【導(dǎo)讀】展的重中之重，所以達州項目給我們公司的發(fā)展提供了一次契機。可以充分利用集團資源快速成熟開發(fā)此項目。下一步開發(fā)中檔項目創(chuàng)造了條件。政府協(xié)助掛牌順利出讓給相應(yīng)的公司。本項目所屬達州縣區(qū)在總體規(guī)劃上定位于承擔(dān)主城部分功能擴散和吸。緊鄰達州，發(fā)展的速度相當(dāng)之快，土地升值潛力大。本項目定位以2700-3500元/平米的住宅，該價格產(chǎn)品為達州主流市。場，供應(yīng)和需求量都很大。達州市位于四川省東北部，大巴山南麓。重慶市萬州區(qū)城口縣、開縣及重慶市梁平縣、墊江縣相鄰，西抵巴中市和南充市。達州資源富集，交通便捷，的商貿(mào)中心和交通樞紐，素有有著中國氣都和中國苧麻之鄉(xiāng)的“川東明珠”美譽。轄通川區(qū)、達縣、宣漢、開江、大竹、渠縣4個縣和代管萬源市。州市轄1個市轄區(qū)、5個縣，代管1個縣級市。達州市是1999年經(jīng)國務(wù)。院批準(zhǔn)，由原達川地區(qū)更名建立。

　　

【正文】 % 2 前期工程費用 458693 ￥ 101 ￥ 4,633 規(guī)劃、設(shè)計費 458693 ￥ 40 ￥ 1,835 三通一平及護墻費 458693 ￥ 20 ￥ 917 地址勘探費 458693 ￥ 10 ￥ 459 圖紙審查、監(jiān)理費 458693 ￥ 8 ￥ 367 報件 458693 ￥ 20 ￥ 917 保險費 458693 ￥ 3 ￥ 138 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 458693 ￥ 210 ￥ 9,633 小市政 458693 ￥ 120 ￥ 5,504 給排水 /電氣化 /智能化、人防 環(huán)境費用 229358 ￥ 180 ￥ 4,128 道路 /綠化 /轉(zhuǎn)墻 /景觀 /亭廊 4 建筑安裝工程費 448693 ￥ 874 ￥ 39,195 住宅 388693 ￥ 800 ￥ 31,095 磚混和框架組合結(jié)構(gòu) 商業(yè) 30000 ￥ 1,200 ￥ 3,600 車庫 30000 ￥ 1,500 ￥ 4,500 5 公共配套設(shè)施建設(shè) 10000 ￥ 1,500 ￥ 1,500 會所、學(xué)校、幼兒園 6 不可預(yù)見費 458693 ￥ 36 ￥ 1,649 25 項的 3% 7 開發(fā)間接費 458693 ￥ 405 ￥ 18,588 管理費用 458693 ￥ 71 ￥ 3,243 銷售收入的 2% 銷售費用 458693 ￥ 106 ￥ 4,865 銷售收入的 3%（代理費 \營銷推廣費） 財務(wù)費用 458693 ￥ 228 ￥ 10,480 自有資金利息 458693 ￥ 181 ￥ 8,320 自有資金 億 *16%， 2 年 貸款利息 458693 ￥ 47 ￥ 2,160 貸款資金 2 億，按每年 1 億還清 8 開發(fā)成本 458693 ￥ 2,175 ￥ 99,761 （二）開發(fā)銷售計劃 項目銷售周期 5年， 銷售面積為 458693平方米， 銷售收入為 142042萬元 表 62 方案二 銷售 測 算表 銷售測量表 序號 收入指標(biāo) 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 1 銷 售收入 (萬元） 114432 20250 21000 23200 24800 25182 住宅銷售面積 388693 75000 75000 80000 80000 78693 高層銷售單價 2944 2700 2800 2900 3100 3200 2 商業(yè)銷售收入（萬元） 19980 3780 3900 4020 4080 4200 商業(yè)銷售面積 30000 6000 6000 6000 6000 6000 商業(yè)銷售單價 6660 6300 6500 6700 6800 7000 3 車庫銷售收入（萬元） 7630 1250 1250 1750 1820 1560 車庫銷售面積 30000 5000 5000 7000 7000 6000 車庫銷售單價 2543 2500 2500 2500 2600 2600 合計 銷售收入（萬元） 142042 25280 26150 28970 30700 30942 （三）稅務(wù)分析 應(yīng)交營業(yè)稅金及附加按 %計算； 企業(yè)所得稅按 25%計算； 契稅按地價合同額的 4%計算； 土地增值稅，目前土地增值稅采用預(yù)征方式，按 2％的預(yù)征率，結(jié)算返還的可能性不大，所以預(yù)繳的土地增值稅全部計入經(jīng)營稅金。 關(guān)于稅收優(yōu)惠，稅返還風(fēng)險較大，不作考慮 ，稅務(wù)合計為 19350萬元。 表 63 方案二 稅費標(biāo)準(zhǔn) 稅 項 稅率 % 計稅依據(jù) 預(yù)計稅額 (萬元 ) 計算說明 營業(yè)稅附加 營業(yè)收入 7812 銷售收入 *稅率 增值稅 2 銷售額 2841 預(yù)繳 2% 印花稅 營業(yè)收入 71 按核定征收方式，以營業(yè)收入為計稅基數(shù) 契稅 4 中標(biāo)地價 983 地 價合同額 4% 企業(yè)所得稅 25 應(yīng)納稅所得額 7644 不考慮納稅調(diào)整 合計 19350 （四）經(jīng)濟指標(biāo)分析 本項目銷售收入 142042萬元，成本支出 99761萬元，納稅支出 19350萬元，凈利潤為 22931萬元。 表 64 方案二 現(xiàn)金流量表 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 銷售收入 25280 26150 28970 30700 30942 土地費 24563 前期工程費 2020 2633 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2020 3000 3000 1633 建安費用 8000 9000 9000 8000 5195 公共配套 750 750 間接費用 3700 3700 3700 3700 3788 不可預(yù)見費 320 320 350 350 309 營業(yè)稅及附加 1390 1438 1593 1689 1702 所得稅 2300 2300 2300 2300 2338 凈現(xiàn)金流量 26563 4187 5642 9027 13029 17610 累計凈流量 26563 22376 16735 7708 5321 22931 ? 內(nèi)部收益率為 19%； ? 凈現(xiàn)值為 ； ? 年投資回報率 %； ? 回收周期為 。 第七部分 優(yōu)劣分析 一、 本項目 競爭市場概況 本項目需要更詳細的對 本產(chǎn)品的周邊的項目需要到宗地現(xiàn)場考察才能做出決定。 以下僅列出可參考的幾個隨機拜訪樓盤的價格 表 71 同地區(qū)產(chǎn)品項目對比 樓盤名： 洲河灣 廣電花園 金碧世紀 中央公館 國際新城 項目位置： 達州市南城仙鶴路中段 達州市西外南北干道與市政廣場之間 達州市西外永興路與金龍大道交匯處 達州市西外南北干道 均價： 3285 元 /平方米 2700 元 /平方米 2600 元 /平方米 2800 元 /平方米 最高價： 3580 3000 3000 3000 以上 物業(yè)： 商住樓 商住樓 商住樓 商住樓 建筑類別： 住宅 22 層 高層 高層 高層、多層 開盤時間： 正在銷售 正在銷售 正在銷售 正在銷售 容積率： 約 交通位置： 公交： 2 路、 4 路、5 路、 7 路、 8 路、19 路、 22 路等 公交： 16 路等 項目網(wǎng)站 .asp 銷售電話： 08182621111/2222/3333 08182538777/345/2521333 08182532777 08183179888/3179988 車位： 半 地下停車場 地下車庫 地上 、 地下 開發(fā)商 ： 盛德地產(chǎn) 達州市光電房 地產(chǎn)開發(fā)公司 華誠地產(chǎn) 通錦 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二、 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 ? 規(guī)模大 。為商業(yè) 住宅 項目， 可以分期滾動開發(fā)銷售， 公司可以充分利用公司資源 和合作單位的資源 成熟開發(fā)此項目。 ? 環(huán)境好。本項目宗地所處的片區(qū)為 達縣規(guī)劃的重點發(fā)展地段 ， 規(guī)劃 交通便利，環(huán)境比較好，周邊市政配套設(shè)施比較齊全。 ? 機會明顯。本項目定位的起點比較低，升值潛力比較大。 ? 中石油、中石化的 潛在購買力。 劣勢 ? 土地產(chǎn)權(quán)情況不明。 ? 政府工作效率不熟悉。我們單位沒有在 達州 上過項目，對地方政府的工作不是很熟悉，而 且，在一個嶄新的地方上馬項目，沒有熟悉的人脈關(guān)系是不行的。 ? 政府調(diào)控的影響不明； ? 市場供應(yīng)量大，競爭激烈。 ? 道路 、社區(qū)、周邊環(huán)境都在規(guī)劃之中，前景不明。 ? 資金回報 慢 。項目 動用自有資金 和 貸款 比較大。 第八部分 結(jié)論與建議 雙方前期可能會合作比較愉快，隨著項目的進行，各種不斷出現(xiàn)的矛盾會加深雙方合作的風(fēng)險，雙方的利益的沖突也會不斷的加深，包括在運作的程序和手段上，可能會出現(xiàn)新的一些想不到的風(fēng)險，甚至包括在后期的利益分配上，也會遇到一些意想不到的麻煩。 綜合以上分析，根據(jù)經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)，可以進一步進行現(xiàn)場綜合詳細考 察論證，以便進行投資。