．生活配套設(shè)施不完善 項(xiàng)目雖然未來(lái)規(guī)劃前景一片光明，但是項(xiàng)目當(dāng)前人氣較少，各項(xiàng)生活配套設(shè)施不完善，生活不方便仍為當(dāng)前項(xiàng)目最大的威脅因素。 2．周邊已建或?qū)⒔?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 周邊項(xiàng)目前期已開(kāi)發(fā)，前期已積聚了部分客戶(hù)群，且相對(duì)較為城市的社區(qū)建設(shè)，將對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品直接的威脅。 3．東平 未來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的不確定性 對(duì)于當(dāng)前國(guó)家宏觀環(huán)境的影響，東平已有所波及，部分項(xiàng)目開(kāi)始變相調(diào)動(dòng)價(jià)格，當(dāng)前市場(chǎng)需求的不穩(wěn)定性對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)啟將產(chǎn)生一定影響。 33 第四部分 結(jié)論與建議 一 ． 市場(chǎng)結(jié)論 東平房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“膨脹性”快速發(fā)展階 段，當(dāng)前縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)階段性“投資過(guò)熱”，縣城各處房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)量較大。 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 較多， 累計(jì)已超 20 個(gè) 項(xiàng)目 ， 各項(xiàng)目大小規(guī)模不一、開(kāi)發(fā)品質(zhì)檔次不一。其中，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)以御泉龍庭、山水人家、清河畔景（未開(kāi)）三項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積均在 15 萬(wàn)平米以上，其影響力較強(qiáng)；其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模一般，且在建的項(xiàng)目中不少為規(guī)模小于 5 萬(wàn)平米的小項(xiàng)目。 當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)中，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為全面，市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)以?xún)墒覂蓮d、三室兩廳戶(hù)型為主，其他諸如別墅、復(fù)式、躍層、公寓等產(chǎn)品供應(yīng)量明顯較少。 當(dāng) 前市場(chǎng)價(jià)格較為集中，均價(jià)在 2300—— 3100 元 /平米。隨著近期國(guó)家宏觀調(diào)控政策的大環(huán)境影響，東平房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售出現(xiàn)了 一定的銷(xiāo)售壓力，部分項(xiàng)目迫于資金壓力已 開(kāi)始變相降價(jià)銷(xiāo)售。 當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)以多層和小高層為主，未來(lái)要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍以多層為主、另外小高層推出量亦較大，多層、別墅、花園洋房等形態(tài)的產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少。 東平當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)以老城區(qū)及西部區(qū)域項(xiàng)目較為集中，尤其是西部區(qū)域 城市建設(shè)較為活躍。 隨著諸多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及城市配套設(shè)施的完善，該區(qū)域?qū)⒊鞘邪l(fā)展的中心區(qū)域。 隨著諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣，當(dāng)?shù)?大眾的購(gòu)房觀念將有較大改變，市場(chǎng)的需求量也將被逐步刺激開(kāi)發(fā)出來(lái)，未來(lái)東平房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁，市場(chǎng)空間仍非常廣闊，但是鑒于當(dāng)前東平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)較為集中，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售可能會(huì)出現(xiàn)乏力。 二 ． 操作建議 1．入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，須把握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏及推盤(pán)時(shí)機(jī)，在準(zhǔn)確的時(shí)間， 準(zhǔn)確 時(shí) 及 時(shí)投入，以 “ 準(zhǔn)、穩(wěn)、快 ” 取勝。 34 2．產(chǎn)品策略 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)堅(jiān)持“人無(wú)我有，人有我變，人變我精”的原則， 以 “ 新、精 ” 取勝！ 3．滾動(dòng)開(kāi)發(fā)策略 項(xiàng)目采用“滾動(dòng)式”開(kāi)發(fā) ，吸納前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金， 減少資金投入。 4．社區(qū)未現(xiàn)，景觀先行 項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，一期建設(shè)時(shí)，即開(kāi)始籌劃社區(qū)景觀規(guī)劃， 在項(xiàng)目為竣工前即將項(xiàng)目景觀建設(shè)完畢，良好的景觀形象及時(shí)獲得客戶(hù)的認(rèn)可。 35 ★ 附件 東平縣各房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)信息 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)企業(yè) 設(shè)計(jì)單位 監(jiān)理單位 代理公司 1 港基文化園 山東港基建設(shè)集團(tuán)新地置業(yè) 公司 東平縣規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院 東平縣大地監(jiān)理公司 2 新東岳 B 區(qū) 山東新東岳置業(yè)有限公司 山東金諾置業(yè)有限公司 3 中順花園 4 山水人家 山東九鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 北京世紀(jì)洪安房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 5 御泉龍庭 山東寶地置業(yè)有限公司 嘉諾信地產(chǎn) 6 祥和佳苑 7 東旺家園 山東冠華建設(shè)投資有限公司 8 秀水佳苑 山東寶龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 9 杭州花園 山東金地房地產(chǎn)有限公司 36 10 港基文化園 11 盛世常春藤 泰安弘益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 信立怡高 12 華聯(lián)國(guó)際 華誠(chéng)地產(chǎn) 山東省建設(shè)建工集團(tuán)工程設(shè)計(jì)有限公司 13 正大城市花園 正大建業(yè) 上海鵬翔 14 金信花園 15 御 景 苑 16 惠澤瀾庭 17 盛世城市廣場(chǎng) 18 信和佳苑 19 金水花苑 20 清河畔景 21 清 華 園 22 東方明珠 37 東平縣各房地產(chǎn)項(xiàng)目用地情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 總占地面積 已開(kāi)發(fā)土地 在開(kāi)發(fā)土地 尚未開(kāi)發(fā)土地 港基文化園 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 新東岳 B 區(qū) 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 中順花園 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 山水人家 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 盛世常春藤 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 華聯(lián)國(guó)際 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 御泉龍庭 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 東旺家園 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 無(wú) 無(wú) 祥和佳苑 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 杭州花園 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 秀水佳苑 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 無(wú) 無(wú) 正大城市花園 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 金信花園 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 御 景 苑 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 惠澤瀾庭 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 盛世城市廣場(chǎng) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 38 信和佳苑 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 金水花苑 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 清河畔景 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 清 華 園 萬(wàn)平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 東方明珠 萬(wàn) 平米 無(wú) 萬(wàn)平米 無(wú) 合 計(jì) 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 39 東平縣當(dāng)前房地市場(chǎng)供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 建筑形態(tài) 面 積 在建面積 建筑形態(tài) 面 積 未建面積 建筑形態(tài) 面 積 總套數(shù) 港基文華園 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 1478 套 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 高 層 萬(wàn) 高 層 無(wú) 高 層 萬(wàn) 新東岳 B 區(qū) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 324 套 中順花園 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 793 套 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 多 層 萬(wàn) 御 景 苑 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 298 套 金信花園 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 198 套 山水人家 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 2080 套 高 層 萬(wàn) 高層 萬(wàn) 金水花苑 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 218 套 信和佳苑 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 356 套 杭州花園 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 已建 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 1694 套 盛世常春藤 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 438 套 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 祥和佳苑 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 246 套 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 40 惠澤瀾庭 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 1274 套 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 公 建 萬(wàn) 公 建 萬(wàn) 公 建 萬(wàn) 東旺家園 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 250 套 華聯(lián)國(guó)際 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 232 套 公 寓 萬(wàn) 公 寓 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 商 業(yè) 萬(wàn) 商 業(yè) 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 東方明珠 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 128 套 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 正大城市花園 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 362 套 秀水家園 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 434 套 秀水佳苑 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 502 套 御泉龍庭 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 1206 套 小高層 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 小高層 萬(wàn) 花園 洋房 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 花園洋房 萬(wàn) 別 墅 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 別墅 萬(wàn) 商 業(yè) 萬(wàn) 商 業(yè) 萬(wàn) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 盛世城市廣場(chǎng) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 萬(wàn) 多 層 萬(wàn) 436 套 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn) 小高層 萬(wàn)